Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Главные отличия ИЖС от СНТ
Не все понимают, какая существует разница между ИЖС и СНТ. Однако, выбирая конкретной участок для покупки, лучше сразу «расставить все точки над и».
|
Признак |
Земли СНТ |
Земельные участки ИЖС |
|
Месторасположение |
В населенном пункте или за его пределами |
В населенном пункте |
|
Категория ЗУ |
Земли населенных пунктов и сельскохозяйственные участки |
Только земли населенных пунктов |
|
Направления разрешенного использования |
Выращивание с/х культур, размещение садовых, жилых домов, построек, гаражей для личных нужд |
Размещение жилых домов, хозяйственных построек, гаражей для собственного использования, выращивание с/х культур |
|
Кадастровая стоимость |
Сравнительно невысокая |
Выше, чем земель СНТ |
|
Инфраструктура |
Неразвитая |
Развитая |
|
Ответственный за подведение коммуникаций |
Сами собственники участков |
Администрация |
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Классификация земельных участков
Владение земельным наделом в целях строительства недвижимости для проживания за счет средств граждан – это индивидуальное жилищное строительство. Коротко, используется аббревиатура ИЖС. Расшифровка, что такое СНТ, указано далее. Участки под ИЖС предоставляются исключительно физическим лицам. Они могут принадлежать гражданам по праву собственности или сдаваться в аренду на продолжительный период времени.
При этом разрешается строить капитальные сооружения, но этажей должно быть не больше трех. Соответствующий надел может выдаваться как в городе, так и на территории СНТ. Под СНТ понимается объединение людей для решения разных вопросов дачного и садоводческого характера. СНТ, ДНП, ИЖС – расшифровка означает следующее: садовое некоммерческое товарищество, дачное некоммерческое партнерство и индивидуальное жилищное строительство.
Рубрика «Вопрос — ответ»
Вопрос №1. Можно ли оформить постоянную прописку в доме, построенном на участке СНТ?
Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации – лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.
Вопрос №2. Какой из участков – ИЖС или СНТ – дороже в точки зрения налогообложения?
Ранее принято было считать, что налог на дома ИЖС значительно выше, чем на садовые постройки СНТ. Однако, в связи с изменениями в законодательстве, расчет налога осуществляется на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому на данный момент налоговая нагрузка на дома ИЖС и СНТ практически идентична.
Преимущества и минусы ИЖС
Агенты по недвижимости всегда начинают с плюсов ИЖС, ведь их у него действительно немало:
- развитая инфраструктура;
- наличие юридического адреса у ЗУ;
- обустройство окружающих территорий за счет муниципальных властей;
- возможность прописаться целой семьей;
- отсутствие проблем с подведением коммуникаций;
- рассматривание земли в качестве залога;
- льготные тарифы на газ, свет и воду.
На фоне плюсов недостатки кажутся многим потенциальным покупателям земли незначительными, но не упомянуть о них нельзя:
- высокая стоимость участка;
- расширение границ только посредством приобретения еще одного надела;
- необходимость оформления всех разрешений на строительство и проектной документации;
- согласование проекта с местной администрацией;
- высокие налоги.
Быстрее всего разобраться в том, что лучше – ИЖС или СНТ, поможет сравнительный анализ отличий, приведенный в виде табличных данных.
| Характеристика | Категория земельного участка | |
| ИЖС | СНТ | |
| Электросети | Линия относится к ближайшему поселку, поэтому после оплаты подведения к ней проблемы с мощностями возникать не будут | Подключение осуществляется при наличии линии с достаточной мощностью, но даже при этом мощность делится на всех членов товарищества и ее может не хватить на обеспечение коттеджа |
| Водоснабжение | Центральное водоснабжение | Общая или индивидуальные скважины |
| Подведение газа | Подведение осуществимо в большинстве случае, а ряд населенных пунктов обеспечивают газом по льготному тарифу | При наличии газопровода подключение осуществляется за счет собственника ЗУ |
| Канализация | Подключение к центральной системе | Обустройство индивидуального септика |
| Решение регистрационных вопросов | Регистрация проводится без проволочек при наличии всех разрешительных документов | Дачная амнистия позволяет провести регистрацию в кратчайшие сроки и без утомительного сбора бумаг |
| Текущие расходы | Налог, коммунальные взносы | Налог, паевые взносы, расходы на текущий ремонт объектов общего пользования |
Даже такой подробный анализ не даст полного представления о том, какой выбор сделать при покупке земли. Теоретически покупатель может сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.
