11.03.2023

Как продать долю в квартире. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

2. Допускается ли продажа доли без согласия других собственников

3. Долевая собственность: основные понятия

4. Обязанности долевых собственников

5. Этап №2 — Ищем другого покупателя

6. Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

7. Что собой представляет долевая собственность?

8. Согласие от органов опеки

9. Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних

10. Порядок продажи доли в общей собственности

11. Варианты решений проблемы

12. Как обойти преимущественное право покупки доли

13. Продажа доли квартиры без согласия других собственников

14. Статьи о недвижимости в Донецке

Гражданский Кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому Жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный Гражданин на 8 кв.м.);
возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Допускается ли продажа доли без согласия других собственников

Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.

В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.

Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».

На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.

Долевая собственность: основные понятия

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.

Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Обязанности долевых собственников

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

К таким обязательствам относятся:

выплаты за коммунальные услуги;
налоговые платежи;
затраты по ремонту квартиры.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что собой представляет долевая собственность?

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.

Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2023 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.

А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

Согласие от органов опеки

Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:

мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.

Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних

Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.

Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.

Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.

Порядок продажи доли в общей собственности

Если вы захотите продать свою долю, вам следует выполнить следующие шаги:

Извещение всех совладельцев о своем намерении – как вы уже знаете, именно совладельцы имеют преимущественную позицию при продаже квартиры, хотя и должны совершать покупки на общих основаниях. Таким образом, лицо обязано отдать совладельцам письменное предупреждение о намерениях продать свою долю, указав при этом все нюансы продажи, а также цену, которую он хочет получить. В случае их согласия, доля должна быть передана совладельцам. Если заинтересуется сразу несколько лиц, она должна быть передана в соответствии с их долей. Если же они откажутся от предложения, продавец может смело продавать свою жилплощадь третьим лицам. Важно знать, что свой отказ собственник обязан сообщить в письменной форме. Именно его потом будет необходимо предъявить в регистрационный орган. Потому как, в случае если совладельцы не были предупрежденные о продаже или у вас нет доказательств данного действия, в течение трех месяцев с момента того, как они узнали об этом, могут потребовать вернуть им данную долю через суд.
Составление акта купли-продажи – этот документ является гарантом нового собственника на свою долю. Выполняется он весьма просто и не требует нотариального подтверждения. В договоре должна содержаться личная информация про каждую из сторон, а также подробная информация о самое доле: адрес квартиры, количество продаваемых комнат, общая жилая площадь, а также стоимость продаваемой доли. Кроме этого, документы должны содержать сведению о совладельцах, их правах, обязанностях, а также отказе на данную долю.
Регистрация документов – для начала, вам будет необходимо заплатить за государственные услуги. Цена данного действия составляет около 2 000 рублей, но может варьироваться в связи с местностью и самой ситуацией. Таким образом, данный документ необязательно должен быть предоставлен вместе со всеми документами, но его наличие весьма желательно. Для регистрации вам понадобятся следующие документы:
- Заявление двух сторон с просьбой зарегистрировать долю квартиры на нового собственника.
- Три экземпляра документов о купли-продажи и приема-передачи.
- Паспорт или другие документы, которые подтверждают личность двух сторон.
- Документ, который подтверждает право объекта на продажу своей доли.
- Подтверждение о письменном извещении совладельцев о продаже квартиры, со всеми подробностями и условиями – для этого вы можете воспользоваться квитанциями с почты.
- Если собственником является несовершеннолетний – разрешение органов опеки.

Варианты решений проблемы

В таких и прочих случаях, существует ряд решений. Который поможет вам продать свою часть и не затянуть это на долгие годы:

Обращение в суд о выкупе доли. Бывают ситуации, когда совместное проживание с кем-либо не является возможным, именно тогда, суд может постановить, чтобы другой совладелец выкупил оставшуюся часть жилого помещения или квартиры. Например, данная ситуация достаточно обширна, когда речь идет об однокомнатных квартирках, жить в одной комнате неудобно, а потому владелец меньшей доли может обратиться в суд с просьбой о принуждении выкупе другого владельца его доли.
Дарственная – из-за достаточно сложного процесса оформления документов при продаже купли-продажи доли, многие продавцы оформляют сделки под видом дарения. Все дело в том, что процесс дарения не требует от владельца согласия других собственников. А потому сам процесс проходит более гладко, и не несет в себе таких проблем. Деньги же могут передаваться как лично, так и через банковскую ячейку.
Под видом залога – данный способ очень похож с предыдущим, так как доля оформляется как бы в залог, а деньги за нее как бы кредитом. В таком случае при невыплате кредита, лицо может забрать долю квартиры в качестве залога. Для этого действия также не требуется разрешение совладельцев. И даже если они обратятся в суд, будет очень сложно доказать факт дарения или продажи квартиры через залог.

Как обойти преимущественное право покупки доли

Путь первый – дарение

Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.

По какой схеме должен действовать продавец:

Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.

Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть. Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
технический паспорт из БТИ;
документ о выделении доли;
паспорта собственника и покупателя;
согласие супругов на сделку;
выписка из домовой книги;
выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
нотариальная доверенность (при наличии представителя).

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

сложно найти покупателя;
возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

Статьи о недвижимости в Донецке