Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Долевое строительство

Прежде всего, давайте разберемся что такое ДДУ, под этим термином принято понимать особый вид инвестирования, по условиям которого строительные фирмы привлекают сторонний капитал для возведения постройки. Заключение договора долевого участия в строительстве на теперешний момент является наиболее популярным. Для обеспечения законности сделки оформляется особый документ, который так и называется «договор долевого участия», в сокращении — ДДУ.

Покупка квартиры по договору долевого участия выглядит примерно так:

• фирма-застройщик приобретает или берет в аренду земельный надел и оформляет весь необходимый для работы перечень документов;
• подписывает с физлицами или юридическими организациями ДДУ и начинает процесс возведения дома;
• по завершении строительства лица, вложившие в процесс свою долю и имеющие на руках соответствующий договор, признаются собственниками жилья.

• Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%.

• Безопасность сделки (описано выше).

• Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.

• Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ

При покупке строящейся квартиры в ипотеку понадобится два договора: о долевом строительстве и кредитовании. Причем в ДДУ обязательно указывается, что квартира покупается с помощью заемных средств.

Порядок действий:

1. Подписать договор кредитования (ипотеки).
2. Внести первоначальный взнос (ПВ) на специальный открытый счет. Затем ПВ и предоставленная банком остальная сумма будут перечислены застройщику.
3. Получить подписанное платежное поручение.
4. Подписать договор долевого строительства.
5. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре (должен быть штамп о наличии ипотеки).
6. После регистрации договора деньги будут списаны с ипотечного счета.

ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит? К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство. В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.

Законодательно договора участия в долевом строительстве регламентируются Федеральным Законом «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

Что такое долевое строительство?

Постройка многоквартирного дома — мероприятие недешевое. Далеко не каждая организация-застройщик может возвести здание исключительно на собственные средства. Поэтому застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных денег. У них есть два пути: взять кредит в банке или предложить участие в долевом строительстве тем людям, которые готовы купить квартиру в этом доме.

Застройщику последний вариант выгоден вдвойне: во-первых, не нужно возвращать кредит и уплачивать проценты по нему, а во-вторых, еще до постройки дома на квартиры в нем уже есть покупатели. Для клиентов профит тоже есть — они заплатят за жилье гораздо меньше.

Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2018 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.

Особенности покупки квартир в строящемся доме

В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2019 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2018 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.

Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.

Кроме того, правом прямых продаж в доме, построенном всего на 6%, обладают те застройщики, которые строят большое количество объектов в четырех регионах и более. Общая площадь помещений, которые находятся на этапе возведения этими компаниями, должна быть не менее 4 млн кв.м.

В настоящее время этим требованиям в России соответствуют только две строительные организации — группа компаний «ПИК» и группа ЛСР. Все перечисленные выше ограничения сделаны для уменьшения риска недостроя.

Нужно ли получать согласие застройщика

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

1. Увеличение срока строительства. Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
2. Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов. Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
3. Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
4. Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов. Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
5. Замена информации, указанной в проектной декларации. Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.
   

   Дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств, если проектная декларация претерпела следующие изменения:

   • внесение значительных коррективов в проект дома на стадии строительства;
   • увеличение или уменьшение одного или нескольких объектов;
   • самовольное принятие решения относительно нежилых помещений, общего имущества дольщиков и т. п.

   Естественно, что возврат денег застройщик постарается отложить как можно дальше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ждать не стоит.

   Кроме вышеперечисленных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные денежные средства для проведения работ, не обозначенных в договоре. Это может быть благоустройство территории, подведение коммуникаций или оплата аренды земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что, в свою очередь, влечет дополнительные затраты.

   Во избежание подобных требований договор должен содержать условие, при котором стоимость квадратного метра остается неизменной вне зависимости от обстоятельств.

6. Двойная продажа квартиры.Под этим понятием имеется в виду покупка одной и той же жилплощади двумя или более дольщиками. Вероятность возникновения такой ситуации обусловлена следующими факторами:
   • несвоевременный обмен информацией о реализованных квартирах между застройщиком и агентством недвижимости;
   • предварительный ДДУ;
   • передача права собственности третьему лицу;
   • приобретение квартиры у подрядчика;
   • ошибка в документации (нельзя исключать человеческий фактор).

   Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупателю следует получить от него акт, подтверждающий выполнение обязательств перед застройщиком.

   Но есть и хорошая новость: на сегодняшний день вероятность двойных продаж практически сведена к нулю, поскольку ДДУ в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре и не может считаться заключенным до ее завершения. Процедура регистрации включает в себя проверку объекта долевого строительства на предмет отсутствия других договоров, зарегистрированных на него.

7. Регистрация права собственности на квартиру. Прежде чем зарегистрировать на свое имя недвижимость, приобретенную по ДДУ в ипотеку, убедитесь, что:
   • обязательства застройщика перед государственными инвесторами выполнены в полном объеме;
   • застройщиком подготовлен полный пакет документов, требуемый для регистрации права собственности.

   Квартира, купленная по договору долевого участия, подлежит регистрации, только если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В противном случае квартира считается незавершенным объектом строительства и не может быть зарегистрирована как чья-либо собственность.

   Дольщик имеет право подать исковое заявление в суд с требованием признать право собственности, предъявив ДДУ, документы, подтверждающие платеж, акт приема-передачи объекта.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).

2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.

3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:

— правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;

— какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;

— какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;

— на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;

— предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;

— поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;

— с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;

— ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.

Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ

Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.

Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:

• разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
• дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
• застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
• застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства.

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации.

Похожие записи:

• Семейная ипотека: всё о льготах для многодетных
• Какие документы нужны для оформления наследства у нотариуса на квартиру без завещания
• На третьего ребенка что дают в 2024 году в Москве