Безопасно ли покупать недвижимость банкрота на торгах?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасно ли покупать недвижимость банкрота на торгах?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Что такое торги по банкротству.
Реализация имущества банкрота через электронные аукционы называется торгами по банкротству. Разберем подробнее, что это такое.
Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения. Действие этого закона распространяется как на юридических, так и на физических лиц.
До 2015 года на торгах по банкротству могло реализовываться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона «О банкротстве физических лиц» стало возможным распродавать и имущество физлиц.
Если компании или физические лица оказываются не способны погасить кредитные или другие финансовые обязательства, то они проходят через процедуру банкротства. Для закрытия долговых обязательств имущество должников выставляется на продажу на специализированных открытых электронных торговых площадках. Процедура продажи имущества должников на ЭП и называется торгами по банкротству.
Реализуемое имущество на торгах по банкротству не облагается НДС. Покупатель платит за него обычные налоги, как за любую другую покупку. Стать участниками аукциона и приобрести имущество должника могут как юридические лица, так и физические лица.
Что чаще всего продается на торгах по банкротству:
- недвижимость (жилая, коммерческая и),
- земельные участки,
- транспорт (автомобили, спецтехника и т. д.),
- сельскохозяйственное имущество,
- дебиторская задолженность,
- оборудование,
- гаражи, строения, сооружения,
- ценные бумаги,
- предметы, имеющие историческую или художественную ценность.
Как продается имущество на торгах по банкротству.
Оценку имущества и дальнейшую его продажу осуществляет арбитражный управляющий, которого назначает суд. В его обязанности входит выбор имущества для продажи, проведение его оценки и организация торгов.
После того, как будет проведена оценка, конкурсный управляющий должен
представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи предприятия, включающие в себя сведения:
- какое имущество выставляется на продажу,
- в каких СМИ и на каких сайтах в интернете предлагается разместить сообщение о продаже имущества должника,
- какую организацию предлагается привлечь в качестве организатора торгов.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов утверждают предложения внешнего управляющего или же вносят в него коррективы.
Продажа имущества должника, части его имущества или предприятия, регламентируется статьями 110, 111 и 139 закона о банкротстве.
При проведении торгов по продаже могут быть использованы две формы предложений цены:
- закрытая форма представления предложений о цене (предложения о цене представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов),
- открытая форма представления предложений о цене (предложения о цене заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов).
Какое имущество выгодно покупать на торгах по банкротству?
Как рассказала юрист юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова, на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров. По ее словам, действительно выгодно приобретать через торги недвижимость и машины, поскольку сделать покупку можно с существенной выгодой.
При покупке на аукционе дебиторской задолженность покупатель должен знать, что, возможно, он в будущем и не получит желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда говорит о ее неликвидности, обычно ее выставление на торги говорит о наличии специальных сроков на проведение процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, — предостерегла эксперт.
Юрист Илья Артемьев рекомендует тщательно изучить лот и провести маркетинговое исследование, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена имущества.
Лот нужно оценить на предмет ликвидности и коммерческой привлекательности. Удобнее выбирать имущество, находящееся в территориальной доступности от вас, чтобы можно было непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, — уточнил специалист.
Также имеет смысл обратиться к организатору торгов, запросив у него фото объекта и документы по нему, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и по возможности лично осмотреть имущество.
Покупка ценных бумаг и предприятия имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлекать специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due-diligence о текущих делах компании, — отметил Илья Артемьев.
Имущество, которое не будет реализовано
- Имущество, на которое распространяется имущественный иммунитет на основании статьи 446 Гражданского процессуального кодекса:
- единственно жилье;
- предметы домашнего обихода (холодильник, стиральная машина, кровати, плиты и т.п.);
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д);
- имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей (например, музыкальные инструменты, если человек получает доход игрой на музыкальном инструменте);
- средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
- Имущество, которое является собственностью супруга на основании статьи 36 Семейного кодекса РФ:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар и в порядке наследования;
- Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 содержит иммунитет, который распространяется на следующие случаи:
- имущество, которое было выделено гражданину или семье, как мера социальной помощи (например, земельные участки под строительство многодетным семьям, детям – инвалидам, участникам боевых действий и т.д)
Преимущественное право выкупа
В случае, если в собственности гражданина находится только доля, которая выставляется на торги – второму собственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа от преимущественного права выкупа или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней с даты получения предложения, имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Кто имеет преимущественное право выкупа:
- Собственники недвижимого имущества (второй собственник).
- Супруги на выкуп своей доли совместно нажитого имущества (имущества, приобретенного в браке)
- Собственники граничащих земельных участков (собственники земельных участков, которые являются соседними и имеют общую границу)
- Гражданин, который фактически пользуется имуществом, если быть точнее, он добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом, в течение пятнадцати лет (такая практика складывается не во всех регионах)
Особенности реализации залогового имущества банкрота.
