Что представляет собой договор купли продажи с пожизненным проживанием
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что представляет собой договор купли продажи с пожизненным проживанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Когда право может быть утрачено?
Лица, не обладающие правами собственности на недвижимость, теряют право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- Решение суда по иску о лишении такого права бывших родственников (после развода). Не могут быть лишены права дети и обладатели права бессрочного проживания в результате отказа от приватизации.
- Окончание срока, в течение которого человек мог жить в этом помещении по решению суда.
- Продажа собственником квартиры.
- Нарушение целевого назначения помещения, его разрушение или нарушение интересов и прав соседей, когда нарушитель жил в этой квартире по решению суда об отсрочке выселения или по завещательному отказу.
- Расторжение бессрочного договора аренды. Собственник может направить уведомление о расторжении арендатору. Если он не покинет квартиру в течение месяца, то выселять арендатора будут через суд.
Все эти ситуации довольно стандартны для судебной практики по выселению жильцов и лишению их права пользования жилым помещением.
Новые жильцы заселились и обживаются, а тут на пороге возникает гражданин (или гражданка) и говорит: я буду здесь жить. Имею право. И, оказывается, что предыдущие хозяева при продаже забыли упомянуть, что в квартире числится еще один жилец, отправившийся в полугодовое плавание. Как выселить нежданного гостя, используя законные методы? Никак, скорее всего.
— В соответствии с положениями статьи 69 ЖК РФ, разъяснениями пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», убывшее лицо в данном случае сохраняет право пользования жилым помещением при его приватизации, и также сохраняет свое право при переходе права собственности на него к третьему лицу, — объясняет Евгений Соколов. — Поэтому выселить его в данном случае будет крайне затруднительно, так как его право основано на законе. Выходит, новые собственники обязаны будут предоставить ему пригодное для проживания помещение в пользование, в рамках указанной квартиры. По нашему мнению, самый удачный способ защитить свои права, не ввязываясь в споры с продавцами/указанным лицом, признать договор незаключенным и вернуть деньги за квартиру. Статья 558 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры должны быть поименованы лица, зарегистрированные в данной квартире с указанием их прав. Если данных условий договор не содержал, то общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора в указанном случае не завершен (даже в том случае если договор подписан). Так что можно в судебном порядке признать данный договор незаключенным, и взыскать неосновательное обогащение в размере суммы, уплаченной за квартиру.
А имеет ли в данном случае значение, по какой причине отсутствовал человек — отбывал наказание или уезжал на заработки? Нет, в соответствии с законодательством он все равно имеет право пользования квартирой. А вот что действительно важно — подписал ли отсутствовавший в свое время отказ от приватизации. Если нет, то получается что и продажа квартиры была незаконной.
— Согласно ст. 2 закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация может проводиться только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию данных жилых помещений, — объясняет юрист. Таким образом, без согласия убывшего лица приватизация была невозможна.
Но, даже если гражданин добровольно отказался от приватизации, после оформления квартиры в частную собственность, он сохранил свое право пользования квартирой. В данном случае его право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры третьему лицу, даже если он там не проживает и уже не зарегистрирован. Следовательно, такой человек может в любой момент предъявить свои права на проживание в квартире. И если они не будут удовлетворены добровольно, то он может вселиться в квартиру принудительно, на основании судебного решения.
Как распознать обман?
Для этого человеку, покупающему квартиру, надо узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности. Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?
— Схема несложная, — поясняет Евгений Соколов. – Сначала нужно заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели и обременения, распространяющиеся на помещение. Затем обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц. Также необходимо запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц. Ну и стоит заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.
Кто имеет право проживать в квартире, не являясь ее собственником
Изначально к ним относятся лица, которые отказались приватизировать жилье в пользу близких родственников. Другой группой лиц считаются те, кто обрел право пожизненной регистрации в жилье в соответствии с последней волей умершего гражданина. Допустимость пожизненной регистрации предоставляет и заключение брака, когда надлежащее положение обозначено в брачном договоре. Если участник либо бывший участник строительного кооператива вносил хотя бы часть собственного пая за жилье, его тоже не получится выписать против его воли. И, также в случае, когда малолетний проживает в детском доме, исправительном учреждении или же какой-то другой организации, его тоже недопустимо лишать причитающейся по праву жилой площади.
ВНИМАНИЕ !!! Покупатель не должен доверять соглашениям, при которых бывший хозяин недвижимости обязуется снять с регистрации несовершеннолетнего жильца после реализации недвижимого имущества. Особенно если у детей имеется доли в имуществе.
В действительности, как правило, за детьми так и остается прописка в квартире в виде сюрприза, который доставляет неприятности новым хозяевам.
Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.
Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так.
Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п.
8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате.
Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.
Договор купли продажи дома с пожизненным проживанием продавца
Чаще всего подобное соглашение заключают одинокие или пожилые люди, которые нуждаются в деньгах и хотят сохранить право пользования проданной недвижимостью до конца жизни. Перечень необходимых документов Чтобы заключить такой договор, нужно иметь определенный список документации. Образец договора купли-продажи с пожизненным проживанием Для продажи квартиры на таких условиях нужно иметь следующий пакет документов:
- свидетельство о праве собственности;
- основания реализации имущества (к примеру, договор либо свидетельство о наследстве и т.д.);
- техпаспорт с планом жилого помещения;
- справка о субъектах, зарегистрированных на жилплощади.
Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.
По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.
В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.
Кого нельзя выписать из квартиры
В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.
Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению
| Категория граждан | Правовые последствия |
| Собственник жилья | Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника |
| Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) | Имеет право на пожизненное проживание в квартире |
| Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица | Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения |
| Иждивенец | При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания |
| Участник жилищных кооперативов | Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно |
| Бывшие супруги (при наличии брачного договора) | Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок |
| Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) | Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно |
Договор пожизненного проживания с иждивением
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
- обеспечение продуктами питания;
- покупка лекарственных препаратов;
- уборка в помещении;
- проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?
Исходя из положений ст. 421 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения с правом проживания возможна, и указание лиц, которые могут жить в недвижимости, является существенным условием сделки.
Когда сохраняется бессрочное пользование по закону вне зависимости от отчуждения:
Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.
Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется. Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием. Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
Что такое договор постоянной ренты?
Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.
Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.
Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.
- Я — собственник жилого помещения по договору купли-продажи с пожизненным проживанием моего отца. Интересует следующее:
1) вправе ли я после того, как выйду замуж, прописать супруга в квартире?
2) вправе ли он проживать в жилом помещении без согласия моего отца?
3) что необходимо прописать в данном соглашении, чтобы прописка моего мужа в этой квартире и его проживание была невозможна, поскольку отец против этого?
Владелец жилья вправе сделать прописку кому угодно, тем более своему мужу. Пункт договора, который ограничивает права собственника на вселение супруга, будет ничтожным.
- Родная тетя продала мне квартиру. Заключили сделку купли-продажи с пожизненным проживанием ее в жилом помещении. За квартиру вношу платежи, без задержки. Тетю положили в больницу, там у нее признали онкологическое заболевание, скоро ее выпишут. Социальная служба настаивает на том, что я должна ухаживать за ней, или пригласить сиделку. Но мы практически не разговариваем. Я только плачу за жилье. Как мне поступить? Я что-то обязана по законодательству?
Вы должны делать только то, что отмечено в соглашении, не более того.
Обязанности по уходу за тетей по договору купли-продажи у вас не должно быть, ведь вы не заключали договор ренты. Средства отдали, и все на этом. И навряд ли ваша родственница пойдет в суд. Так что примите решение самостоятельно — будете ей помогать либо нет.