Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

Выписка из домовой книги

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

Убедитесь в отказе других собственников

Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.

В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.

Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

Как видно, в общем, процесс продажи комнаты – тот же, что и квартиры. Однако свои нюансы здесь все же есть. Важным является тип общежития и обустройство общественных мест. Далеко не все общежития имеют тот же уровень удобств, что и у жителей квартир. Но важно помнить, что сделка реальна лишь тогда, когда комната – приватизирована. Если этого нет, значит и продать ее, увы, не получится.

Риелторы сегодня обладают довольно внушительным функционалом, позволяющим им делать всестороннюю рекламу. В их распоряжении оказываются не только столбы на улице, но и СМИ, сайты в интернете и иные средства коммуникации. Всем этим арсеналом могут воспользоваться и владельцы комнат, желающие продать свою недвижимость самостоятельно.

Важно! В интернете целесообразно воспользоваться ресурсом Авито, а для обратной связи специально завести электронный адрес и купить сим-карту. В объявлении нужно указать время для общения. Тогда собственник избавит себя от звонков в неудобное время, и нервов потратится на мероприятие меньше.

Решаясь самостоятельно на такую сделку, нужно изучить и вооружиться множеством советов, даваемых, как профессионалами, так и теми людьми, которые уже прошли этот путь. Многие рекомендуют не пренебрегать таким популярным инструментом сегодня, как социальные сети. Этим ресурсом с одинаковым успехом пользуются, как простые граждане, так и крупные компании.

По статистике, комнаты нередко становятся объектом сделок, совершаемых риэлтором или напрямую владельцем. Это было и раньше, а по состоянию на 2019 год ситуация практически не изменилась. Поэтому при наличии законных оснований, есть все шансы на совершение успешной сделки в скором будущем.

Что нужно учитывать продавцу

Продавец должен помнить о нескольких дополнительных нюансах купли-продажи комнаты в общежитии:

• При заключении договора необязательно предоставлять технический паспорт, достаточно только кадастрового;
• Справка об отсутствии долгов по коммуналке нужна покупателю, но не для самой сделки;
• Выписка из домовой книги и заключение экспертной оценки стоимости квартиры действительны только в течение определённого срока. Поэтому их лучше получить после предварительной договорённости с покупателем на продажу и получения от него аванса;
• Если в разных документах не совпадают фамилии (такое бывает при вступлении в брак), то нужно предоставить документы, подтверждающие смену фамилии;
• Перед подписанием договора стоит проконсультироваться у нотариуса, чтобы в договоре не было моментов, противоречащих законодательству.

Проверяем соблюдение порядка продажи общей долевой собственности

Правила купли-продажи общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) подразумевают преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли недвижимости.

Вырезка из статьи 250 ГК РФ

Проще говоря, владелец комнаты в коммуналке обязан изначально предложить ее купить по определенной им цене другим жильцам, известив их в письменной форме. Если в течение 1 месяца никто из них не выразил свое желание приобрести комнату или же сразу отказался в письменной форме от покупки – собственник комнаты вправе продать ее любому другому лицу.

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

• Номер этажа, на котором располагается квартира;
• Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
• Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
• Месторасположение дома;
• Соседи.

Купить можно только приватизированную собственность, то есть собственник комнаты – конкретный человек, а не муниципальная власть. Договор купли-продажи комнаты в общежитии не многим отличается от другой жилой недвижимости.

Однако, прежде чем составлять его, убедитесь, что комната законно приватизирована и что с момента приватизации прошло 3 года. Если не прошло, муниципальная власть или жильцы могут обжаловать приватизацию в течение 3 лет.

Также не стоит покупать комнату, где приватизация проходила в судебном порядке. Кроме того необходимо убедиться, что все жильцы были официально уведомлены о продаже за месяц и не против этого факта. Право первоочередной покупки имеют соседи.

Как продать комнату в коммунальной квартире

Для того чтобы продать комнату в общежитии, придется соблюсти ряд специфических условий:

1. Вы — единоличный собственник. Если приватизации не было, квадратные метры официально считаются муниципальным жильем. Тогда ее можно обменять либо продать, сперва приватизировав (Закон РФ №1541-1). Если же общежитие относится к категории ведомственных, то задуманное вообще не удастся.
2. Участники сделки не имеют ограничений по вменяемости.
3. Если в вопросе задействованы интересы несовершеннолетних совладельцев, придется получать согласие попечительского совета и только потом приступать к отчуждению.

