Покупка доли квартиры в ипотеку: условия и особенности сделки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли квартиры в ипотеку: условия и особенности сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Близкие и взаимозависимые родственники
Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.
- Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
- Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.
Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?
Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.
Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:
- Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
- Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
- При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
- Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
- Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
- Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Какие документы нужны:
- Паспорт.
- Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
- СНИЛС.
- Справка о доходах.
- Документ о семейном положении.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.
Плюсы и минусы сделки
Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.
Минусы сделки:
- выбор недвижимости ограничен;
- нужно получить согласие всех владельцев;
- жить придется на одной территории с посторонними людьми;
- имущество находится в обременении до полного погашения долга.
Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.
Случаи, в которых Сбербанк может дать ипотеку на долю в квартире
Сбербанк выдает кредит под долю в квартире, но с осторожностью. При этом кредитор отказывается брать в залог долю, а рассматривает варианты только с целой квартирой. Это обусловлено тем, что ликвидность части недвижимого имущества довольно низкая. Поэтому возможны проблемы с реализацией в дальнейшем.
Если дают кредит на покупку доли в коммуналке, обязательно учитывают год возведения здания и его техническое состояние. Обычно такое жилье находится в аварийном состоянии, так что в качестве залога не подходит.
В случае приобретения части жилплощади в общежитии или коммунальной квартире требуется письменное согласие соседей и наличие права собственности на жилые квадраты у продавца.
Когда потенциальный заемщик желает оформить ипотеку на выкуп доли в полноценной квартире, надо, чтобы другие собственники были не против наложения обременения. Иначе кредитор откажет.
Сбербанк выдает ссуду на приобретение части жилой недвижимости только на вторичном рынке.
Преимущества и недостатки оформления долевой ипотеки
Оформленный в банке кредит на выкуп доли в квартире имеет свои плюсы и минусы для заемщика:
|
|
|
|
Банку такой вид сделки невыгоден, поскольку присутствуют риски ‒ возможная потеря платежеспособности клиента и трудности с реализацией неликвидного имущества.
Перечень банков, выдающих ипотечные кредиты для покупки доли
Существует статистика Росреестра показывающая, что сделки с долями составляют 25% в общем объёме операций по недвижимости. Между тем, круг банков, согласовывающих заявки клиентов, позволяющих им купить долю в ипотеку, весьма ограничен. К ним относятся:
- «Сбербанк»;
- «Газпромбанк»;
- «ТКБ» (ТрансКапиталБанк);
- «Банк Зенит».
При обращении в финансовое учреждение следует учитывать следующие особенности:
- ТКБ и банк Зенит не в каждом регионе имеют свои представительства;
- банк Зенит среди всех своих клиентов отдаёт приоритет жителям Москвы и Московской области, а также сотрудникам группы компаний Татнефть;
- Газпромбанк кредитует приобретение только последней доли;
- Сбербанк может потребовать представить дополнительные документы при сделках с родственниками и рассматривать заявку в этом случае более длительный срок.
Основные условия ипотечного кредита для покупки доли (валюта, срок, процентная ставка и др.) не отличаются от условий ипотеки для приобретения целого объекта недвижимости. Также идентичны требования к жилью и заявителю. Перед визитом в банк целесообразно заранее уточнить актуальность информации.
Если вы в статье не нашли ответ на ваш вопрос, то задайте его в комментарии и мы обязательно ответим на него.
Как выкупить долю в квартире в ипотеку?
- В первую очередь, вы должны являться гражданином Российской Федерации. Это значит, что в вашем паспорте должна стоять отметка о гражданстве нашей страны. Жителям других государств, республик, получить ипотеку на территории России практически невозможно и проблематично.
- Следующее условие состоит в том, что вы можете получать ипотечное кредитование в финансовой организации, расположенной в том субъекте, где вы собираетесь приобретать долю. Также, весомым плюсом является факт того, что вы прописаны в этом же субъекте.
- Банки не одобряют ипотеку на долю в квартире, да и на другие виды имущества тем, кто имеет негативную кредитную историю, или другие проблемы, связанные с неуплатой кредита в финансовых организациях. Поэтому позаботьтесь о чистоте своей кредитной истории.
- По возможности, вы должны официально трудиться, иметь трудовую книжку, а также постоянный доход. Банки заинтересованы только в тех клиентах, которые могут ежемесячно вносить определенную сумму для погашения ипотеки. И только постоянная работа может уверить банк в том, что перед ними находится добропорядочный плательщик.
Плюсы и минусы оформления долевой ипотеки
Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.
Однако недостатков так же много:
- за пользование денежными средствами взимается переплата;
- выбор недвижимости существенно ограничен;
- чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
- квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.
Дают ли ипотеку на долю в квартире?
Не при любых обстоятельствах банки охотно оформляют ипотеку на долю в квартире. Наиболее частая ситуация, когда кредитная организация не против – переход всего объекта недвижимости в собственность заемщика после покупки доли. В этом случае предметом залога становится вся квартира, поэтому никаких нюансов не возникает.
Однако есть ситуации, когда банк вероятнее всего откажет в выдаче займа. Среди них можно выделить следующие:
- Сторонами купли-продажи выступают близкие родственники.
- Выкуп осуществляется у бывшего супруга/супруги.
- Заемщик планирует приобрести долю недвижимости, где до этого у него не было никаких прав.
- Планируется приобретение доли в объекте, где у заемщика уже есть часть имущества, но после покупки еще одной он не становится полноправным собственником.
В первом случае банковские служащие заподозрят фиктивность сделки и попытку обналичивания денег. Во второй ситуации будет важно, сколько времени прошло после развода, а также вступили ли они в брак повторно. Потребуется доказать кредитующей организации, что сделка не фиктивна, а сделать это часто непросто.
Последние два случая непривлекательны для банка из-за низкой рентабельности подобного предмета залога. Если заемщик по каким-то причинам не будет выплачивать ипотеку, кредитор не сможет продать долю для погашения долга, так как спрос на подобные объекты на рынке не высок.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.
Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке
Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.
Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.
Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).
Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.