Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все, что связано с землей, записывается в кадастровые списки. Здесь можно узнать информацию о месторасположении участка, его площади, количестве собственников и, конечно, классе. Последний и обуславливает назначение. В совокупности всех данных участку присваивается категория.

Заключение – коротко о главном

Изменить категорию земельного участка непросто. Но если подойти к делу профессионально, то конечный результат будет положительным. Здесь важно грамотно преподнести аргументы в пользу начавшейся процедуры.

Еще немного внимания Незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому, прежде чем приступать к какому-нибудь действу, связанному с землей, лучше получить профессиональную консультацию у юриста. Еще лучше – передать ему полномочия, чтобы он довел дело до конца. Хотелось бы услышать в комментариях о тех, кто уже имел практику перевода земельного участка в другую категорию.

Зачем менять назначение земли

Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:

• заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
• организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
• построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
• застроить участок сельхозназначения жилыми домами.

Если отказали в смене ВРИ

В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:

• Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
• Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
• Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
• Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
• Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Когда нельзя менять категорию

Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.

Это происходит, если:

• законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
• существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
• установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

Категории земельных участков и виды разрешенного использования

Согласно нормативным актам нашей страны, каждый земельный участок подлежит обязательной классификации и должен использоваться только согласно присвоенной ему категорией. Это необходимо для определения статуса объекта и защиты некоторых площадей от нерационального или незаконного использования – особо охраняемые, лесные фонды и т. п.

Категорий земель всего 7 – водный и лесной фонд, запаса, с/х назначения, населенных пунктов, особо охраняемые (границы), а также промышленности, энергетики и т. п.

Помимо основной категории, земельному участку присваивается вид использования, определяющий какую именно деятельность, разрешается выполнять на конкретном участке земли.

В каких случаях можно изменить целевое назначение земельного участка

Смена категории

Законом №172-ФЗ, вступившим в силу 21.12.2004, предусмотрено право собственника изменить категорию принадлежащей ему земли. Основанием для отказа служат:

• Установление законодательных ограничений для перевода или отрицательное заключение экологической экспертизы;
• Несоответствие предлагаемых целей использования земли утвержденной документации по планированию в регионе или районе.

Однако, перевод сельхозугодий в другую категорию на основании ст. 7 возможен только в виде исключения при:

• консервации земли или в случае ее непригодности и переходе в лесной фонд;
• создании особо охраняемых территорий, промышленных объектов, прокладке коммуникаций и путепроводов, добыче ископаемых;
• для строительства объектов соцкультбыта, образования или здравоохранения;
• для защиты государственных интересов;
• при изменении границ и территорий населенных пунктов.

Когда возможно изменение целевого назначения участка, зачем его менять

Любое имущество разделяется согласно своему назначению. К примеру, строения бывают жилыми или нежилыми. Жилые здания нужны для постоянного проживания, в нежилых устраивают склады, рабочие помещения или офисы. Земельные участки также имеют разное назначение, которое определяется их классовой принадлежностью. Все основные сведения хранятся внутри единой системы Росреестра, наряду с принадлежностью и внешними характеристиками территорий. Эти данные помогают выявить категорию участков.

В законодательстве, в частности, Земельном кодексе, указан механизм, по которому граждане – собственники могут по необходимости изменить существующее назначение своих наделов. Для этого существуют 2 разных варианта:

1. Смена разрешения. Это частная процедура, при которой категория останется неизменной. К примеру, назначение земли установлено как «овощеводство», но владелец планирует разводить там скот. Соответственно, ему потребуются специальные земли, годные под пастбища. Тогда нужно менять лишь разрешение, притом категория – сельскохозяйственные земли – останется.
2. Смена категории. Нужна, если владелец, имеющий землю ЛПХ, желает построить там настоящий гостиничный комплекс. Тогда чтобы превратить надел в ИЖС, он будет собирать бумаги, чтобы сменить категорию.

Зачем нужно? Необходимость процедуры обуславливается желаниями собственника. Согласно законодательству использование надела должно соответствовать данным его кадастрового паспорта. Нельзя самовольно менять установленный ранее порядок.

Важно: перед началом процедуры изменения существующего целевого назначения или общей категории земли подумать хорошенько, как именно использовать территорию.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

• кадастровый номер участка;
• действующую и предполагаемую категорию участка;
• мотивы перевода;
• сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

• выписка из ГКН (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
• копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
• выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
• заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
• согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и методично начинайте собирать, не забывая сравнивать реквизиты. Ведь даже незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.

Акт о переводе участка в другую категорию должен быть вам выдан не позднее чем через 2 месяца после дня подачи ходатайства с приложенными документами. Если вам откажут в переводе необоснованно, то смело обращайтесь в суд и обжалуйте отказ.

Как изменить целевое назначение земельного участка?

Участки земли, непосредственно находящиеся в собственности государства, пользовании или владении граждан, разделены по своему целевому предназначению на отдельные виды.

Эти категории предусмотрены российским законодательством и насчитывают семь основных видов.

Каждая из них обязательно должна быть поставлена на государственный кадастровый учёт, который осуществляется в учреждении Росреестра.

Земля, которая числится на балансе государства, не может быть продана, арендована или куплена.

Однако, ссылаясь на законодательные действующие нормы, её виды могут быть изменены по целевому назначению или участки могут быть переданы муниципалитету.

Кроме того, территории имеют свойство ликвидироваться и образовываться в новые, посредством объединения нескольких в одну или раздела одной на несколько отдельных.