Если комната приобретена в официальном браке, необходимо заручиться согласием спутника жизни.

Неприватизированную жилплощадь можно перевести в частную собственность в порядке общей процедуры, заключив договор с муниципалитетом, либо через суд.

Весь процесс продажи, начиная с приватизации, будет состоять из нескольких этапов:

• уточнение статуса общежития в администрации;
• приватизация (если требуется);
• обращение в риелторское бюро или размещение объявлений на информационных площадках самостоятельно;
• сбор необходимой документации;
• подбор кандидата;
• составление договора купли-продажи;
• оплата госпошлины;
• оформление собственности в Кадастровой палате;
• передача ключей.

Продажа комнаты требует обязательного участия нотариуса.

Чем отличается коммуналка от гостинки Чем отличается коммуналка от гостинки Просмотров: Загрузка Дата публикации: Но если одни из них взаимозаменяемы, но другие обозначают слабо похожие между собой виды недвижимости. Гостинка и коммуналка — яркий пример недопонимания. Что такое коммуналка? Коммунальная квартира коммуналка, общежитие — это несколько комнат на этаже или в блоке и совмещенный санузел с кухней на один этаж блок.

Это важно знать: Договор хранения недвижимого имущества

Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:

• дату и место составления;
• паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
• характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
• информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
• цену сделки;
• условия передачи (наличным или безналичным способом);
• пункт о дополнительных условиях;
• подписи.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.

• Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
• Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
4. Получение от соседей отказов от покупки.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Регистрация сделки.
7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

1. Паспорт собственника недвижимости.
2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
5. Технический план объекта (получается в БТИ).
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
8. Нотариально заверенные отказы соседей.
9. При наличии у продавца семьи:
   • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
   • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

1. Пакет документов указанный выше.
2. Договор купли-продажи (не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).
3. Квитанция об оплате госпошлины.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

1. Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

   Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.

2. Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.

   Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Любая процедура купли-продажи недвижимого имущества сопровождается сбором целого пакета бумаг. И сделки с комнатами в коммуналке либо в общежитии не являются исключением. Чтобы зарегистрировать ее по всем правилам, понадобятся документы, удостоверяющие личности и продавца, и покупателя коммунальной комнаты. Это гражданские паспорта. Еще необходимо взять справку о том, что жильцы выписались из коммуналки или же общежития. К ней прилагают извещение о рассылке уведомлений соседям (государственным органам) о грядущей купле-продаже.

Важнейшая часть пакета бумаг – договор купли-продажи. В БТИ нужно взять выписку с экспликацией, еще понадобится кадастровый план жилища. Обязательно предстоит подтвердить право собственности, предъявив соответствующие документы. Плюс к этому прилагают разрешение от других собственников комнаты (если они есть), заверив его нотариально. Когда среди владельцев есть несовершеннолетние, понадобится разрешение от органов опеки.

Любые операции с неприватизированной жилой площадью запрещены в России. Жилье должно находиться в собственности у владельца и пройти процедуру приватизации. Реализация неприватизированной жилплощади нарушает требования действующего законодательства и преследуется правоохранительными органами.

После проведения приватизационной процедуры собственнику, кроме комнаты, переходят правомочия на возможность использовать места общего пользования. Владелец вправе совершать всевозможные сделки со своим имуществом: продавать ее, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду. При этом возможность использовать общие помещения переходит только с жильем.

Для успешного совершения процедуры по продаже части жилплощади потребуется:

• определить условия проведения процедуры и стоимость метража;
• составить уведомление о намерении продать объект и направить каждому совладельцу в квартире. Во избежание возникновения спорных ситуаций сделать это можно у нотариуса. В извещении указать условия, на которых продается помещение, и его цену. Далее потребуется подождать один месяц, чтобы получить ответ о покупке жилья либо отказ от таковой. Если предложение будет проигнорировано, можно продавать долю постороннему лицу;
• подготовить всю требуемую для проведения процедуры документацию;
• снять с учета всех прописанных в квартире и получить выписку об их отсутствии в паспортном столе;
• составить договор о реализации части объекта.

