Договор с особым порядком перехода права собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с особым порядком перехода права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Общие основания перехода права собственности на товар по ГК РФ
Гражданское законодательство регулирует переход собственности на товар новому владельцу, если стороны не прописали это условие в договоре. В соответствии с п.1 ст.223 ГК РФ покупатель становится владельцем груза в момент его передачи продавцом.
Факт передачи груза отражается в акте приемки, УПД. Подписи сторон подтверждают свершение операции по передаче товара (Определение ВС РФ от 04.02.2016 № 303-ЭС15-14545).
Данная схема по ГК РФ напоминает передачу продукции по договору купи-продажи. Это стандартная процедура для многих сделок, за исключением операций с недвижимостью.
Товар передается новому собственнику в месте продажи, если стороны не разработали собственные условия в договоре. Если же доставка осуществляется по согласованию сторон с помощью компании по грузоперевозкам, то право владения товаром активизируется в момент передачи партии первому перевозчику (п. 1 ст. 224, п. 2 ст. 458 ГК РФ).
Если поставщик самостоятельно перевозит груз, то передача происходит в точке приемки (п. 1 ст. 224, абз. 2 п. 1 ст. 458 ГК РФ).
Стороны вправе прописать собственный порядок перехода продукции в новое владение в контракте, если их не устраивают общие правила по сделке.
Право собственности во взаимоотношениях с зарубежными контрагентами
Для начала необходимо понять, чье законодательство будет влиять на установление прав собственности. Ситуации могут возникать разные.
Пример № 1. В контракте прописаны законы, на которые ссылаются стороны для установления правомочности на продукцию. Если это законодательство РФ, то сделка совершается как взаимоотношения с российским поставщиком. Если в приоритете законодательство зарубежного контрагента, то к нему можно обратиться за помощью.
Пример № 2. Контрактом не оговорено, законы какого государства влияют на установление прав на товар для нового владельца. Право собственности устанавливается в общем порядке:
- если предметом внешнеторгового контракта являются материально-производственные запасы, находящиеся в этот отрезок времени в дороге, то действует законодательство государства, из которого груз выехал;
- если предмет контракта – прочие МПЗ, то силу имеет законодательство государства, где партия находилась на момент заключения сделки.
Понятие договора купли-продажи и его условия
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК).
В гл. 30 ГК выделены следующие виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.
Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным.
По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК).
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом.
Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).
Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ст. 556 ГК).
Налоговый учет у продавца
Для организаций, которые применяют для целей налогообложения прибыли метод начисления, датой получения дохода от реализации товаров является день их реализации (если иное не предусмотрено гл. 25 Налогового кодекса). Об этом говорится в п. 3 ст. 271 НК РФ. При этом реализацией товаров признается передача права собственности на них на возмездной основе, а в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом, — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39). Что касается момента передачи права собственности, то он в Налоговом кодексе не указан. Поэтому с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ момент передачи права собственности определяется согласно нормам гражданского законодательства.
Если в договоре установлено, что право собственности на товары переходит к покупателю в момент их оплаты, то датой реализации товаров у поставщика (использующего метод начисления) действительно является день их оплаты.
Однако продавцу (поставщику), заключившему такой договор, необходимо обратить внимание на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98. В нем приведен Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса. В п. 7 этого Обзора сказано следующее. Поставщик (применяющий метод начисления), заключив договор поставки с условием, что право собственности на товар переходит к покупателю после оплаты, вправе признать доход от реализации в момент получения оплаты от покупателя, только если данное условие отражает фактические отношения сторон и реальные финансово-экономические результаты их деятельности. То есть когда стороны договора обеспечивают выполнение этого условия.
Например, в деле, которое рассмотрел суд, стороны не приняли мер по индивидуализации переданного товара (его отграничению от иного товара покупателя) на случай возврата. А продавец не осуществлял контроль за сохранностью товара и его наличием у покупателя, хотя формально оставался собственником. Поэтому суд пришел к выводу, что стороны не обеспечили выполнение условия договора о сохранении права собственности на товар за продавцом. Суд указал, что данная договоренность сторон не может учитываться для целей налогообложения. Значит, доход от реализации товаров нужно учесть в том периоде, когда продавец отгрузил товар покупателю.
Налоговый и бухгалтерский учет у покупателя
Если стороны предусмотрели в договоре особый порядок перехода права собственности, то у покупателя и в налоговом, и в бухгалтерском учете складывается такая ситуация. Фактически товар уже находится у него. Однако право собственности на этот товар сохраняется за продавцом (до оплаты товара). А значит, покупатель не может распоряжаться таким товаром до перехода к нему права собственности (если законом или договором не предусмотрено иное). Как мы уже отмечали, если в срок, предусмотренный договором, полученный товар не будет оплачен, продавец имеет право потребовать его возврата. Следовательно, стороны должны обеспечить наличие и сохранность товара у покупателя (ст. 491 ГК РФ).