Известны случаи, когда купленный участок под жилищное строительство требовал подведения всех коммуникаций к границам и заведения их на территорию.
С учетом получения разрешительных документов этот процесс занял более полугода и обошелся владельцу в несколько сотен тысяч рублей незапланированный расходов.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Что такое садоводческое некоммерческое товарищество
СНТ наряду с другими схожими объединениями — садоводческим потребительским кооперативом (СПК) и садоводческим некоммерческим партнерством (СНП) — может быть использовано для ведения дачного хозяйства, в том числе строительства. Большая часть СНТ располагается на сельскохозяйственных землях, хотя они могут принадлежать и к категории поселковых. Владелец может возвести на своей земле хозяйственные постройки и даже жилой дом, однако оформить регистрацию в нем будет проблематично — вполне вероятно, что для этого придется обратиться в суд. Тем не менее в судебной практике немало дел, которые закончились в пользу собственников, а их право прописываться в домах СНТ, относящихся к поселковым землям, признано Конституционным судом России (постановление КС РФ от 14.04.2008 N 7-П).
Какие типы участков лучше для землепользователя?
При сравнительном анализе плюсов и минусов земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, можно сделать вывод, что лучше всего для собсвенника выбор участоков в СНТ.
Его основным минусом является затруднительность прописки, но при некоторой настойчивости, все же можно оформить постоянную регистрацию в доме, возведенном на данном участке.
Для землепользователя такой участок привлекателен, прежде всего, более низкой стоимостью и возможностью возведения капитального здания. Таким образом, приобретение земли СНТ позволяет сэкономить средства.
Однако, несмотря на то, что земли СНТ можно использовать, как и земли ЛПХ для выращивания сельскохозяйственных культур, у них есть существенный недостаток. Как правило, такие участки имеют небольшую площадь, от 5 до 15 соток.
Арендуя участок в садовом товариществе, необходимо выплачивать членские взносы наравне с собственниками, а в будущем можно приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем.
Арендатор участка СНТ имеет право на возведение садового домика и подсобных помещений, но для регистрации жилого дома необходимо право собственности на землю и соответствие здания жилым техническим характеристикам.
Если целью приобретения земельного участка не является выращивание сельскохозяйственной продукции и земля приобретается для строительства жилого дома, предпочтительнее выбрать земли ИЖС.
В этом случае можно рассчитывать на наличие необходимых коммуникаций, развитой инфраструктуры и дорог.
Несмотря на то, что земли ИЖС имеют более высокую стоимость, это весьма выгодное капиталовложение.
При покупке земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, нужно тщательно проверить все документы, что имеются на участок у продавца:
Ещё несколько сравнений
Помимо систем коммуникации есть и другие отличающие факторы. Поскольку назначение территорий действительно разное, плюсы и минусы их относительны:
| В чём разница | ИЖС | ДНП, СНТ |
|---|---|---|
| Перечень расходов | Имущественный налог и коммунальные платежи по счётчику или фиксированному тарифу. | Имущественный налог, платежи за использованные по счётчикам ресурсы, ежегодные паевые членские взносы, взносы на ремонтные работы. |
| Вопрос с регистрацией (пропиской) | Без препятствий и ограничений сразу при обращении в ФМС | Возможно лишь в исключительных случаях, много препятствий с юридической стороны. |
| Инфраструктура | Развитая инфраструктура в близком доступе (дороги, остановки, магазины, медицинские учреждения, школы и детские сады, прочее). | Инфраструктура зачастую отсутствует вовсе. |
| Иные факторы | Почти полная свобода действия по отношению к своему частному участку земли. | Обязательное присутствие на собраниях, выполнение принятых большинством решений, некая зависимость от власти председателя. |