При реализации залогового имущества, вне зависимости от того, движимое это имущество или недвижимое, готовить положение и проводить торги наравне с Финансовым управляющим может и сам кредитор, за которым зарегистрирован залог.
Существенное отличие данного вида торгов в том, что 70-80% денежных средств, которые выручены после продажи такого имущества будут переданы залоговому кредитору, требования которого, являются преимущественными перед другими кредиторами.
Пример из практики:
Гражданин Д. обратился в Суд с заявлением о банкротстве. В описи кредиторов было указано 4 кредитные организации, в том числе банк, в котором оформлена ипотека, общая сумма по кредитам составляла 5 400 000. Также у Гражданина Д. была задолженность по алиментам в размере 350 000.
У Гражданина Д. на торгах реализовывалась ипотечная квартира. Положение о торгах готовил банк кредитор, оценку имущества также проводил банк. Имущество оценили в 3 000 000 рублей.
После реализации 2 400 000 рублей распределяются залоговому кредитору – 80%. Оставшиеся 20% (то есть 600 000 рублей) делятся на две группы.
Одна часть распределяется Финансовому Управляющему в качестве расходов по реализации и вознаграждению. Вторая часть распределяется между кредиторами первой и второй очереди, то есть 300 000 будет распределено супруге в качестве алиментов.
В последнее время, появляется Судебная практика, которая позволяет после реализации залогового имущества (которое является единственным для должника), часть денежных средств, оставшихся после распределения кредитору и Финансовому Управляющему, оставить за должником, минуя остальных кредиторов. Данные денежные средства должник может потратить на приобретение жилья.
Не всегда легко выставить на торги движимое имущество. Покупателей вряд ли заинтересует старая мебель и бытовая техника. В принципе, раздел 2 не распространяется на личные вещи, такие как предметы домашнего обихода и кухонная утварь ст. 446 Гражданского процессуального кодекса.
По этим причинам существуют продажи:
- Ювелирные изделия, украшения, предметы роскоши.
- Дорогая бытовая техника и гаджеты.
- Производственное, торговое и хозяйственное оборудование (в отношении предпринимателя-должника).
- Антиквариат и предметы старины.
- Другие виды личного имущества, если они имеют значительную стоимость.
Каждый арбитражный управляющий имеет большой опыт в делах о банкротстве. Поэтому мы точно знаем, что является подлинным предметом аукциона, а что — бесполезным или потерянным.
В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ должник может оставить себе имущество, используемое в предпринимательских целях. Однако стоимость таких вещей и предметов в настоящее время не может превышать 10 000 рублей. Еще несколько лет назад максимальная сумма активов для предпринимательской деятельности составляла 100 долларов, а минимальная — более 1 000 000 рублей, чем могли воспользоваться многие должники. Теперь эта лазейка закрыта.
Как купить понравившуюся квартиру
Чтобы подать заявку, понадобится ЭЦП (электронно-цифровая подпись). С ней нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке. Для этого следует подать соответствующий запрос.
Подавая заявку, нужно внести предоплату (задаток). Сумма задатка обычно составляет от 5 до 20% начальной цены лота. Если участник не выигрывает, деньги возвращаются в течение нескольких дней. В случае победы потребуется выплатить оставшуюся сумму.
Далее в течение трех суток следует заключить договор купли-продажи с организатором. На оплату покупки у победителя торгов 30 дней. Заплатить следует после заключения договора. Если в течение месяца организатор не получит оставшуюся сумму, задаток остается у него, а торги будут признаны несостоявшимися.
Планируется, что торги будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены.
Этап торгов — период подачи предложений о цене. По его окончании цену изменяют. Ценой первого этапа будет начальная цена, которую финуправляющий укажет при публикации информации о торгах на «Федресурсе». Исключения будут допускаться в том случае, если хотя бы в одной из заявок есть предложение более высокой цены, чем указанная начальная цена — так называемая планка отсечения.
Новый механизм проведения торгов подразумевает, что в рамках одной процедуры торги будут идти на повышение цены, затем — при отсутствии заявок — цена будет снижаться. Но ровно до момента поступления первого предложения купить имущество по предложенной цене. После поступления заявки на покупку от лица или организации, желающих купить имущество по снизившейся цене, торги будут остановлены. И начнутся с того, что снова будут собираться заявки на повышение цены.
Предлагается отказаться от торгов в форме публичного предложения и изменить требования к электронным площадкам для проведения торгов. Утверждению порядка продажи имущества посвящена статья 90 закона. Изменения, по мнению их авторов, созданы для снижения расходов на проведение торгов, ускорения сроков их проведения. А также они нацелены на снижение числа случаев признания торгов несостоявшимися.