Для продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире нужно подготовить следующую документацию:

• гражданские паспорта всех участвующих в процедуре;
• справочная информация о выписанных жителях помещения, которые стояли на учете в нем;
• выписка из техплана. Выдается в БТИ;
• кадастровая документация. Ее можно запросить в Росреестре;
• нотариально удостоверенное согласие на осуществление сделки других владельцев жилой площади;
• договор о реализации недвижимого объекта;
• акт передачи приватизированной комнаты.

Основная проблема появляется, когда соседи недоступны для уведомления о проводимой процедуре. Чтобы ее решить, можно направить извещение заказным отправлением средствами почтовой связи. Если какой-нибудь гражданин откажется его получать, то уведомление вернется с соответствующей отметкой об уклонении от получения документа. В дальнейшем это может послужить доказательством соблюдения права на первоочередную покупку в отношении совладельцев и легальной возможности проигнорировать отказ.

Извещение может быть заверено у нотариуса, и при отказе получить его составляется свидетельство о безуспешном уведомлении сособственников.

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Если собственник жилья добросовестно оформлял документацию, то у него уже должно быть несколько базовых документов, к которым относится правоустанавливающий документ. Им может быть:

• свидетельство о приватизации;
• договор купли-продажи, мены или дарения;
• свидетельство о наследовании.

Кроме правоустанавливающего документа, который собственник получал при вступлении в права собственности, на комнату должны быть оформлен правоудостоверяющий документ – выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром при регистрации сделки. Если этот документы отсутствуют, нужно обратиться в МФЦ за его повторным получением. Он будет подготовлен не позднее одного календарного месяца, его стоимость составляет 250 рублей.

Вместо выписки может быть представлено свидетельство о праве собственности, которое выдавалось до июля 2016 года, оно не утратило актуальности и в 2019 году.

Кроме этого в БТИ следует получить технический паспорт комнаты с экспликацией из поэтажного плана. Он отражает отсутствие несанкционированных изменений комнаты. Этот документ подготавливается не более месяца, его стоимость зависит от параметров комнаты и рассчитывается индивидуально.

Остальная документация рассчитана на то, чтобы покупатель мог проверить отсутствие ареста и долгов по коммунальным платежам, а также отсутствие жильцов, которые могут претендовать на помещение. Для оформления сделки она не требуется.

Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:

1. Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
2. Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
3. Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
4. Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
5. Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:

• конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
• веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
• простого уведомления, что составит около 23 рублей.

После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.

Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:

1. на специализированные сайты;
2. в местных СМИ;
3. на досках объявлений.

• Скачать бланк объявления о продаже комнаты в общежитии
• Скачать образец объявления о продаже комнаты в общежитии

Перечень документов для продажи комнаты в общежитии в 2021 году

Процедура приобретения комнаты, в которой для оплаты используется сертификат на материнский капитал, практически не отличается от таковой при покупке квартиры или дома. Главные условия для одобрения сделки Пенсионным фондом следующие:

• соответствие условий сделки требованиям закона;
• приобретается не абстрактная доля в праве, а конкретное изолированное жилое помещение (в нашем случае – обособленная комната);
• приобретаемая недвижимость находится на территории России.

Если разбить процесс покупки комнаты, в котором участвуют средства материнского капитала, можно выделить следующие шаги:

1. Поиск жилого помещения, подходящего под требования закона.
2. Достижение соглашения с продавцом о цене и условиях покупки, заключение договора купли-продажи. Помимо сведений о сторонах и о предмете сделки в договоре обязательно нужно указать, что расчет средств семейного капитала (полностью или в части) путем их перечисления на указанные продавцом реквизиты. Также в договоре необходимо определить срок, в течение которого покупатель будет обязан обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами семейного капиталом. Это защитит лицо, решившее продать комнату за материнский капитал, от злоупотреблений со стороны покупателя.
3. Оформление перехода прав на помещение (комнату) и получение выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая является подтверждением прав покупателя.
4. Составление нотариального обязательства, которым супруги гарантируют оформление купленного помещения в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Не стоит оформлять помещение только на детей, т. к. законность такой сделки в дальнейшем может быть поставлена под сомнение.
5. Подача новым владельцем комнаты заявления на распоряжение маткапиталом в Пенсионный фонд.
6. После проверки поданного вместе с заявлением пакета документов Пенсионный фонд принимает решение о законности сделки и переводит необходимую сумму по реквизитам продавца.

