Процедура оформления купли продажи квартиры по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура оформления купли продажи квартиры по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

---

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Перечень рисков для продавца, при продаже квартиры в ипотеку

Поскольку банк тщательно просчитывает риски связанные с платежеспособностью покупателя, а юристы проверяют документы, то риск для продавца в такой сделке минимален.

Часто это риск потери времени: либо покупатель отказывается от покупки на стадии переговоров, либо банк не одобрил квартиру для сделки.

Причины для отказа банком:

• неузаконенные перепланировки в квартире;

• дом признан аварийным или сама квартира имеет значительный износ;

• обременение;

• квартира находится в деревянном доме.

Все те причины, по которым банку будет трудно реализовать недвижимость в случае невыплаты ипотеки.

Служба безопасности банка может выявить «пятно» на репутации заемщика даже перед самой сделкой, как результат – банк откажет ему в кредите. Вот, пожалуй, и все.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,

• продажи недвижимости,

• аренды недвижимости по всей России.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

В каких ситуациях электронная регистрация сделок выгодна

В современном мире люди все чаще покупают недвижимость вдали от постоянного места проживания. Так, житель Петропавловска-Камчатского может приобрести квартиру в Краснодарском крае, надеясь переехать в нее после выхода на пенсию.

Даже, если процедуру подбора и проверки квадратных метров доверить риелтору, непосредственно процедура получения ипотечного кредита, оформления договора купли-продажи занимает больше месяца. Летать самолетами через всю страну достаточно дорого. Покупатель только на транспортные издержки потратит половину стоимости кредита.

В таких ситуациях и приходит на помощь электронная регистрация сделок, предлагаемая Сбербанком. Последний, по данным Росстата, выдает в стране не менее 50% всех ипотечных кредитов. Одновременно самый крупный банк страны вкладывает значительные суммы денег в развитие интернет-банкинга. Соответственно, выбор Сбербанка в качестве партнера по внедрению новой госуслуги был очевидным.

Важно: подать документы на регистрацию можно в любом отделении банка при условии, что там есть доступ к ипотечному центру.

С клиента Сбербанк за проведение операции берет комиссию:

• от 5550 рублей, если покупается квартира в строящемся доме;
• до 10250 рублей, если жилье уже сдано в эксплуатацию.

Особенности сервиса для разных сторон

Сервис безопасной сделки с недвижимостью от Сбербанка — универсальный, то есть подходит абсолютно всем: своим и “чужим” ипотечным заемщикам, простым продавцам и покупателям, даже риелторам.

1. Если речь об оформлении ипотеки в самом Сбербанке. В этом случае менеджер сам предложит воспользоваться удобным сервисом безопасных сделок при покупке квартиры. Он же поможет все оформить.
2. Если речь о стандартной сделке купли-продажи или ипотеке другого банка. Тогда стороны просто обращаются в ЦН Сбера для заключения договора.
3. Стандартная покупка с помощью услуги экспертного сопровождения сделки от ЦН Сбербанка. При заказе услуги под ключ сервис безопасных сделок будет включен по умолчанию.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

   1. Заказчик имеет право:
      1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
      2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
      3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
   2. Заказчик обязан:
      1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
      2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
      3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
      4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
   3. Исполнитель имеет право:
      1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
      2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
         • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
         • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
      3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
      4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
      5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
   4. Исполнитель обязан:
      1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
      2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
      3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
      4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
      5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
   5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

   Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

   Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

   Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

   Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

   • иметь гражданство РФ;
   • быть старше 21 года;
   • быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
   • иметь безукоризненную кредитную историю;
   • работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

   Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

   • размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
   • процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
   • период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
   • сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

   Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака

   Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.

   Подписывая договор долевого участия, покупатель инвестирует средства в объект, существующий пока только в проекте, таким образом, к реальному имуществу квартира пока не может быть причислена. После сдачи дома в эксплуатацию жилье переходит в разряд недвижимого имущества, а также в собственность дольщика. Между заключением ДДУ и сдачей объекта проходит несколько лет, за которые дольщик может жениться, развестись и снова жениться, а значит, и право собственности на квартиру изменится в соответствии с ситуацией.

   Принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство. Разберем несколько случаев покупки квартиры по ДДУ в ипотеку с участием супругов.

   • Случай № 1

   Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.

   • Случай № 2

   Кто покупает квартиры в ипотеке

   Ипотечные кредиты предоставляют возможность многим людям приобрести своё жильё. В России покупку квартиры в ипотеку могут осуществлять различные категории граждан, включая:

   • Молодые семьи, которым необходимо обустроить собственное жилище для создания комфортных условий для семейной жизни.
   • Молодые специалисты, желающие обеспечить своё самостоятельное проживание и получить независимость от родительского жилья.
   • Индивидуальные предприниматели, стремящиеся приобрести коммерческие помещения для развития своего бизнеса.
   • Граждане, которые ранее арендовали жильё и хотят стать полноправными владельцами недвижимости.

   Ипотечные кредиты позволяют приобретать как новые квартиры, так и вторичное жильё. Вместе с тем, банки предоставляют возможность получения кредита на приобретение квартиры в новостройке ещё до получения сертификата на право собственности.

   Благодаря ипотеке многие граждане могут реализовать свою мечту о собственном жилье, не ожидая долгие годы на накопление средств. Ипотечные кредиты предоставляют возможность распределить выплаты по кредиту на долгосрочный период, что делает покупку квартиры вполне доступной.

   Проверяем юридическую чистоту квартиры

   Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

   1. Проверяем собственника квартиры.

   Что необходимо проверить:

   • Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
   • Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

   Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

   При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале

   • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
   • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
   • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

   Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

   Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

   • весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
   • договор купли-продажи;
   • передаточный акт;
   • документы, удостоверяющие личность покупателя.

   Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

   По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

   Варианты возникновения ипотеки

   Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

   1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
   2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
   3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

   Шаг первый. Предпродажные хлопоты

   Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

   1. Паспорта собственников жилья.
   2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
   3. Технический паспорт на квартиру.
   4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
   5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
   6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
   7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.
   
   

   Похожие записи:

   • Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться
   • Зачем нужна генеральная доверенность на автомобиль?
   • Возмещение расходов на погребение