02.03.2023

Города для инвестиций: где будет выгодно покупать жилье в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Города для инвестиций: где будет выгодно покупать жилье в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кому удалось выстоять?

2. Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!

3. Рынок торговой недвижимости

4. Обзор рынка офисной недвижимости екатеринбурга 2021

5. Ситуация на рынке недвижимости: анализ и прогнозы на 2021 год

6. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга

7. Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?

8. Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?

9. Средняя цена на квартиру в Екатеринбурге в рублях

Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.

1-комнатная ↔ комната
2-комнатная ↔ 1-комнатная
3-комнатная ↔ 2-комнатная
4-комнатная ↔ 3-комнатная
мкр. Автовокзал
Академический
Ботанический
мкр. ВИЗ
Вокзальный
Вторчермет
Втузгородок
Елизавет
мкр. ЖБИ
Заречный
Кольцово
Компрессорный
Новая Сортировка
Парковый
Пионерский
Птицефабрика
Старая Сортировка
мкр. Уктус
мкр. УНЦ
Уралмаш
мкр. Центр
Широкая Речка
Эльмаш
Юго-Западный
Шарташский рынок
Завокзальный
Синие Камни
Мичуринский
Лечебный
Совхозный
Химмаш
Солнечный
п. Изоплит
Калиновский
Верх-Исетский р-н
Железнодорожный р-н
Орджоникидзевский р-н
Кировский район
Октябрьский р-н
Чкаловский район
Ленинский район
п. Медный
г. Берёзовский
г. Верхняя Пышма
г. Среднеуральск
г. Арамиль

Кому удалось выстоять?

— Рынок коммерческой недвижимости неоднороден и разнообразен. На каждый сегмент влияют только характерные для него факторы. Часто в одном и том же сегменте отличается ситуация с продажей и арендой помещений. Поэтому об общих показателях говорить не совсем корректно.

На рынке офисной недвижимости в 2022 г. все было достаточно стабильно. Сегодня на нем представлено 3 млн кв. м площадей. Все, кто решил уйти с рынка, предприняли необходимые шаги. И удар, который все ждали после ухода иностранных компаний из России, оказался достаточно мягким. В результате высвободилось около 25 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Многие предполагали, что потери будут более серьезными.

Самым устойчивым сегментом оказался складской рынок. Из комплексов класса А и Б ушли некоторые арендаторы. Но здесь всегда существовал определенный процент вакансий. Таким образом, свободных площадей оказалось менее 5%, и они быстро заполнились. Обошлось без серьезных потерь.

Сейчас складской сегмент работает преимущественно на внутреннего производителя и пользователя. Прекрасный пример: площади сети McDonald’s, которая в этом году свернула бизнес в России, заняла сеть «Вкусно — и точка». Почти половину сделок в этом сегменте в уходящем году сделал онлайн-ритейл и логистические операторы. В 2023 г. этот тренд также будет устойчив.

Индустриальная и производственная недвижимость находятся на подъеме. Это тот сегмент, который сейчас дополнительно будет поддерживаться государством. И те промышленные предприятия, которые раньше были в ситуации неопределенности, сейчас смогут более четко строить свои планы — несмотря на изменения производственных и технологических цепочек.

Среди перспективных направлений эксперты выделяют города Калининградской области — Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. Здесь на фоне геополитической ситуации цена 1 кв. м в новостройках в 2022 году заморозилась и стартует от 90 тыс. руб. в спальных районах и примерно от 100 тыс. руб. на побережье. А временное туристическое затишье привело к тому, что на вторичном рынке есть квартиры с дисконтом до 25–30%, указал директор по продажам федеральной компании «Этажи».

«В глобальном плане ничего на рынке не изменилось, и стабилизация геополитической обстановки с ростом туристического потока в регион может привести к резкому росту цены недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе», — допустил он. По данным «Этажей», в Зеленоградске ликвидные квартиры на побережье можно приобрести по цене от 4,5 млн руб., в Светлогорске — от 3,3 млн руб., а в Калининграде стоимость привлекательных для покупки квартир начинается от 3,5 млн руб.

Интерес инвесторов растет к горнолыжному курорту Шерегеш в Кемеровской области, он сохранится и в этом году. «Здесь ведется строительство инфраструктуры, на рынок недвижимости заходят крупные девелоперы, стартовали продажи апартаментов. На фоне развития внутреннего туризма недвижимость в Шерегеше становится хорошим вариантом как для получения пассивного дохода от сдачи в аренду, так и для будущей перепродажи», — сказал Сергей Зайцев. По данным этажей, стоимость апартаментов в Шерегеше стартует от 8 млн руб. за 36 «квадратов».

Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!

Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.

В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.

Рекордный ввод новых складских площадей

С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.

Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.

Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».

По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.

Спрос на склады уменьшается

После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).

Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.

Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.

Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.

Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.

Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.

Дефицит качественного предложения на складском рынке

Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.

На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.

На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.

Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды

После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).

В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

	2018	2019	6 мес. 2019	2020	6 мес. 2020	6 мес. 2021
Общее предложение торговых площадей в России, млн м2	27,6	28,2	27,9	28,9	28,4	29,2
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2	576	558	200,3	655	218,2	405,2
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб)	16,9	17,2	17	17,3	17,2	17,7
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб)	363	313	95,3	144,2	0	313,9
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб)	20	13	4	3	0	6
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек	189	193	190	197	194	200

Обзор рынка офисной недвижимости екатеринбурга 2021

ВРИО мэра назначили Алексея Орлова, который до этого занимал пост замгубернатора Свердловской области. Новый глава Екатеринбурга намерен сменить вице-мэра по вопросам капитального строительства и землепользования.

