Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
Как доверить продажу другому лицу
Доверенность — это бумага, на основании которой один человек получает возможность действовать от имени другого — например, заключать соглашения и совершать иные действия. При этом обязанности, которые возникают в результате деятельности поверенного, наступают именно для доверителя.
Текст доверенности содержит такую информацию, как:
● дата и место ее выдачи;
● паспортные данные обеих сторон — доверителя и поверенного;
● перечень передаваемых прав — какие именно шаги представитель вправе совершать от имени доверителя. Этот пункт необходимо продумать очень внимательно: не давайте излишних полномочий, помните, что последствия совершенных действий лягут на доверителя;
● возможность передоверия или указание на то, что оно невозможно;
● срок документа.
Договор купли-продажи квартиры — это серьезная сделка, связанная с передачей собственности на недвижимость. Поскольку право собственности регистрируется в государственном реестре, доверить распоряжение этим правом лицо может только по нотариальной доверенности — это правило установлено статьей 185.1 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, если собственник намерен продать свою недвижимость по доверенности, ее необходимо удостоверить у нотариуса.
Важно понимать: когда нотариус ее удостоверяет, его задача — подтвердить, что одно лицо по собственной воле, без принуждения и с осознанием правовых рисков доверяет другому продажу или покупку квартиры. В его задачи не входит контроль за законностью будущего договора, который от имени доверителя заключит представитель.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Участие в заключении ДКП третьих лиц увеличивает риски для всех сторон сделки. Если впоследствии выяснится, что действия представителя были незаконны, процедуру купли-продажи признают недействительной и отменят. Это возможно в ситуациях, если доверенность окажется:
- Поддельной. Документ важно внимательно осмотреть перед подписанием ДКП на предмет отсутствия исправлений, опечаток, обратить внимание на дату составления и срок действия, печать нотариуса (должна быть синего цвета) и подпись (сопровождается расшифровкой).
- Недействительной. Документ утрачивает законную силу в случае окончания срока действия, отзыва доверителем в одностороннем порядке, его недееспособности и смерти. Например, если доверенность составлена за несколько дней до смерти доверителя, а сам ДКП подписан уже после смерти, сделка будет недействительной.
Следует также учитывать риски, связанные с недобросовестностью доверенного лица, например, неисполнением обязательств по сделке, присвоением себе средств, полученных за оплату квартиры и пр.
Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности?
Общие положения прописаны в гл. 30 ГК РФ. Что касается формы такого договора, то ст. 550 ГК РФ говорит об обязательном письменном виде. При этом несоблюдение таких формальных вещей, как отсутствие нумерации на его страницах, есть или нет прошивка документа и т.п. не является нарушением формы и не повлечет соответствующих негативных последствий.
Для того, чтобы узнать является ли доверенность настоящей и не окончился ли её срок, можно ввести серию и номер документа на особом интернет-сервисе нотариата, представляющем аналог Единой информационной системы: начиная с 2017 г. все его данные стали открытыми и доступными для обычных граждан в круглосуточном режиме.
Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.
Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Доверенность является особенным документом, поэтому оформлять её следует только на тех лиц, кому вы действительно доверяете. Если документ составляется на имя риелтора, необходимо чётко прописывать его полномочия. Согласно статистике именно специалисты-риелторы чаще всего являются мошенниками и участниками различных схем махинаций (как продать квартиру без риелтора?).
Внимание! Алгоритм мошенничества простой: риелтор получает полномочия на сбор необходимых документов, а затем дублирует их и подделывает подпись в договоре отчуждения недвижимости без участия нотариуса.
Далее проходит перерегистрация права собственности на подельника. В результате чего, остаётся лишь выставить квартиру на продажу и ждать покупателя.
Для продавца и настоящего хозяина жилплощади – это огромный риск остаться без своей квартиры и без денег. В дополнении третье лицо (доверенное лицо) может допустить в договоре продажи ряд ошибок, которые могут привести к его недействительности. Более того, поверенное лицо может получить денежные средства с продажи жилой площади, но не передать их хозяину (продавцу).
