Долевое строительство: что нужно знать в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое строительство: что нужно знать в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Российским девелоперам пока не до ТИМ

По словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, текущий кризис выявил острую проблему недостатка квалифицированных представителей инженерно-технических специальностей и отечественных наукоемких технологий в строительной отрасли. Сейчас на стройплощадках трудятся в основном рабочие из ближнего зарубежья, у которых нет квалификации для взаимодействия с цифровой средой.

«Нарастающие санкции и нарушение логистических цепочек, уход иностранных инвесторов и массовый отъезд молодых профессионалов за рубеж вынуждают девелоперов отложить планы о внедрении инноваций в пользу решения текущих задач поддержания платежеспособного спроса и поставки качественного оборудования для реализации своих проектов», – отмечает эксперт, подчеркивая, что внедрение ТИМ требует больших финансовых и временных затрат, на что в условиях кризиса у застройщиков нет ресурсов.

В результате, по данным Аси Левневой, технологии информационного моделирования используются менее, чем в 10% компаний промышленного сектора. В сегменте же массового жилищного строительства Ася считает ТИМ больше вопросом научных исследований, чем практического применения. При этом представитель «Балтийской жемчужины» замечает: не следует недооценивать полезность внедрения ТИМ, ведь при высоких издержках на входе данные технологии в долгосрочной перспективе сокращают себестоимость строительства за счет минимизации рутинных процессов. Одновременно информационная модель здания уже на стадии проектирования помогает учесть риски и повысить эксплуатационные характеристики объекта.

Надеемся, что строительная отрасль как можно скорее выберется из кризиса и девелоперы на практике оценят перечисленные выше преимущества ТИМ, преодолев все трудности их внедрения.

Заработает новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков

С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.

«Раньше это не указывалось, многие объекты не «привязаны» к земле. В результате возникают ситуации, когда, например, планируют строительство автодороги, прокладывают маршрут строительства и обнаруживают, что по пути следования расположен дом, который не отмечен на карте. Данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

1. При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
2. Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
3. Деньги участников долевого строительства хранятся на специальных банковских счетах эскроу, доступ к которым появляется у застройщика только после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
4. Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
5. Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
6. Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Бухгалтерский учет застройщиков и Закон 214-ФЗ. Раскрытие бухгалтерской отчетности

Согласно ч. 4 ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан размещать в ЕИЖС информацию, предусмотренную Законом N 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в единой информационной системе жилищного строительства (далее — система).

В частности, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать (ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ) бухгалтерскую отчетность застройщика и аудиторское заключение в соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, застройщик, среди прочего, раскрывает:

• промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода;
• годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года (ч. 5 ст. 3, п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).

А в Письме Минфина России от 29.01.2008 N 07-05-06/18 говорится о том, какую информацию должен раскрывать застройщик по договорам долевого строительства в своей бухгалтерской отчётности. Так раскрытию подлежит информация:

• об обязательствах участников договора по внесению денежных средств с выделением не внесенных в срок платежей;
• об обязательствах застройщика перед участниками договора по передаче прав на объект строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
• об обязательствах застройщика перед участниками договора, возникающих в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, а также по возврату денежных средств и уплаты процентов в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• о задолженности по кредитам и займам, привлеченным для долевого строительства;
• об активах застройщика, находящихся в залоге в обеспечение исполнения обязательств по договору залогом;
• о задолженности участников договора по оплате квартир после завершения долевого строительства и признания застройщиком выручки от продажи квартир.

Правило № 2. Договор долевого строительства — это еще не покупка квартиры

Важно знать и понимать, что договор долевого участия не является документом, подтверждающим покупку квартиры. Договор долевого участия — это отчасти ваша гарантия в чистоте сделки. Хотя это зависит от того, как он составлен, конечно. Он должен быть составлен в соответствии с требованиями 214-ФЗ!

Дольщик или соинвестор — это любой человек или юрлицо, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то есть внесший свою долю денежных средств в строительство объекта. Чтобы стать дольщиком, надо подписать ДДУ, а так же в обязательном порядке должна быть пройдена процедура регистрации долевого строительства, если он заключается более, чем на год. В таком случае вступление в долевое строительство право собственности подразумевает изначально. А чтобы стать владельцем своей новой построенной квартиры, надо подписать договор купли-продажи и пройти госрегистрацию объекта после того, как сдан дом и произведена раздача ключей.