В целом на территории России категории земельного фонда выглядят следующим образом:

• Земля сельскохозяйственного значения;
• Лесной и водный фонд;
• Промышленные территории;
• Участки населённого значения и для индивидуального жилищного строительства;
• Участки особо охраняемого значения;
• Земли в резерве;
• Объекты общей долевой собственности.

Задаваясь вопросом, как изменить целевое назначение земельного участка, стоит отметить, что подобный перевод осуществляется органами местного самоуправления. В их ведении находится не только муниципальная, но и частная собственность, за исключением сельскохозяйственных объектов. Последними, а также территориями во владении субъектов занимаются исполнительные органы Российской Федерации. Смена государственного земельного участка на другую категорию это и вовсе прерогатива правительства.

Принимая заявление к рассмотрению, и вынося решение о том, чтобы поменять категорию земельного участка, все эти структуры руководствуются лесным, водным и градостроительным законодательством, Конституцией Российской Федерации, а также рядом соответствующих постановлений, Земельным кодексом и Федеральными законами.

Поэтапный порядок смены категории земельного участка:

• Подаётся заявление с перечнем необходимых документов одному из оговоренных выше ответственных органов, в зависимости от типа недвижимого объекта;
• Запрос рассматривается специально собранной комиссией;
• Ознакомление заявителя с решением комиссии;
• При одобрении вносятся все требуемые коррективы в кадастровые документы и государственную базу;
• При отказе решение можно оспорить через суд.

Возможные причины для отказа

Стоит быть готовым к тому, что положительное решение на заявление выносится не всегда. Собственник может получить отказ в следующих случаях:

1. Приведено недостаточное количество обоснований и аргументов.
2. Отсутствие определенных документов.
3. Нет некоторых письменных согласий.
4. Обнаружена причина для запрета по региональным и федеральным законам.
5. Земля уникальна и нельзя менять ее специфику.
6. Неграмотно или с ошибками заполнены бланки.
7. Отрицательный результат от проведенной экологической экспертизы.
8. Надел был переведен в общий лесной фонд.

Причина отказа не будет являться тайной для гражданина. Она прописывается в уведомлении. Большинство из оснований не окончательные. После исправления можно добиться ранее поставленной цели. Если же человек, понимает, что причина является необоснованной и может быть устранена самостоятельно, он имеет право обратиться в суд.

— Не стоит упускать из виду огромный пласт вопросов, касающихся самовольных строений, и глава государства неоднократно обращал на это внимание в своих выступлениях, — продолжила специалист.

— Как правило, такие нарушения носят незначительный характер — например, забор на 20 см выходит за границы участка. Сегодня узаконить это можно только с разрешения президента.

Могилевская область не стала исключением: с 2017 года мы обращались с ходатайствами об узаконивании капитальных строений в отношении 89 субъектов хозяйствования. Учитывая значимость проблемы, в обновленном кодексе расширяются полномочия местных исполнительных и распорядительных органов. За главой государства остается компетенция в вопросах земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.

Сегодня в Беларуси проводится сплошная инвентаризация земельных участков, выявляются случаи их самовольного занятия как физическими, так и юридическими лицами. Итогом станет земельная амнистия.

В качестве примера снова приводят Могилевскую область, где с марта выявили больше 13 тысяч самовольных построек. Отмечается, что еще 20% земельных участков находятся в разработке — их проверяют на основании геодезических данных, аэрофотоснимков. Окончательная цифра нарушений будет установлена к сентябрю этого года. Практически во всех выявленных случаях узаконить земельные вопросы поможет обновленное законодательство.

— Говоря о самовольном занятии, надо понимать, что иногда оно допускается не по вине землепользователя, — пояснила Ирина Петрученя. — Это могли быть ошибки проектантов — при проектировании не привязались к границам земельного участка. Имеет место невнимательность и неточность самих землепользователей при установлении ограждений строений, а также просчеты при установлении границ. Так, с годами менялись технологии, сегодня они стали более точными, чем в те же 90-е годы. Кодекс позволит решить пласт тех обращений, когда при вводе в эксплуатацию выявляют эти незначительные сантиметры.

Независимо от того, к какой категории принадлежит недвижимый объект, на момент подачи заявления о его переходе в другую отрасль необходимо грамотно составить соответствующее ходатайство об этом. В данном документе обязательно должны присутствовать такие пункты, как:

• В какую категорию входит территория на данный момент;
• В какую категорию владелец желает изменить объект;
• Номер земельного участка по кадастру;
• Основания для того, чтобы поменять категорию;
• Перечень прилагаемых документов.

Рассматриваться ходатайство на изменение целевого назначения земельного участка будет только в том случае, если в нём будут указаны весомые основания и причины для смены категории с подробным пояснением.

Подробное пояснение должно состоять из:

• Документов, которые подтверждают, что после перевода земля не будет эксплуатироваться вопреки действующим нормам законодательства;
• Планировки будущих объектов строительства, если таковые планируются;
• Результатов проведения экспертизы, подтверждающих, что изменение категории данного земельного участка не причинит вреда экологии;
• Документы прочих инстанций с разрешением о переводе;
• Прочие бумаги, со ссылками на действующее законодательство.

Похожие записи:

• Новая форма отчета РСВ в 2023 году
• можно ли сдавать квартиру приобретенную по военной ипотеке
• Страховые взносы ИП за себя в 2023 году: что изменится