Однако в договоре можно установить и иные условия. Например, указать, что покупатель вправе распоряжаться товаром, в том числе продавать его, и до перехода к нему права собственности. В этой ситуации продавец не может потребовать возврата этого товара, если покупатель не оплатит его в указанный срок.
В свою очередь покупатель, получив товар по договору с особым порядком перехода права собственности, при дальнейшей реализации обязан передать его следующим покупателям, свободным от прав третьих лиц. Это предусмотрено в п. 1 ст. 460 ГК РФ. Исключением являются случаи, когда эти покупатели были предупреждены и согласились принять товар, обремененный правами третьего лица (первого продавца).
Что происходит на практике
В договорах подряда чаще всего указывается, что расчеты за выполненные работы производятся на основании ежемесячно подписываемых актов о приемке выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат (можно использовать формы N КС-2 и N КС-3 , применение которых с 2013 г. не является обязательным).
Утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100.
На основании этого сложилось довольно устойчивое мнение, что подписание акта (форма N КС-2) по окончании каждого месяца свидетельствует о реализации строительно-монтажных работ подрядчиком (п. 1 ст. 39 НК РФ) и принятии их к учету заказчиком.
Подобная постановка вопроса удобна многим заказчикам. Не принимая на себя ответственности за сохранность созданного имущества и даже не расплачиваясь за выполненные работы, они имеют возможность, получив справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) и счет-фактуру, принять НДС к вычету (п. 5 ст. 172 НК РФ).
Подрядчик же, наоборот, ставится в более невыгодное положение. Оставаясь ответственным за созданное им имущество и продолжая с ним работать, он тем не менее, не получая денег от заказчика, вынужден увеличивать налоговую базу как по налогу на прибыль, так и по налогу на добавленную стоимость.
Адвокат по арбитражным делам
Поставщик обязуется передать товар в собственность покупателя на условиях, согласованных сторонами в заказе на закупку, а покупатель обязан принять товар и оплатить в порядке и в сроки, установленные и заказом на закупку.
При этом срок передачи товара не может превышать 21 (двадцать один) рабочий день с момента получения поставщиком заказа на закупку, если иная дата поставки не установлена в заказе на закупку (пункт 1.3 договора)
Судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что предметом спорного договора поставки является продукция, не имеющая индивидуальных особенностей, соответственно рассматриваемый договор является поставки, а не подряда. » «. Квалифицируя взаимоотношения истца и ответчика в части обязательств последнего по изготовлению папок как вытекающие из подряда, суды также не в полной мере исследовали существо этого обязательства, порядок его исполнения и характер конечного результата.
Признание дохода от даты, установленной в договоре
Свое мнение по данному письму Минфин комментирует следующим образом: пункт 1 ст. 39 НК РФ о работе и услугах организаций или ИП предусматривает, что продажа товаров или услуг осуществляется так.
Реализация продукции до полного утверждения абсолютного право обладания лица Н от лица К производится, начиная от оплаты лицом К для лица Н до окончательного утверждения договора о правах собственности. Это является юридическим фактом, подтверждающим абсолютное право на продажу товаров или каких либо услуг, лицом Н. Таким образом, отгрузка товара и переход права собственности на него здесь обычно совпадают.
Согласно пункту 2 статьи 39 НК, устанавливаются место и дата реализации товаров (или каких-либо услуг). Таким образом, выплаты налогов со стороны, приобретающей товар, начинается после утверждения прав собственности на этот товар, организацию или услуги.
Статья 271 НК РФ, в свою очередь, сообщает о следующем. Если же в договоре поставок вписан переход права собственности при поставке товара в момент его получения лицом Н от лица К, то доход от него и, соответственно, налог начисляются со дня прибытия товара на территорию лица Н.
Как это выглядит на примере?
Некое ООО «Х» (далее по тексту будет именоваться просто продавец), действуя на основании заключенного договора, поставило некоторые материальные ценности покупателю. В дополнительных соглашениях к этому договору определено, что в товар переходит в собственность покупателя сразу после полной оплаты. Это соответствует статье № 491 ГК. Переход права собственности на товар здесь считается так. В момент налоговой проверки продавца уже отгруженный товар был оплачен только частично, однако уже передан на склад покупателя. Налоговый орган проигнорировал, что продавец не получил средства за товар в полном объеме и исчислил налог на прибыль и пени, хотя доход от реализации считался еще не полученным.
Опираясь на договор и его дополнительные соглашения, а также на пункты и статьи налогового законодательства, продавец в данном случае имеет право обратиться в суд сразу после налоговой проверки.
