Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.
Можно ли продать долю в коммуналке?
Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:
- Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
- Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.
Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.
Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.
Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:
- В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
- Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.
Приватизация квартиры
Первым делом нужно знать, что ежели помещение не приватизировано, выкупить вы его не имеете возможности. По фактическим данным коммуналка — это помещение, насчитывающее двухуровневые комнаты, выдаваемые для жительства согражданам по документам социокультурной аренды. Вследствие чего составляются частные договоры и лицевые счета.
Коммунальные помещения — богатство СССР (РСФСР), поэтому они считаются коммуналками по определенным в то время обстоятельствам, а не по конституционной терминологии.
Для каких-либо действий по распоряжению над квартирой, для начала нужно приватизировать помещение. Иначе данная государственная недвижимость не может быть в вашей собственности.
Также если у некоторых соседей бытуют неприватизированные части, то продавец не обязан извещать данных людей о перепродаже.
Возможные проблемы продажи комнаты
Хотя на дворе уже XXI век — время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.
На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика. Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране.
Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен. Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого.
Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.
Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры. Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки».
Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами.
Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право.
В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее.
Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.
В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Кого уведомлять о продаже квартиры?
Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).
В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.
Купить комнату в Москве — советы
Купить недорого комнату в Москве — самый приемлемый способ стать собственником столичной недвижимости. Приобретая комнату в квартире, каждый надеется на улучшение своих условий проживания. Но выбирая даже временное пристанище, делайте это тщательно и осторожно.
Если сравнивать со стандартной квартирой, выбор комнаты — дело не из простых. И прежде всего это обусловлено наличием соседей и общими службами. При поиске такого жилья лучше всего сразу знакомиться со всеми соседями. Вас наоборот должно насторожить, если при просмотре соседей в квартире не было на месте. В этом может кроиться какой-то подвох и наличие неадекватных жильцов по соседству. Жизнь на одной площади с плохими людьми может показаться адом уже в первые дни. Старайтесь избегать нестандартных ситуаций при заключении сделки и не ввязываться в предполагаемые мошеннические предложения.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:
Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой.
Если комната приобретается в новом доме/у застройщика, необходимо проверить на сайте Арбитражного суда наличие/отсутствие решения о признании застройщика банкротом, сроки планируемой сдачи. На сайте приставов стоит посмотреть наличие открытых производств.
Риелтор играет очень важную роль при совершении сделки по покупке недвижимости. При его выборе следует знать несколько маленьких хитростей. Прежде всего необходимо удостовериться в квалификации компании, взять выписку из ЕГРЮЛ и просмотреть, действующая ли компания; почитать отзывы на просторах интернета, заключить договор на оказание услуг. В нем необходимо указать предмет договора, подробно описать действия риелтора, цену оказанных услуг, сроки. При внесении денег всегда берите чек, в котором будут стоять подпись и печать организации.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Как купить комнату
Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность
Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.
Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.
Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.
Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:
Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.
Как продать коммуналку быстро и выгодно?
Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку. Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной. Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.
Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.
Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.
На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки
В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного договора на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.
Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
Далее вам понадобится следующий список документов:
- Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);
- Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
- Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;
- Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;
- Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);
- Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;
- Техническая и кадастровая документация.