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Правила составления договора купли-продажи квартиры по доверенности
При написании договора следует придерживаться следующих правил:
- Доверенность нужно оформить правильно, заверить ее у нотариуса. Только потом можно вписывать данные доверенного лица в договор.
- Отмечать в документе, что при сделке купли-продажи участвовал доверенный человек, обязательно.
- В том случае, если по доверенности гражданин может участвовать только в сделке, то вносятся его инициалы. Вся остальная информация должна быть предоставлена собственником жилья.
- Если же выписана генеральная доверенность (доверенное лицо может заниматься продажей квартиры на полных правах хозяина и участвовать в сделке), то вписываются важная информация. Например, паспортные данные, адрес по месту регистрации.
- Гражданин, приобретающий квартиру, должен поинтересоваться у продавца жилья, какой доверенностью он обладает. Может потребовать ознакомиться с документом, чтобы не совершить ошибок при составлении договора.
- Обсудить вопрос окончательной стоимости квартиры, как будут перечисляться средства, кто понесет расходы, необходимые на регистрацию документа в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, лучше обсудить заранее.
- Документ можно написать от руки, либо напечатать на компьютере.
Договор составляется в трех экземплярах и предоставляется всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю.
Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.
Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.
Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:
- указаны данные доверителя и доверенного;
- сформулированы полномочия представителя;
- срок действия;
- дата составления.
Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
Большинство соглашений о продаже недвижимости физлицами не нумеруется. В строке, где должен указываться номер, ставятся буквы «б/н». Если нужен номер, под которым ДКП зарегистрирован в Росреестре, то необходимо изучить штамп данного госоргана. На нем указывается дата и регистрационный номер.
Письменная договоренность сторон признается ничтожной либо оспоримой по решению суда. Это может произойти в следующих случаях:
- Подписание проходило под угрозами.
- Участником является недееспособный либо несовершеннолетний гражданин, не получивший согласия от представителей либо органов опеки.
- Подпись ставил несовершеннолетний в возрасте 14-17 лет, не заручившись согласием родителей.
- Если продаваемый объект куплен продавцом, состоящим в брачных узах, а письменное разрешение супруга на продажу отсутствует.
- Один из граждан, участвующих в сделке, в момент подписания не понимал происходящего, так как находился под действием алкоголя либо наркотиков.
Если суд решит, что ДКП заключен для прикрытия иной сделки, то документ признают притворным. При отсутствии юридически значимых действий после подписания сделка признается мнимой.
Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:
- Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
- Выписка из ЕГРН.
- Техпаспорт.
- Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).
Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.
Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:
- наличными,
- через аккредитив,
- банковскую ячейку,
- сервис безопасных расчетов.
Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.
ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.
Пошагово процедура выглядит так:
- Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
- Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
- Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.
Для регистратора понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Паспорта продавца и покупателя.
- Правоустанавливающий документ от продавца.
- Техпаспорт.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Акт приема-передачи.
Заявление заполняется на месте.
При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.
Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.
Квартиру продают по доверенности
Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.
И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.
подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.
В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.
Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Правила составления договора купли-продажи квартиры по доверенности
При написании договора следует придерживаться следующих правил:
- Доверенность нужно оформить правильно, заверить ее у нотариуса. Только потом можно вписывать данные доверенного лица в договор.
- Отмечать в документе, что при сделке купли-продажи участвовал доверенный человек, обязательно.
- В том случае, если по доверенности гражданин может участвовать только в сделке, то вносятся его инициалы. Вся остальная информация должна быть предоставлена собственником жилья.
- Если же выписана генеральная доверенность (доверенное лицо может заниматься продажей квартиры на полных правах хозяина и участвовать в сделке), то вписываются важная информация. Например, паспортные данные, адрес по месту регистрации.
- Гражданин, приобретающий квартиру, должен поинтересоваться у продавца жилья, какой доверенностью он обладает. Может потребовать ознакомиться с документом, чтобы не совершить ошибок при составлении договора.
- Обсудить вопрос окончательной стоимости квартиры, как будут перечисляться средства, кто понесет расходы, необходимые на регистрацию документа в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, лучше обсудить заранее.
- Документ можно написать от руки, либо напечатать на компьютере.