Зная эти процедуры вы сводите риск потери денежных средств, вложенных вами в долевое строительство, к минимуму:

В договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны положения о том, что застройщик (одна сторона) обязан в сроки прописанные в договоре сам либо привлекая других лиц построить дом либо другой объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию этого объекта долевого строительства передать его участнику долевого строительства. А участник же долевого строительства, в свою очередь, обязан уплатить сумму, прописанную в дороворе и произвести прием объекта долевого строительства. При учловии наличия разрешение, которое позволяет ввести объект в эксплуатацию.

Оградой между участниками долевого строительства и «не чистыми на руку»» застройщиками послужил Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон сделал требования к застройщику более жесткими, вледствие чего большинство застройщиков негативно отнеслись к данному закону. На сегодняшний день этот закон — это основной нормативный документ, который регулирует отношения между участниками в области долевого строительства.

Плюсы и минусы долевого строительства

В числе очевидных преимуществ:

• экономия при приобретении недвижимости – разница между среднерыночной стоимостью достигает 30%; и чем раньше вы решите вложиться, тем больше денег сохраните для семейного бюджета;

• возможность погашения финансовых обязательств в рассрочку – внесение оплаты частями, в течение нескольких лет, на практике оказывается довольно удобным. В той же ипотеке похожая схема, и она повсеместно популярна;

• использование в качестве инструмента для получения прибыли – прекрасно понимая, что такое долевое строительство квартир. Обладающие солидным финансовым запасом вкладчики выкупают сразу целые этажи в домах, вырастающих на перспективных участках, а после, когда объект уже сдан в эксплуатацию и цена жилплощади в нем возросла, переступают свои права и хорошо на этом зарабатывают.

Но есть и недостатки:

• на возведение здания требуется время – от полутора до трех лет и более, и это если не учитывать всевозможные затягивания. Согласно статистике, сроки нарушаются в каждом втором случае, потому стоит подумать, готовы ли вы столько ждать;

• иногда происходит банкротство фирмы-подрядчика, и тогда вряд ли быстро (или вообще) находится другая организация, готовая подхватить проект и завершить его;

• при сдаче объекта зачастую выявляются различные недочеты или даже дефекты (кривизна стен, несоответствие квадратуры и так далее), и на урегулирование этих моментов также приходится тратить нервы, силы и дни с неделями;

• до сих пор встречаются мошенники, которые просто обманывают доверчивых инвесторов.

Риски нельзя исключить полностью, но свести к минимуму их вполне реально. Для этого нужно выполнить несколько действий:

1. Проверить вторую сторону – зайти на официальный сайт и посмотреть, сколько, когда и каких объектов сдала фирма, есть ли у нее проектная декларация. После чего стоит посмотреть в интернете, какая репутация сложилась у этой организации, укладывалась ли она в сроки, в порядке ли у нее отчетность.

2. Изучить всю информацию, касающуюся будущего здания, – выяснить, на каком основании застройщик обладает участком, оформил ли он все разрешения; если есть возможность, следует ознакомиться с фото и видеоматериалами, чтобы понять, на какой стадии находится реализация проекта.

3. Убедиться в отсутствии предпосылок к банкротству – поинтересоваться в Арбитраже, нет ли в отношении второй стороны исков, взысканий или открытого исполнительного производства.

Ну а дальше, если все устраивает, можно лично встретиться с представителем фирмы-подрядчика и уже предметно узнать, как вступить в долевое строительство в данном конкретном случае, лично посмотреть землю. Опять же, лучше, если вас будет сопровождать опытный юрист.

«Новая» или «старая» схема?

Почему, несмотря на все изменения и в 2022 году встречается долевое участие в строительстве «по старой схеме»?

Если строительство объекта было начато после 1 июля 2019 года, то долевое участие может быть оформлено только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу.

Важно! Если он этого не делает и в 2022 году принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.

Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу, но только до середины 2022 года. Федеральный Закон №175 предусматривает обязательное использование эскроу с середины 2022 года.

Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности

Комментирует Наталья Масленкова, руководитель юридической службы группы компаний «Меридиан»

Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.

В этой статье мы разберем:

• Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;

• Преимущества и недостатки ДДУ;

• Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;

• Что должно быть прописано в ДДУ;

• На что обратить внимание в ДДУ в 2022;

• Как зарегистрировать ДДУ.

• Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%.

• Безопасность сделки (описано выше).

• Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.

• Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет.

Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

Похожие записи:

• Как вернуть товар, купленный в интернет-магазине?
• Как рассчитать и удержать алименты
• Номенклатура и паспорта научных специальностей: для поступающих в аспирантуру