Как оформить недвижимость в качестве залога при займе у физлиц
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить недвижимость в качестве залога при займе у физлиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:
- недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
- движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
- товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
- ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
- на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.
|
Примечание: в некоторых случаях заложенное имущество или права законодательно подлежат государственной регистрации. Например, обязательной регистрации требует недвижимость, которая должна быть зарегистрировано в Росреестре, а переданная по договору доля в ООО зарегистрирована в ЕГРЮЛ. |
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Договор займа может быть подкреплен наличием залога, которое будет гарантировать кредитору получение выданных средств в любом случае. Залоговое имущество зависит от суммы займа. Им может выступать гараж, автомобиль, дачный дом или квартира. Но стоит заметить, что стоимость залогового имущества не обязана соответствовать сумме выданного займа. Но она не может быть меньше долга. То есть, она должна покрывать сумму денежных средств, полученных в долг.
Необходимость залога обусловлена тем, что многие люди набирают различное количество кредитов и потом их не возвращают. А чтобы вернуть свои деньги, заимодавцу придется потратить много времени на суд. Если должник не имеет стабильного дохода, то выплата долга может растянуться на длительный промежуток времени.
Важно! Наличие залога значительно защищает кредитора от невозврата денег.
В качестве обеспечения займа можно использовать, как движимое имущество, так и недвижимость. Специалисты рекомендуют использовать именно недвижимость, потому что движимое недобросовестный заемщик может спрятать.
Согласно законодательству, договор залога не требует нотариального заверения. Но если объектом залога выступает недвижимость, его регистрация в органах Росреестра обязательна. Факт передачи денег оформляется в виде расписки. Если возврат проходит в наличной форме, также необходимо ее составление.
| Нотариальное действие | Нотариальный тариф | УПТХ |
|---|---|---|
| Удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу, электронного документа документу на бумажном носителе | ||
| 50 руб. за каждую страницу документа на бумажном носителе | 100 руб. за одну страницу документа | |
| Предоставление документов на государственную регистрацию | ||
| а) прав на недвижимое имущество (ст. 86.2 Основ) | 1 000 руб. | Не взимается |
| б) юридического лица и ИП (в электронной форме) (ст. 86.3 Основ) | 100 руб. за 1 стр. сканирования, передаваемых документов, но не более 1 200 руб. |
Тарифы на залог квартиры
|
№ |
Название нотариального действия |
Нотариальный тариф |
Плата за УПТХ 2023 г. |
Примечание |
| ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (кроме договоров с морскими, речными, воздушными судами, семейно-правовых договоров, соглашений о разделе наследственного имущества): | ||||
| 1. |
Удостоверение договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента, отступное, внесение в уставный капитал ООО и т. д.) а) подлежащих обязательному нотариальному удостоверению б) не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению |
а) пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 000,00 руб. б) п.1 ч.1. ст.22.1 ОЗН в %. Зависит от суммы сделки и родственных отношений участников. |
а) + 7 700,00 б) + 8 000,00 |
В случае если предметом одного договора является несколько самостоятельных объектов, а также если в одном договоре-документе содержатся элементы разных договоров-сделок, то плата за уптх взимается однократно по большей стоимости. Для справки. При отчуждении нескольких объектов недвижимости в одном договоре (для отчуждения которых законодательством предусмотрена различная – как обязательная нотариальная, так и простая письменная – форма), нотариальные тарифы исчисляются отдельно для обязательной и необязательной нотариальной формы, и их размеры суммируются, поскольку такие договоры включают в себя две категории сделок. