Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией в России
Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.
Государство с себя ответственность сняло.
ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.
Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.
Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.
Граждане имеют право доверить управление своим домом:
| Управляющей компании | то есть стороннему лицу, с которым будет заключён соответствующий договор |
| ТСЖ | способ самоуправления, который является наиболее эффективным, на сегодняшний день |
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Товарищество собственников жилья создается следующим образом:
| Получается информация о всех гражданах, которым принадлежат помещения в доме на праве собственности | такие сведения можно получить в Росреестре |
| Созыв общего собрания жильцов | постановка на повестку дня вопроса о формировании товарищества |
| Составление и принятие Устава | Регистрация ТСЖ в налоговых органах как юр. лица |
| Открывается расчетный счет в банке | подаются соответствующие уведомления в государственные органы, далее проводится первое собрание всех членов |
ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.
Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.
Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.
Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:
- некоммерческий характер;
- личная заинтересованность жильцов в результат;
- прозрачность расходования средств;
- большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Как подать жалобу на ТСЖ
Какими могут быть жалобы на ТСЖ
Собственники жилья не всегда бывают довольны работой ТСЖ. Если есть основания, можно пожаловаться на работу товарищества. Основаниями могут выступать разные ситуации. Например, жалобу можно направить в таком случае:
— были установлены слишком высокие тарифы на ЖКУ. Это может происходить в случае, когда тарифы были искусственно завышены правлением товарищества для того, чтобы увеличить прибыль. В частности, для этого в тарифы ЖКУ могут быть включены затраты, которые связаны с управлением МКД;
— одному или нескольким собственникам жилья было согласовано проведение незаконной перепланировки. В результате этого были нарушены строительные и другие нормы, что поставило под угрозу целостность дома, может уменьшить срок его эксплуатации;
— ТСЖ использует общее имущество в своих интересах. Например, когда было принято решение о предоставлении в аренду какого-то из общедомовых помещений по заниженной цене или безвозмездно. В этом случае лица, которые взяли в аренду помещения, могут быть членами правления или людьми, связанными с ними;
— собственнику жилого помещения неправомерно вменили задолженность за предоставление каких-либо услуг. Пример такой ситуации – когда нового собственника квартиры заставляют платить долги, которые по закону должен погасить предыдущий владелец жилья.
Куда жаловаться на работу ТСЖ
В первую очередь жалобу нужно направить на имя председателя ТСЖ. Жалоба составляется в письменном виде. Если председатель правления не отвечает на направленную жалобу, если ответ не удовлетворил того, кто ее направил, можно направить заявление в:
— Жилищную инспекцию. Например, если обращение касается обслуживания дома и его эксплуатации. Жилинспекция задокументирует факты нарушений и может потребовать от ТСЖ их устранения. Заявление можно направить почтой, через сайт Госжилинспекции или сайт ГИС ЖКХ;
— Роспотребнадзор. Например, если жителям отказали в предоставлении услуг, выполнении работ. По результатам проверки Роспотребнадзор может оказать содействие заявителю в восстановлении его прав, которые были нарушены. Заявление можно направить почтой или онлайн — оформить его на сайте Роспотребнадзора или портале Госуслуг.
При необходимости пожаловаться на ТСЖ можно также в органы прокуратуры и суд. Обращаться в суд можно после того, как председатель ТСЖ не удовлетворил заявление, или после проведения проверок Роспотребнадзором или Жилинспекцией.
Что писать в заявлении
В заявлении с жалобой на ТСЖ необходимо аргументировать претензии к работе товарищества и по возможности приложить доказательства. При оформлении заявления можно ссылаться на положения ЖК РФ, устав ТСЖ.
При обращении в государственные органы необходимо включить в заявление такие данные:
— название органа власти, куда подается заявление, в том числе территориальное подразделение, в которое она направляется;
— сведения о том, кто подает заявление – ФИО, место постоянной регистрации и место проживания, контактные данные;
— суть сложившейся ситуации — что именно не устраивает в работе ТСЖ. В этой части заявления стоит указать то, какие именно положения ЖК РФ или устава ТСЖ нарушает;
— информация о том, к какому результату привела жалоба, направленная председателю;
— требования, которые предъявляются к ТСЖ;
— действия, которых заявитель ожидает от органа, куда он обратился;
— перечень материалов, приложенных к заявлению;
— подпись заявителя и дата составления.
Жалобу составляют в двух экземплярах и к ней прикладывают:
— копию обращения, направленного председателю ТСЖ;
— фотографии, если они отражают суть проблемы. Например, неисправное домовое имущество, ненадлежащее состояние подъезда, подвальных помещений, придомовой территории;
— платежки, подтверждающие оплату ЖКУ, справки, которые свидетельствуют об отсутствии долгов. Это может потребоваться при жалобе на неправомерное начисление долга;
— другие документы, подтверждающие, что своими действиями ТСЖ нарушает ЖК РФ, устав или затрагивает права владельцев помещений в МКД.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
Куда подается жалоба?
В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:
-
Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
- технического состояния МКД;
- качество предоставляемых ресурсов и услуг;
- состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
- соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
- Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
- ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
- Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
- СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.
Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Особенности метода управления
Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.
ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.
В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.
Если дом объединился в ТСЖ, он может скомбинировать оба метода управления, для этого Товарищество подписывает договор с подходящей Управляющей компанией. Главное, найти ответственных и компетентных членов правления ТСЖ.
Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ
Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.
- Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
- Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.
Товарищество собственников жилья создается следующим образом:
| Получается информация о всех гражданах, которым принадлежат помещения в доме на праве собственности | такие сведения можно получить в Росреестре |
| Созыв общего собрания жильцов | постановка на повестку дня вопроса о формировании товарищества |
| Составление и принятие Устава | Регистрация ТСЖ в налоговых органах как юр. лица |
| Открывается расчетный счет в банке | подаются соответствующие уведомления в государственные органы, далее проводится первое собрание всех членов |
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией в России
Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.
Государство с себя ответственность сняло.
ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.
Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.
Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.
Граждане имеют право доверить управление своим домом:
| Управляющей компании | то есть стороннему лицу, с которым будет заключён соответствующий договор |
| ТСЖ | способ самоуправления, который является наиболее эффективным, на сегодняшний день |
В товарищество могут объединиться не только собственники помещений, но и собственники участков земли рядом с конкретным жилым домом.
Они объединяются с целью улучшения качества управления их общим имуществом.
ТСЖ создаётся на базе многоквартирного жилого дома, где в собственности граждан и юридических лиц находятся жилые и нежилые помещения.