Объекты на рынке комнат продолжают дешеветь: за месяц фиксируем отрицательную корректировку 0,7%, комнаты выставляют по 60 547 руб./кв. м.

Специализированный интернет-портал о коммерческой недвижимости «EkbRealty», 30 августа 2012 г Рынок новостроек Екатеринбурга активно развивается, на сегодняшний день в городе на стадии строительства находится более 1,7 млн. кв. м жилья, среди них более 130 объектов представляют собой формат жилых комплексов.

Для объектов различных размеров наблюдаем в основном положительную динамику. На однокомнатные квартиры выросли цены на 2,2%. «Однушки» представлены по средней цене 87 709 руб./кв. м. Цена двухкомнатных объектов на сегодня – 79 651 руб./кв. м. (+2,6% за месяц). Трехкомнатные объекты прибавили в цене 2,0%: квадратный метр «трешек» продают в среднем по 80 692 руб.

После прошлогоднего ажиотажа на вторичном рынке в городе «осталось слишком мало квартир, при этом «первичка» растет».

Ситуация на рынке недвижимости: анализ и прогнозы на 2021 год

› › Другие обзоры 28.12.2021 Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2021 года и представили краткий прогноз тенденций рынка на 2021 год в различных сегментах коммерческой недвижимости.

Главными трендами рынка офисов в 2021 году стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе «А» – 12,7%, в классе «B» – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в сегменте и на 3% по . Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2021 году вакансия на офисном рынке продолжит снижаться, а ставки аренды расти. Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по предварительным итогам 2021 года составит 16,4 млн кв.м.

За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.

По итогам 2021 года и 1 квартал 2021 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации.

Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади.

Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.

Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты).

Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка. Нередко предложения действующих собственников включают освобождение от арендной платы в перспективе ближайшего года.

Аналогичная ситуация наблюдается в составе предложений, поступающих от владельцев торговых центров.

Сегмент в цифрах:

Согласно прогнозу рынка коммерческой недвижимости, до 2021 в предложении торговых площадей на рынке сохранится тренд к оптимизации ценообразования. Собственники все чаще идут на диалог с заинтересованными бизнесменами, вводят новые схемы расчета арендной платы. В числе последних предложений на рынке – введение переменной, зависящей от оборота компании арендатора.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга

В нашей компании существуют четкие этические и профессиональные стандарты оказания услуг, работы с клиентом и проведения сделок.

Сотрудники нашей компании — это сплоченный коллектив высококвалифицированных специалистов с опытом работы на рынке недвижимости от 3 лет и выше..

Квартиры
Коттеджи
Дома и дачи
Офисные помещения
Торговые площади
Производственные помещения
Склады
Земельные участки

Готовые маркетинговые исследования рынков, социологические исследования, базы данных, аналитика и обзоры рынка, инвестиционные меморандумы, маркетинговые обзоры, другие аналитические отчеты. Исследования включают: маркетинговый анализ объемов рынка, емкость, доли и сегменты рынка, SWOT (свот) — анализ и конкуренцию. Наиболее полная и постоянно обновляемая готовая аналитика лучших маркетинговых агентств.
Приглашаем к сотрудничеству бизнес аналитиков, исследовательские и маркетинговые группы специалистов, консалтинговые компании и агентства для таких работ, как анализ рынка, консалтинг, обзор рынка, проведение исследований, маркетинг и продажа готовой аналитики.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

На сегодняшний день рынок города имеет тенденцию к стабилизации и росту показателей. В Екатеринбурге работает 125 гостиниц и мини-отелей на 11,3 тыс. мест. Из них 118 средств размещения прошли добровольную систему классификации.

В июле 2021 года Екатеринбург принял Иннопром, в котором страной-партнером выступала Италия. В виду действующих ограничений мероприятие не было таким масштабным, как в прошлые года. Также в 2021 году для гостиничной отрасли открылся новый сегмент гостей – обсерваторы, под которые закрывались отели и апарт-комплексы. В 2021 году в Екатеринбурге открылся Hyatt Place 4* на 146 номеров, продолжается строительство Деревни Универсиады к Всемирным студенческим играм 2023 года. На 2022 год, согласно открытым данным, запланирован ввод эксплуатацию введут отеля Ramada Encore 3* на Бебеля, 61.

Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?

Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:

число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
объем предложения только за квартал вырос на 60%;
в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.

Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.

Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?

Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:

увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.

Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.

Средняя цена на квартиру в Екатеринбурге в рублях

Сильнее всего меняется цена квадратного метра в Екатеринбурге по районам. Однушка в центре стоит в 3-5 раз дороже аналогичного объекта на окраине. Усредненный вариант — недвижимость в спальном районе.

Стоимость также зависит от:

года постройки здания — новые многоэтажные дома ценятся выше тех, которые построены в XX веке;
ремонта или тип +отделки — жилье с качественным ремонтом стоит больше объектов с черновой/чистовой отделкой;
площади — чем она больше, тем выше цена;
инфраструктуры района — жилье стоит дорого, если рядом с домом расположены остановки, магазины, банкоматы, школы, поликлиники, детские сады;
этажности — недвижимость на средних этажах стоит дороже, чем на первых и последних этажах.