Ипотека и брак: что нужно знать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека и брак: что нужно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Покупка супругами квартиры в ипотеку: нотариальное согласие на залог
Не всегда и не у всех имеются денежные средства на покупку жилья. В таком случае прибегают к покупке квартиры в ипотеку, то есть в рассрочку на некоторый период времени. Приобретение жилья в ипотеку супругами имеет свои нюансы. К примеру, необходимо определиться, кто будет выплачивать платежи, кто будет выступать в роли заёмщика, а кто станет созаёмщиком, как действовать с невыплаченной ипотекой в случае распада пары и т. д.
Бывают случаи, когда ипотека оформляется на одного из супругов (он является заёмщиком), в то время как второй супруг не является созаёмщиком из-за отсутствия официального места работы. При таком раскладе банки требуют от неработающего супруга согласие, заверенное у нотариуса, на переведение квартиры в статус залога. Это согласие остается только у банка как подтверждение того, что один супруг соглашается с тем, что второй приобретает квартиру в ипотеку. Никому другому договор передавать не нужно.
При написании договора купли-продажи тот из супругов, кто является участником договора, подает заявление в Росреестр о регистрации ипотеки. В ином случае приобретаемая квартира попадает под пункт «совместно нажитое имущество».
Нередки случаи, когда кредиторы требуют от супругов подписание брачного контракта. В этом документе говорится о том, что лишь тот супруг, который совершает покупку квартиры в ипотеку, является ее единоличным владельцем, в то время как второй супруг не имеет права владения на квартиру и в случае развода не будет на неё претендовать. При подаче банку документа, который свидетельствует о настоящем браке, согласие от «неработающего» супруга на покупку уже не требуется, поскольку, согласно договору, он не будет иметь к ней никакого отношения.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Вариант 1-й: Созаемщики
Наиболее распространенный способ оформления ипотеки для супругов — это совместная, солидарная ответственность. Основной плюс такой схемы заключается в том, что при банками учитывается общий доход супругов. Это особенно удобно, если для лучших условий по кредиту нужна только «белая» зарплата, в то же время в справке о доходах одного супруга ее недостаточно. Кроме того, для банка наличие созаемщика является положительным моментом — ведь в случае временной потери работы одним из супругов, другой сможет выплачивать взносы в банк.
В данной схеме фактически оба супруга, независимо от того, какой доход у каждого из них получают одинаковые права на приобретаемое имущество. Соответственно и в случае, если брак распадается, то по закону доли оказываются равноценными.
Вариант 2-й: Кредит на одного из супругов
Бывает так, что супруги принимают решение оформить кредит только на одного члена семьи. Это имеет смысл, если кто-то не работает или не имеет официально подтвержденного источника доходов, либо если у кого-то из супругов «за плечами» плохая кредитная история.
Обратите внимание, что при покупке дома или квартиры в ипотеку на одного супруга, второй должен дать официальное согласие.
Другой момент: если ипотечный займ и квартира полностью оформляется на одного супруга, то и налоговый вычет будет получать только он.
Однако, в случае развода, по данной схеме все равно имущество будет считаться совместно нажитым и по закону подлежать разделу. Для того, чтобы закрепить право единоличного обладания жильем, этот момент нужно оговорить в брачном договоре.
Ситуации, когда требуется оформить на двоих
По закону супруги выступают созаемщиками, независимо от того, на кого из них оформлен ипотечный кредит. В случае проблем с выплатами банк будет требовать деньги с обоих. Исключением являются пары, ограничившие свою ответственность брачным контрактом (). Стоимость его составления зависит от региона и сложности документа. В среднем около 10000 рублей +/-.
Можно оформить ипотеку на двоих без контракта. Один из супругов может быть пассивным созаемщиком – просто нести ответственность по закону (). Есть возможность активного участия – оформление договора ипотеки на двоих. Когда это выгодно или необходимо? Есть разные ситуации, например:
- дохода одного не достаточно для получения необходимой суммы;
- недвижимость оформляется в долевую собственность;
- есть желание супругов уйти от нотариального сопровождения, сократить расходы на оформление сделки;
- родственники не являются супругами.
Как поступать с квартирой в ипотеке при разводе экс-супругам?
Квартира, взятая в ипотеку, – это серьезное испытание для семьи. Очень тяжело спрогнозировать, что случится в ближайшие годы, а тем более 10-15 лет. Очень возможно, что вырастет курс доллара, и если ипотека оформлялась в иностранной валюте, то такая ноша становится неподъемной для семьи. Безработица может внести дополнительные коррективы в планы.
В связи с текущим процессом деиндустриализации в стране, трудно спрогнозировать и дальнейшую судьбу предприятия, а значит, и будущих доходов. Аналогично можно констатировать факт по поводу ведения бизнеса. Сколько он продержится на плаву – 10 лет или один год? Одним словом, рисков очень много.
Но может быть и еще один щепетильный случай: когда супруги разводятся. Причин, по которым это может произойти, может быть очень много, а результат один. И нужно что-то решать с жильем, ведь квартира в ипотеке при разводе требует отдельного внимания, поскольку затрагивает интересы не только супругов и членов семьи, но и интересы банковского учреждения, которое выдало ипотеку на эту квартиру. В результате возникает очень много вопросов, жизненных ситуаций и спорных моментов. В любом случае выходы из них имеются, всегда можно либо договориться полюбовно, либо обратиться в суд для разрешения спорных моментов.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе в браке
Как разрешится супружеский спор, если квартира куплена до брака, а часть ипотечного кредита выплачена из общих средств? Ведь, с одной стороны, все приобретенное супругами до вступления в брак по закону относится к их личной собственности, но в то же время закон говорит об общности доходов супругов, как источника семейного бюджета, а деление общего имущества супругов производится по принципу равенства.