Сейчас по общему правилу торги проводят путем повышения начальной цены. Впервые ее снижают только на повторных торгах, что затягивает продажу. То есть, раньше длительность процедуры подготовки к торгам и их проведения можно было обозначить «примерно на глаз», и они сильно зависели от скорости прохождения судебного процесса. После введения поправок сроки торгов должны существенно сократиться.
Еще один плюс — возможность реализации имущества банкрота не только с помощью специализированных площадок и прямых продаж имущества через доски объявлений, но и при размещении информации о реализуемых активах на маркетплейсах.
Кому не стоит участвовать в торгах по банкротству
Во-первых, как мы уже отметили выше, вам нужна свободная сумма денег, которую придется отдать за имущество сразу. При этом вы должны понимать, что даже если вы продадите эту квартиру через три месяца (а вы ее вряд ли продадите), вам придется уплатить налог. Вероятнее всего, в этом случае ваша маржа составит слишком малую сумму, поэтому покупка недвижимости на торгах по банкротству — не для торопливых инвесторов, это для игроков «в долгую».
Возвращаясь к «не продадите», стоит указать и еще один момент. Очень часто такое имущество идет с обременением, например, там остаются прописанными банкрот и его родственники, которых выписывать придется уже новому владельцу.
И одно дело, когда люди просто прописаны. Есть вариант, что там будет кто-то проживать. И тогда выселять людей придется через судебных приставов и многочисленные суды. Если вы не готовы к таким последствиям — лучше не связывайтесь с торгами.
И, еще один важный момент. Вы никогда не узнаете доподлинно, в каком состоянии вам досталось имущество, пока не получите ключ и не откроете дверь квартиры или дома. Фотографии, описание и даже видео не всегда могут показать реальную картину. Кроме того, фото и видео иногда просто отсутствуют.
Приобретая жилье на торгах по банкротству, очень часто вы покупаете кота в мешке
Если вы готовы взять на себя риски и принять ответственность за возможные издержки, то покупка имущества через торги по банкротству — хороший способ вложить свои накопления в будущее.
Последствия приобретения квартиры у банкрота
Введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка с высокой степенью вероятности, может быть оспорена (признана недействительной).
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет последствия. Прежде всего, это двусторонняя реституция, согласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если покупатель приобрел у банкрота квартиру, а арбитражный суд признал эту сделку недействительной, то квартира будет возвращена продавцу.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с неравноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия арбитражным судом указанного заявления. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
Как снизить риски приобретения квартиры
Но даже самостоятельно проделав всю эту работу, покупатель не получит 100 % гарантии того, что не столкнется с покупкой квартиры банкрота. Если информация о продавце в вышеуказанных базах отсутствует, то это не означает, что у него нет задолженностей – возможно, кредиторы еще не обратились в суд с соответствующими требованиями.
Нужно очень осторожно относиться к приобретению квартиры, у которой недавно произошла смена собственника, а также к квартирам, полученным по договору дарения или выставленным на продажу по значительно более низкой цене, чем аналогичные объекты. Все эти признаки свидетельствуют о риске совершения сделки с квартирой.
Таким образом, могут быть признаны недействительными сделки банкрота с заниженной ценой квартиры, сделки, заключенные между родственниками, сделки, которые причинили вред имущественным правам кредиторов продавца, а также те, что повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими.
Существенно снизить риски признания сделки недействительной позволит только тщательная проверка продавца на признаки банкротства. Провести такую проверку поможет юрист, специализирующийся на банкротстве и сопровождении сделок с недвижимостью, который сможет оценить перспективы сделки с квартирой.
Если вам нужен квалифицированный и опытный юрист по недвижимости, обращайтесь в центр Кирпиков и партнеры.
Схема приобретения жилья на торгах
Решившийся гражданин на посещение и участие в публичных торгах, должен разработать собственную схему, как купить квартиру на аукционе, установив ограничители по ценам и не позволив в азарте выйти за допустимые пределы. Процедура реализации отличается от стандартного алгоритма, требует непривычных действий от участника и зависит от самой торговой площадки и организаторов процесса.
Юридическая консультация
Перед участием в торгах юристы рекомендуют сопоставить стартовую цену лота со стоимостью аналогичных объектов. Предпочтение профессионалы отдают:
- жилью, принадлежащему городу и продающему квартиры на аукционе в силу законодательного ограничения на реализацию иным способом;
- жилым помещениям в новостройках, когда дом сдан в эксплуатацию, а потенциальный покупатель имеет возможность осмотра объекта и сопоставления информации в реальности со сведениями, размещёнными на торговой площадке.