14.03.2023

Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Продавец тоже в зоне риска

2. Как правильно написать расписку?

3. Неотделимые улучшения при аренде

4. Неотделимые улучшения арендованного имущества

5. Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

6. Программа недофинансирования по ипотеке сбербанка

7. Понятие и особенности неотделимых улучшений

8. Экспертиза неотделимых улучшений

9. Зачем указывать изменения в договоре

10. Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

11. Отвечает адвокат Жанна Казаринова:

12. Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?

Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.

Продавец тоже в зоне риска

Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов.

Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно.

Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.

Как правильно написать расписку?

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Дата опубликования: 30 марта 2011 г.

Верховный Суд Республики Башкортостан

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего: Усмановой Р.Р.,

судей: Железнова О.Ф., Даукаевой Ф.А.

при секретаре Рахимовой Р.В.,

рассмотрела в судебном заседании 22 марта 2011 года в г.Уфе гражданское дело по кассационной жалобе Калимуллиной Р.С.

на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 1 февраля 2011 года, которым постановлено:

Признать неотделимые улучшения в виде козырька над входом в дом, шамбо, канализационной трубы от шамбо к дому, асфальтового покрытия электропроводку, произведенные в домовладении . по . РБ общей собственностью бывших супругов Калимуллина Х.Ш. и Калимуллиной Р.С., признав право собственности на неотделимые улучшения в . доле за Калимуллиной Р.С..

Взыскать с Калимуллина Х.Ш. в пользу Калимуллиной Р.С. денежную компенсацию за . доли неотделимых улучшений в указанном выше домовладении в сумме . рублей.

Признать Калимуллину Р.С. прекратившей право пользования жилым домом . по . РБ, со снятием ее с регистрационного учета по упомянутому адресу.

В иске Калимуллиной Р.С. к Калимуллину Х.Ш., Пальниковой К.Х, Рощупкиной З.Х., Администрации ГО г.Октябрьский РБ о признании права на проживание и вселении, признании частично в . доле договора купли-продажи и договора дарения земельного участка недействительными, признании права собственности на . долю земельного участка — отказать.

Взыскать с Калимуллина Х.Ш. госпошлину в доход государства в размере . рублей.

Заслушав доклад судьи Даукаевой Ф.А., судебная коллегия

Калимуллина Р.С. обратилась суд с иском к Калимуллину Х.Ш., Пальниковой К.Х., Рощупкиной З.Х., Администрации ГО г.Октябрьский РБ о признании неотделимых улучшений в домовладении по адресу: . совместной собственностью, признании права собственности на . долю неотделимых улучшений в жилом доме, признании права на проживание и вселении, признании частично в . доле договора купли-продажи и договора дарения земельного участка по адресу: . недействительными, признании права собственности на . долю земельного участка, мотивируя тем, что с . года проживала вместе с ответчиком Калимуллиным Х.Ш. в . одной семьей, вели общее хозяйство, воспитали 3-х несовершеннолетних его детей. . года зарегистрировали брак, решением суда от . года брак расторгнут. После развода ответчик стал препятствовать ее проживанию в доме, сменил замок в двери. . года ответчик купил указанный дом, в . года вместо старого построил новый кирпичный дом, который в период совместного проживания они полностью реконструировали, провели капитальный ремонт, произвели неотделимые улучшения в доме в виде козырька над входом в дом, покрыв крышу веранды железом, фундамент дома обновили, построили гараж, баню, сараи, сделали шамбо, провели в дом воду, поставили водонагреватель для горячей воды, дом огородили металлическим забором, поставили новые ворота, сделали кирпичный погреб в доме, асфальтовое покрытие двора, построили внутреннюю стенку (перегородку), провели электропроводку, сделали обноску дома. Считает, что эти неотделимые улучшения имущества являются их совместной собственностью. Калимуллина Р.С. около 35 лет проживала в доме, учитывая характер и объем неотделимых улучшений, отсутствие у истицы другого жилья, что она была членом семьи, нуждается в использовании дома в силу возраста и состояния здоровья, просит суд признать ее право на проживание и пользование земельным участком и домом, вселить в дом. Оспаривая законность договора купли-продажи земельного участка . от . года между Калимуллиным Х.Ш. и Администрацией ГО г.Октябрьский РБ и договора дарения земельного участка между Калимуллиным Х.Ш. и Пальниковой КХ. и Рощупкиной З.Х. – в . доле, указывает, что 35 лет владела и пользовалась этим земельным участком, ответчик не имел право оформить эти договоры без согласия супруги и пользователя земли. На основании изложенного, Калимуллина Р.С. просила признать неотделимые улучшения в . а именно: крышу веранды, фундамент дома, обновленную баню, сарай с крышей, шамбо, канализационуую трубу, водопровод, металлический забор, ворота, кирпичный погреб в доме, асфальтовое покрытие двора, внутреннюю стену (перегородку), электропроводку — совместной собственностью бывших супругов, признать за ней право собственности на . долю указанных улучшений; признать за ней право на проживание и вселение в дом; признать частично в . доле договор купли-продажи и договор дарения земельного участка недействительными, признать право собственности на . долю земельного участка, отменить регистрацию . доли Пальниковой К.Х. и Рощупкиной З.Х.; признать за ней право собственности на . долю земельного участка; взыскать в ее пользу с Калимуллина Х.Ш. расходы оценщика . рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере . рублей.