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении ими недвижимого имущества пропорционально размеру их доли в праве на отчуждаемую недвижимость и с учётом распределения платы между сторонами договора (между стороной продавца и стороной покупателя). Размер льготы рассчитывается от половины установленной платы за УПТХ. Например, по договору 1/3 доля отчуждается несовершеннолетним, и 2/3 – его родителями. Исходя из того, что в сделке участвует две стороны, плата за оказание уптх для каждой из сторон составит 7700/2=3850 руб. Льгота для н/летнего составит 3850/3= 1 283 руб. (или 1/6 от общей суммы). УПТХ за договор- 6 417,00 К п. «б» в случае отчуждения нескольких объектов недвижимости в одном договоре, плата на УПТХ увеличивается за каждый дополнительный объект начиная со 2-го, на 2 000 руб. При этом общий размер платы за УПТХ не может превышать 16 000,00 руб. |
| 2. |
Удостоверение договоров (соглашений) по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала. |
ОЗН — 500,00 руб. а) Если в cоглашение вкл. элементы брачного договора —500,00 руб. +500,00 руб. |
+ 6 000,00 а) + 11 000,00 |
Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него элементы Брачного договора или Соглашения о разделе в отношении доли жилого помещения, приобретенной на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости. Несовершеннолетние освобождаются от УПТХ при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру доли, определенной ему по Соглашению. Например: если в Соглашение по МК включены элементы Соглашения о разделе имущества, то плата за УПТХ будет 9000,00руб. Если сторонами договора (Соглашения) являются 2 н/летних и супруги, то УПТХ рассчитывается так: 9000,00 руб.: размер доли н/летнего по МК * на 2 детей. Полученный результат вычитаем из 9000 р. |
Форма договора залога и его условия регламентируются ст. 339 ГК РФ в редакции закона № 367-ФЗ от 21.12.2013 года. Согласно ему, ДЗ является соглашением между банком, выступающим залогодержателем и заемщиком, являющимся залогодателем, в результате чего залогодержатель, приняв в залог недвижимость, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств, получает право взыскать заложенную недвижимость и распоряжаться им по своему усмотрению.
В качестве залога может выступать:
- Любое имущество, в т. ч. деньги.
- Земельная делянка.
- Недвижимость.
- Право имущественного свойства.
- Предприятие.
Форма ДЗ обязана составляться в письменном виде и в нем требуется:
- Отображать предмет залога, его параметры, условия и время выполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Условия, которые относятся к главному обязательству, будут считаться согласованными, если в ДЗ будет отображена ссылка к основному соглашению по выполнению обязательства. Участники сделки могут оговорить в ДЗ условие о продаже недвижимости, находящейся на обременении (по судебному решению или в порядке мирового соглашения).
- Обеспечить оценку недвижимости. Если залогодатель – ИП, в качестве залога может выступать будущее обязательство, в пределах суммы основного соглашения. При этом, оценка заложенной недвижимости и ее параметры могут отображаться любым способом, обеспечивающим идентификацию и ее стоимость на дату взыскания.
- Если иное не определено законом или основным соглашением, ДЗ обязан быть оформлен и заверен нотариусом.
После заполнения ДЗ недвижимости, сторонам необходимо пройти процедуру регистрирования сделки. Для этого рекомендуется выполнить следующие шаги:
Этап 1: Подготовка ДЗ
Заполняется ДЗ, как правило, в 3-х экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один экземпляр для Росреестра.
Этап 2: Подготовка документов для регистрирования ДЗ
На данном этапе осуществляется сбор документации для ее отправки в Росреестр. Сюда относится:
- Ксерокопия паспорта подателя запроса с предъявлением оригинала.
- Оформленный ДЗ.
- Правоустанавливающие материалы на недвижимость, передаваемую в залог.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
- Разрешение супруга или супруги заявителя (при потребности).
- Согласие попечительного ведомства (при потребности).
Договор залога недвижимости регистрируется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи о регистрации в ЕГРП. С момента регистрации договора, он считается заключенным. Залогодержатель получает на хранение залог.
В данном случае залог — это гарантия, на основе которой кредитор сможет получить обратно свои денежные средства.
Регистрация залога недвижимости невозможна в следующих случаях:
- Недвижимое имущество находится под залогом другого кредитора;
- Предыдущий договор ограничивает положения текущего;
- Предмет залога изъят.