Возникает вопрос — может ли супруг претендовать на квартиру другого супруга, купленную до брака в ипотеку, если ипотечный долг (весь или частично) погашался в период брака?
Ответ очевиден – это исключено по причине правового режима, распространяющегося на такую квартиру: добрачная квартира (т.е. принадлежавшая супругу до того, как он вступил в брак) не подлежит разделу между супругами, поскольку относится к раздельной собственности супругов, если иной режим этого имущества не закреплен в заключенном между супругами договоре.
Возможность судебного признания добрачного имущества совместным имуществом супругов предусмотрена статьей 37 Семейного кодекса РФ только в одном случае – при установлении судом факта существенного удорожания добрачного имущества за счет общих имущественных вложений супругов или за счет имущественных и/или трудовых вложений одного из супругов (капитальный ремонт, переустройство, реконструкция и т.п.).
Иных оснований для признания личного имущества супруга совместным закон не предусматривает.
Погашение в период брака добрачной ипотеки одного из супругов, то есть долга, возникшего у него до брака, не порождает оснований для признания такой ипотечной квартиры совместным имуществом супругов. То есть никаких имущественных прав на соразмерную долю добрачной квартиры супруга-заемщика у другого супруга в этой связи не возникает. Пусть даже за счет супружеского бюджета погашена значительная, а возможно и основная часть ипотечного кредита — квартира все равно целиком останется в личной собственности супруга-заемщика.
Однако, это вовсе не означает, что право второго супруга на общее имущество останется не защищенным.
Далее разберемся, на что имеет право супруг, участвовавший в выплате добрачной ипотеки другого супруга.
Налоговый вычет при совместной общей собственности
Согласно налоговому кодексу, а именно 220 статье НК РФ, при приобретении недвижимости собственникам данного жилья государство возвращает 13% со стоимости недвижимости, но не более 2 000 000 руб. с части основной стоимости жилья, а также 13% со стоимости ипотечных процентов.
Налоговый вычет при совместной стоимости имущества будет делиться в соответствии с поданным в территориальный налоговый орган «Заявлением о распределении долей».
Если один из супругов изъявит желание получить налоговый вычет в одностороннем порядке, укажет это в заявлении и второй супруг подпишет это заявление, то весь налоговый вычет будет оформлен на 1 из супругов.
Начиная с недвижимости, приобретенной в собственность с 2014 года (свидетельство датировано 2014 годом), если один из супругов не успел воспользоваться налоговым вычетом на имущество (отказался от своего права), то в последующих годах при приобретении другой недвижимости он сможет оформить вычет на себя. Т.е. его право на получение налогового имущественного вычета не теряется.
Например: Квартира приобретена в общую совместную собственность. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составляет 4 500 000 руб. Следовательно, супруги имеют право вернуть 13% с 2 000 000 руб. Так как собственность общая совместная и размеры долей в процентом соотношении не распределены, то 2 000 000 они могут получить в любом соотношении, распределив эти суммы между собой и указав их в Заявлении о распределении долей. А также один из супругов вправе отказаться от своей доли и предоставить это право своему (ей) супругу (ей).
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов
Всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является общей собственностью супругов (п. 1 ст. 256 НК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), поэтому вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 №03-04-05/14480, от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).
Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:
— вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.
— вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета. Данная ситуация полностью аналогична приобретению жилья в общую совместную собственность (подробнее — Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность) с единственным исключением: даже при стоимости жилья более 4 млн.руб. супругам необходимо подать в налоговый орган заявление о распределении вычета.
Пример: Супруги Балашов И.И. и Балашова У.Д. купили в 2019 году квартиру за 2 млн рублей, которая была оформлена полностью на Балашова И.И. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на мужа, супруги решили, что налоговый вычет будет получать супруга. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (100% — супруге и 0% — супругу) и в результате Балашова У.Д. получила вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).
Если стоимость приобретенного жилья составляет 4 млн рублей и более, и никто из супругов не получал вычет ранее, то всегда имеет смысл распределять вычет по 50%, чтобы каждый мог получить вычет в максимально возможном размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Даже если кто-то из супругов не может воспользоваться вычетом на текущий момент, это право останется за ним в будущем.
Пример: Находясь в официальном браке супруги Хорошев К.К. и Хорошева Ю.А. купили квартиру за 4 млн рублей, которая была целиком оформлена на Хорошеву Ю.А. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на жену, оба супруга решили получить вычет по данной квартире. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), и в результате каждый из них получил вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату каждому по 260 тыс. рублей).
Пример: В 2019 году Емельянов В.И., находясь в браке, купил квартиру за 5 млн рублей. Несмотря на то, что квартира была оформлена только на Емельянова В.И., супруги решили распределить налоговый вычет. Учитывая, что Емельянова В.И. в 2019 году находилась в декретном отпуске (не платила налог на доходы), в 2020 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), а также декларацию для возврата налога Емельянова В.И. (так как он работал и платил налог на доходы). В свою очередь Емельянова В.И. сможет воспользоваться своим вычетом, как только у нее появятся налогооблагаемые доходы, например, она выйдет на работу из декретного отпуска.
Заметка: Даже в ситуации, когда супруг-собственник уже начал получать вычет (например, супруги не знали о возможности распределения вычета), Вы можете обратиться в налоговый орган и «перераспределить» не полученный вычет (или его часть) на другого супруга.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.