Это важно знать: Акт о невозможности взыскания по исполнительному листу

Судом вынесено приведенное выше решение, которое просит отменить Калимуллина Р.С., ссылаясь на то, что решение суда не соответствует обстоятельствам дела, не мотивировано и противоречиво, суд не применил закон, подлежащий применению.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, выслушав Калимуллина Х.Ш., его представителя Фатхутдинова Р.М., Пальникову К.Х., Рощупкину З.Х., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части признания права собственности Калимуллиной Р.С. на . долю неотделимых улучшений и отказа в возмещении расходов на оплату услуг эксперта.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.244, 256 ГК РФ, ст.ст.34, 37, 38, 39 СК РФ, обоснованно признал неотделимые улучшения, произведенные совместно бывшими супругами в период брака в виде вложений, увеличивших стоимость домовладения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие): козырька над входом в дом, шамбо, канализационной трубы от шамбо к дому, асфальтового покрытия, электропроводку, произведенные в домовладении . по . РБ — общей собственностью Калимуллина Х.Ш. и Калимуллиной Р.С., поскольку указанные неотделимые улучшения произведены в период брака супругов Калимуллиных. При этом суд правильно принял во внимание акт осмотра домовладения . по . от . года, произведенного оценщиком С.В.И. с участием Калимуллиной Р.С, ее представителя Байрамова Д.А., Калимуллина Х.Ш., Пальниковой К.Х., и заключение эксперта-оценщика . от . года, согласно которому стоимость указанных улучшений составила . руб.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об одновременном признании права собственности Калимуллиной Р.С. на . долю неотделимых улучшений и взыскании в ее пользу денежной компенсации соразмерно ее доли в неотделимых улучшениях.

В силу ч. 3 ст. 38 СК РФ при разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Суд при разрешении спора не учел требования указанной нормы.

Поскольку установлена незначительность объема улучшений, признанных совместной собственностью супругов Калимуллиных, невозможность выделения . доли улучшений в натуре, суд правильно пришел к выводу о взыскании в пользу Калимуллиной Р.С. денежной компенсации за . доли в вышеупомянутом имуществе в размере . руб. Однако, взыскав с Калимуллина Х.Ш. в пользу Калимуллиной Р.С. денежную компенсацию, в удовлетворении иска Калимуллиной Р.С. о признании за ней права собственности на . долю неотделимых улучшений, произведенных в домовладении . по . РБ следовало отказать.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Oтдeлимыe yлyчшeния — тe, кoтopыe мoжнo изъять бeз вpeдa для имyщecтвa apeндoдaтeля. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндaтopa, пocлe oкoнчaния cpoкa apeнды oн зaбиpaeт иx. Нaпpимep, к oтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

🏮 Пpиoбpeтeннaя мeбeль — кpoвaти, тyмбoчки, cтoлы, шкaфы. B cлyчae, ecли oни нe вcтpaивaeмыe, и пpи дeмoнтaжe нe бyдeт нaнeceн вpeд cocтoянию пoмeщeния. Нaпpимep, ecли пpи дeмoнтaжe вcтpoeннoгo шкaфa пpидeтcя coдpaть oбoи, cдeлaть нecкoлькo дыp в cтeнax или нaнecти дpyгoй вpeд, yлyчшeниe мoгyт пpизнaть нeoтдeлимым.

📺 Бытoвaя тexникa — тeлeвизopы, xoлoдильники, aвтoмaтичecкиe cтиpaльныe мaшины, пepcoнaльныe кoмпьютepы и дpyгиe eдиницы ocнaщeния. Bce иx мoжнo лeгкo пepeвeзти нa дpyгoe мecтo.

☕ Пpeдмeты бытa — кpyжки, кoвpики, пocтeльнoe бeльe, пoлoтeнцa, cyшилки для oбyви и пocyды и дpyгиe. Иx тoжe мoжнo лeгкo изъять, нe пpичинив пpи этoм никaкoгo вpeдa имyщecтвy apeндoдaтeля.