До регистрации договора необходимо сделать следующее:
- Оценить возможность регистрации договора недвижимого имущества.
- Определить пакет документов, который потребуется для государственной регистрации договора залога.
- Согласовать со второй стороной период, в течение которого можно осуществить регистрацию договора залога.
- Подготовить и направить запрос в государственный орган.
- Подготовить документы, которые потребуются предоставить органу, занимающемуся инвентаризацией строений.
- Обратиться к юристам, которые проведут государственную регистрацию договора залога.
Список документов, которые потребуются для регистрации договора залога недвижимости:
- Письменное заявление участников сделки или их представителей;
- Нотариальное заверение договора;
- Оригинал соглашения и его копии, равные количеству участников сделки. Один потребуется предоставить в Главное управление Федеральной регистрационной службы;
- Справка из паспорта БТИ, срок давности которой менее 12 месяцев;
- Поэтажный план (если предметом залога является квартира) — оригинал или копия, которая заверяется сотрудниками БТИ.
Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей для физического лица и 22 000 рублей для юридического.
Какой документ регламентирует залог на ипотеку и все моменты, связанные с его регистрацией? В данном вопросе используются правила Гражданского Кодекса государства, в частности общие положения о залоге – статья 334, пункт 4 ГК.
- По правилам, прописанным в Федеральном Законе «Об ипотеке» срок регистрации договора ипотеки на покупку жилья составляет всего лишь 5 дней. При приобретении земельного участка срок – до 15 дней. Предусматриваются дни рабочие.
- Заемщик должен оплатить государственную пошлину на регистрацию, иногда такая пошлина может быть льготной.
- При оформлении договора ипотеки проверяется платежеспособность заемщика. Его доходов должно быть достаточно для погашения и тела кредита, и процентов.
В договоре по ипотеке с залогом должен быть указан объект кредитования (это может быть дом, земельный участок, квартира, предприятие).
Когда при выплате всего займа прекращаются кредитные обязательства, прекращается и действие залога. Следует проследить владельцу недвижимого имущества, чтобы была сделана соответствующая отметка в ЕГРП. Регистрационная запись, составленная при подписании ипотеки, погашается в течение трех дней (рабочих). Государственная пошлина за такую операцию уже не уплачивается.
Виды ипотечного кредитования
Банками вносится всё больше привлекательных для кредитозаёмщиков нововведений по кредитованию, позволяющие решить их жилищные проблемы. Но, когда начинается процесс сбора документов для оформления ипотечной сделки, тогда нужно понимать все тонкости такого дела.
Особенно на какие виды недвижимого имущества происходит государственная регистрация и какими нормативно-правовыми документами можно руководствоваться.
Изначально необходимо знать о существующих видах ипотеки:
| Вид ипотечного кредитования | Характеристика |
| В силу договора | Ипотека с привлечением имеющейся залоговой недвижимости, которая не требует подтверждения целевого использования кредитных денежных средств. |
| В силу закона | Ипотечное кредитование на вторичное приобретение жилья с привлечением целенаправленных кредитных денежных средств, в пределах покупки по договору долевого участия, договора купли-продажи либо на основаниях уступки. |
Основные показатели при которых выносится отказ
Причинами, по которым устанавливается отказ в проведении регистрации ипотеки, являются сделанные погрешности в документах из-за своего невнимания либо неосведомленности в юридических нюансах данного вопроса.
Самыми распространенными ошибками выступают:
- Недостоверная информация о клиенте.
- Неправильно составлен договор или присутствуют исправления.
- Наложен арест на жилплощадь.
- Окончен срок на доверенность у банковской организации.
Во избежание допущения ошибок на завершающей стадии потребуется:
- Сделать ксерокопии всей документации.
- Пересмотреть оформленный договор с кредитором на наличие достоверной информации об юридическом адресе, паспортных данных, адресе приобретаемой недвижимости и т. д.