Ввиду наличия огромного количества подобных дел ВАС РФ посчитал нужным написать письмо с разъяснениями по трактовке налогового законодательства в похожих ситуациях. В Письме №98 от 22 декабря 2005 г. и были обозначены инструкции Арбитражным судам по подобным делам, порядок их рассмотрения и особенности применения некоторых глав и пунктов Налогового кодекса.
Законность и возможность особого порядка для передачи товаров и прав на них по договору суд сомнению не подвергнул, но для того, что бы иметь возможность не платить налог на прибыль раньше ее фактического получения — поступления средств за товары, продавцу и покупателю следует соблюсти некоторые условия, которые соблюдены не были.
Первой ошибкой было то, что ни продавец, ни покупатель не приняли меры по отграничению товара от всех остальных материальных ценностей покупателя с момента отгрузки до завершения взаиморасчетов.
Переход права собственности на оборудование
В договоре можно прописать условие о том, что право собственности и риск случайной гибели или порчи оборудования переходит от Поставщика к Покупателю с момента приемки Покупателем работ по монтажу поставленного оборудования согласно акту приема-передачи выполненных работ (см. образец договора).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым риск случайной гибели товара несет его собственник с момента получения товара.
- См. рекомендацию по теме: Какие риски могут возникнуть у покупателя в ходе исполнения смешанного договора на поставку и монтаж оборудования
- Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
- Рекомендация: Как покупателю согласовать условие о переходе риска случайной гибели товара
«Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым риск случайной гибели товара несет его собственник с момента получения товара.
Положения Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи уточняют: по общему правилу (п. 1 ст.
459 ГК РФ) риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (подробнее см.
В какой момент к покупателю переходят риски случайной гибели или случайного повреждения товара). Однако покупатель и продавец могут своим соглашением установить иной момент перехода риска случайной гибели товара.
Определить специальный момент случайной гибели товара в договоре купли-продажи можно несколькими способами:
- указать иной, чем предусмотрено статьей 458 Гражданского кодекса РФ, момент, после которого продавец будет считаться исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ);
- указать иной, чем предусмотрено в статье 459 Гражданского кодекса РФ, момент перехода самого риска случайной гибели или случайного повреждения товара (например, использовать фразу «Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента…»).*
- Какие условия договора выгодны покупателю
- Покупателю выгодно перенести момент перехода риска случайной гибели товара до того момента, пока вещь фактически не поступит в его владение или владение указанного им лица.
- Совет
Иногда покупатели считают, что обезопасят себя, если включат в договор такую формулировку: «Риск случайной гибели или случайного повреждения товаров несет та из сторон договора, которая обладала правом собственности на товар в момент случайной гибели или случайного его повреждения». Однако само по себе это условие может оказаться недостаточным. Ведь общее правило, согласно которому право собственности у покупателя возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ), стороны могут изменить в договоре, причем:
- как в пользу продавца: «Право собственности перейдет покупателю после внесения предоплаты». Тогда товар после перечисления оплаты будет еще некоторое время находиться у продавца, а покупатель будет нести риск его случайной гибели или повреждения;
- так и в пользу покупателя: «Право собственности перейдет покупателю после того, как он проверит качество полученного товара». В этом случае право собственности на товар, уже находящийся у покупателя, будет определенное время оставаться за продавцом. При этом покупатель сам будет контролировать состояние товара и условия его хранения, а риски все равно будет нести продавец.
Чтобы привязать момент перехода риска к моменту, когда товар фактически поступит во владение покупателя, нужно включить в договор одно из следующих условий:
- «Все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением товара, переходят на покупателя только после фактической передачи ему товара»;
- «Продавец отвечает за сохранность товара до момента фактической передачи товара покупателю».
Другой комментарий к статье 564 ГК РФ
1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.).
Порядок государственной регистрации перехода права собственности на предприятие установлен ст. 22 Закона о государственной регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп.), Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Минюста России от 4 марта 2005 г. N 16.
2. Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого предприятия либо после соответствующей регистрации договора. Иное мнение (см.: Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // СПС ГР) не основано на законе, а потому не может быть принято.
По общему правилу переход прав собственности на предприятие подлежит государственной регистрации непосредственно (т.е. в минимально короткий срок) после передачи предприятия покупателю. Однако норма п. 2 коммент. ст. диспозитивна, что позволяет сторонам установить договором иное, причем относительно как последовательности данных актов, так и временного разрыва между ними.
3. Договор продажи предприятия может предусматривать сохранение за продавцом права собственности на него до наступления каких-либо обстоятельств (например, полной оплаты). В таком случае покупатель вправе использовать переданное ему в составе предприятия имущество и извлекать из него выгоды, а также, в изъятие из общих правил п. 1 ст. 491 ГК, распоряжаться этим имуществом в той мере, в которой это необходимо для целей, ради которых предприятие приобретено (п. 3 коммент. ст.).
4. Последствия неправомерного уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятие регулируются п. 3 ст. 551 ГК (см. коммент. к нему).