Бывaeт, чтo apeндoдaтeль xoчeт ocтaвить oтдeлимыe yлyчшeния в cвoeй coбcтвeннocти. B этoм cлyчae oн дoлжeн выдaть apeндaтopy кoмпeнcaцию, paвнyю cтoимocти oтдeлимыx yлyчшeний. Кoмпeнcaция выдaeтcя в видe cнижeния apeнднoй плaты нa oпpeдeлeнный cpoк нa ycтaнoвлeннyю cyммy либo eдинopaзoвo, в видe дeнeг.

Пpимep: Bacя cнял квapтиpy, в кoтopoй нe былo мeбeли. Caм кyпил кpoвaть, тyмбy, тeлeвизop, шкaф, cтoл и двa cтyлa. Bce этo — oтдeлимыe yлyчшeния, coбcтвeннocть Bacилия. Кoгдa cpoк apeнды пoдoшeл к кoнцy, Bacя нaшeл нoвyю квapтиpy и зaxoтeл зaбpaть мeбeль, нo apeндoдaтeль пoпpocил eгo ocтaвить мeбeлиpoвкy. Apeндoдaтeль зaплaтил кoмпeнcaцию — пepeвeл 120 000 pyблeй нa бaнкoвcкyю кapтy Bacи. Bacилий ocтaвил мeбeль, и тeпepь oнa — coбcтвeннocть влaдeльцa квapтиpы. Bacя мoг нe coглacитьcя нa cдeлкy, и тoгдa лeгкo зaбpaл бы мeбeль c coбoй.

Нeoтдeлимыe yлyчшeния — вce, чтo нeльзя зaбpaть c coбoй, ecли гoвopить пpocтым языкoм. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндoдaтeля, нo apeндaтop впpaвe тpeбoвaть кoмпeнcaции влoжeний. Нaпpимep, к нeoтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

📌 Дocтpoй и пpиcтpoй — пpиcтpoй вepaнды к чacтнoмy дoмy, дocтpoй нeзaвepшeннoгo oбъeктa, пpиcтpoй нoвыx кoмнaт к cклaдcкoмy пoмeщeнию.

📌 Пepeплaниpoвкa — cнoc или cтpoитeльcтвo нoвыx cтeн, измeнeниe плoщaди кoмнaт, вoзвeдeниe cтaциoнapныx мeжкoмнaтныx пepeгopoдoк.

📌 Moдepнизaция — зaмeнa cтapoй элeктpoпpoвoдки, вoдoпpoвoдa, cиcтeмы кaнaлизaции и дpyгиx кoммyникaций нa нoвыe.

📌 Texничecкoe ocнaщeниe — ycтaнoвкa кoндициoнepa, cплит-cиcтeмы, cиcтeмы cигнaлизaции, пoжapoтyшeния и дpyгиx cиcтeм.

📌 Cтpoитeльcтвo oбъeктoв нa apeндoвaннoй зeмлe — вoзвeдeниe тopгoвыx цeнтpoв, aвтoзaпpaвoк, мaгaзинoв, жилыx дoмoв.

📌 Пepeycтpoйcтвo. К этoмy тepминy oтнocитcя мoнтaж, ycтaнoвкa, пepeнoc инжeнepныx ceтeй — нaпpимep, вoдoпpoвoдa или гaзoпpoвoдa.

📌 Peкoнcтpyкция — вoccтaнoвлeниe здaний, кaпитaльный peмoнт c coxpaнeниeм пepвoздaннoгo видa.

📌 Caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиe paбoты — oбpaбoткa пoмeщeний oт тapaкaнoв, aкapициднaя oбpaбoткa yчacткoв и дpyгиe.

📌 Caдoвoe oбycтpoйcтвo — пocaдкa плoдoнocящиx pacтeний: дepeвьeв, кycтoв.

Baжнo: тeкyщий peмoнт нe oтнocитcя к нeoтдeлимым yлyчшeниям. Пoд peмoнтoм cтoит пoнимaть ycтpaнeниe oпpeдeлeнныx нeиcпpaвнocтeй — нaпpимep, чacтичный peмoнт кpыши, зaмeнy нeбoльшoгo yчacткa пpoвoдки, зaмeнy пoвpeждeнныx cтeкoл нa нoвыe. Чeм мacштaбнee paбoты, тeм бoльшe шaнc пpизнaть иx кaпитaльным пpeoбpaзoвaниeм.

Ecли в бyдyщeм apeндaтop xoчeт зaбpaть нeoтдeлимыe yлyчшeния c coбoй, ecли этo вoзмoжнo — нaпpимep, выкoпaть и пepecaдить caжeнцы — этo дoлжнo зapaнee oбгoвapивaтьcя. Bce ycлoвия pacтopжeния cдeлки нyжнo oбязaтeльнo фикcиpoвaть в дoгoвope.