По своей сути комната в общежитии представляет собой жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.

Руководствуясь этой нормой, продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.

В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в общежитии

Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.

На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.

При продаже комнаты в общежитии следует придерживаться следующего порядка действий:

1. Приватизировать комнату, подтвердить право собственности выпиской из ЕГРН.
2. Направить соседям по общежитию письменные уведомления о намерении продать свою комнату и предложить ее выкупить по указанной стоимости.
3. Если желание приобрести выразил сосед, то сделка оформляется с ним. Когда соседи не проявляют интереса к покупке, следует дождаться окончания 30-дневного периода и приступать к поиску покупателя. Сделать это можно, подав объявления на сайты частных объявлений, в местные периодические издания или обратиться к риэлтору.
4. Подготовка всех документов для сделки.
5. Снятие с регистрационного учета из продаваемого жилья всех, кто в нем прописан.
6. Оформление договора купли-продажи, скрепление его подписями участников сделки.
7. Передача договора на государственную регистрацию перехода права собственности.
8. Осуществление расчетов и подписание акта приема-передачи комнаты.

Продать комнату в общежитии можно самостоятельно или обратиться за помощью в риэлторское агентство, но тогда придется оплатить их услуги.

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.

Какие документы нужны для продажи недвижимости в 2021 году?

Кoгдa oткaзы oт cocoбcтвeнникoв пoлyчeны, дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o дaтe пoдпиcaния ДКП, cпocoбe пepeдaчи дeнeг и дpyгиx вaжныx ycлoвияx. Нaзнaчьтe дaтy пoxoдa к нoтapиycy: cдeлки кyпли-пpoдaжи кoмнaт oбязaтeльнo дoлжны быть нoтapиaльнo зaвepeны.

Нoтapиyc пpaвильнo cocтaвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaвepит eгo. Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдocтaвить cлeдyющиe дoкyмeнты:

🔸 кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкий плaн;

🔸 пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa или выпиcкy из EГPН;

🔸 ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, нaпpимep, ДКП c пpeдыдyщим влaдeльцeм или дoкyмeнты o вcтyплeнии в нacлeдcтвo;

🔸 cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в ниx дoлжнo быть yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;

🔸 пoдтвepждeниe oткaзa coceдeй oт пpaвa пoкyпки или иx yвeдoмлeния o пpeдcтoящeй пpoдaжe.

ДКП зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y вac, тpeтий нyжнo oтдaть в Pocpeecтp.

Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, вoзьмитe пaкeт дoкyмeнтoв, кoтopый пpeдocтaвил вaм пpoдaвeц, и cвoй пacпopт. Oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy 2 000 ₽ и пpилoжитe к дoкyмeнтaм квитaнцию.

Oбpaтитecь в Pocpeecтp личнo, ecли oн пpинимaeт гpaждaн в вaшeм гopoдe, или чepeз ближaйшee oтдeлeниe MФЦ. Нaпишитe зaявлeниe нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и oтдaйтe дoкyмeнты. Coтpyдник выдacт pacпиcкy, в кoтopoй бyдeт yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy cмoжeтe зaбpaть oбpaтнo дoкyмeнты и пoлyчить выпиcкy из EГPН, в кoтopoй coбcтвeнникoм бyдeтe чиcлитьcя yжe вы.

Кaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Пoдвoдныe кaмни пpи пoкyпкe кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe или oбщeжитии cлeдyющиe:

❗ Нecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.

❗ Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.

❗ Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.

❗ Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Нeпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит — oб этoм мы гoвopили вышe. Нo здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Нaпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.

❗ Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Кoмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.

❗ Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Нo бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

1. Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
2. Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
3. Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
4. По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте.

Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства.

Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

• Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
• Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
• Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

• В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
• Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

✅ Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:

1. Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
2. Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
3. Собрать необходимые документы.
4. Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
5. Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
6. Оформить договор купли-продажи.
7. Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.

Похожие записи:

• Упрощенка для предпринимателя в 2022 году
• Минимальная пенсия в России в 2023 году: таблица по всем регионам
• Варианты защиты и возможности адвоката по делам об убийстве (ст.105 УК РФ)