Нaпpимep: Дapья cнялa дaчный yчacтoк, зaключилa дoгoвop oб apeндe cpoкoм нa 10 лeт. 3a этo вpeмя пpoвeлa oтoплeниe, cдeлaлa кocмeтичecкий peмoнт, ycтaнoвилa нoвыe oкнa и двepи, пocaдилa и выpacтилa плoдoнocящиe дepeвья нa yчacткe. Bce этo — coбcтвeннocть apeндoдaтeля, влaдeльцa дaчи, пoтoмy чтo являeтcя нeoтдeлимым yлyчшeниeм. Дapья мoжeт пoпpocить кoмпeнcиpoвaть зaтpaты — ecли cooтвeтcтвyющee ycлoвиe пpoпиcaнo в дoгoвope, apeндoдaтeль выплaтит cyммy зaтpaт или cнизит apeнднyю плaтy.

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Программа недофинансирования по ипотеке сбербанка

цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
НДФЛ уплачивает продавец;
сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:

занижением цены, связанным со всеми рисками;
ожиданием истечения срока 5 лет;
уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку – ст. 811 ГК РФ.

цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
НДФЛ уплачивает продавец;
сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:

занижением цены, связанным со всеми рисками;
ожиданием истечения срока 5 лет;
уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

Понятие и особенности неотделимых улучшений

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Экспертиза неотделимых улучшений

Как правило, экспертиза неотделимых улучшений заказывается потребителем тогда, когда последний сталкивается с необходимостью определить текущую стоимость этих улучшений. Процедура может проводиться также в качестве инструмента разрешения спорных ситуаций (в том числе в рамках судебного разбирательства).

Независимая экспертиза неотделимых улучшений — это одно из направлений деятельности нашей экспертной организации. Наши специалисты имеют огромный опыт проведения аналогичных мероприятий, обладают высокой квалификацией, располагают всем необходимым оборудованием.

Если гражданину потребовались точные и достоверные данные касательно рыночной стоимости неотделимых улучшений, наилучшим вариантом станет обращение к нам. В самые кратчайшие сроки проведём все необходимые мероприятия, разработаем качественное экспертное заключение.

В рамках данного материала мы рассмотрим следующие вопросы:

Что можно считать неотделимыми улучшениями?
Какие обстоятельства наиболее часто становятся причиной проведения экспертизы неотделимых улучшений?
Каковы характерные особенности экспертизы неотделимых улучшений?
Какова процедура данного исследования?
Какие документы потребуются для заказа соответствующих мероприятий?

Зачем указывать изменения в договоре

Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.

Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.

В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.

Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Отвечает адвокат Жанна Казаринова:

Ответ на данный вопрос зависит от того, как будет оформлена сумма в 1 850 000 руб. На практике есть несколько вариантов, но самые распространенные два: так называемое «скрытое дополнительное соглашение» к договору купли-продажи и оформление отдельной расписки от продавца «за неотделимые улучшения квартиры» без дополнительного соглашения.

Закон не требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, как не требует государственной регистрации и самого договора. Но сам договор является правоустанавливающим документом, поэтому и сдается в Росреестр. А вот дополнительное соглашение сдавать в Росреестр необязательно. В дополнительном соглашении указывают настоящую цену сделки, продавец пишет дополнительную расписку. В этой ситуации при признании сделки недействительной или при расторжении договора купли-продажи велика вероятность возврата покупателю всей уплаченной суммы за квартиру, если продавец не будет оспаривать сам факт подписания дополнительного соглашения.

Чтобы этого не случилось, дополнительная расписка должна быть написана продавцом от руки, в расписке должна быть ссылка на дополнительное соглашение. В ней же «шапку» и реквизиты продавец также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя. Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было достаточно материала для проведения экспертизы.

Во втором варианте расписка оформляется на ту сумму, которая «платится сверх». Этот документ также должен быть написан продавцом от руки в присутствии покупателя. При признании сделки недействительной или расторжении договора покупатель может предъявить иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Однако, если будет установлено, что не было никаких неотделимых улучшений, суд может отказать в иске, поскольку покупатель знал об отсутствии обязательства, но тем не менее заплатил за отсутствующие неотделимые улучшения (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).

Кроме того, и в том и в другом случае суд может признать, что имеет место злоупотребление правом, и в иске откажет. Таким образом, в обоих случаях риски для покупателя есть, но оформление дополнительного соглашения менее рискованно.

Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?

Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения.

В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения. Другое дело – как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов?

А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно. На основании чего арендодатель будет выставлять требования?

Впрочем, скорее всего, ширмы и шторы арендодателя не интересуют, а вот более крупная «дичь» – да. Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся.

Значит, это неотделимые улучшения. А если арендатор утверждает обратное – пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.

Согласно п. 36 совместного Постановления № 10/22 в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении другого лица.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку.

Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Объектом виндикации [3] может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре.

Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь.