ВС уточнил правила выселения из занимаемого по договору соцнайма жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС уточнил правила выселения из занимаемого по договору соцнайма жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Выписка из решения на право заключения договора найма в г. Москве является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма и его характеристика

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Основания и порядок выселения граждан из жилого помещения

В силу ст. 35 Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Собственник может быть выселен из жилого помещения в следующих случаях:

• Использование жилья не по назначению, нарушение интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее разрушение при наличии предупреждения о возможном выселении (ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), 29 ЖК РФ)
• Выселение с выкупом жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (статья 32 ЖК РФ).
• Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237, 256 ГК РФ) с учетом положенийст. 446 ГПК РФ, а также ипотека.
• В порядке, предусмотренном «Законом о реновации» (актуально для города Москвы).

Другой комментарий к Ст. 84 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Граждане могут быть выселены из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма, вследствие расторжения этого договора. Выселение производится:

с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (нет требования о благоустроенности жилья);

без предоставления другого жилого помещения.

2. Другое благоустроенное жилье предоставляется по правилам ст. 89 (см. комментарий к ней). Случаи выселения граждан с предоставлением таких помещений установлены ст. 85 ЖК (перечень закрытый).

3. Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется (ст. 90 ЖК РФ): по договору социального найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ).

Жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 15 (см. комментарий к ней).

4. Основания выселения без предоставления другого жилья содержатся в ст. 91 ЖК РФ. Такое выселение является следствием неисполнения нанимателем и членами его семьи обязанностей по договору социального найма (см. комментарии к ст. 67 и 69).

Статья 83 ЖК предусматривает расторжение договора социального найма в случаях несоблюдения нанимателем и членами его семьи обязанностей, предусмотренных Кодексом:

разрушение или повреждение жилого помещения;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

использование жилья не по назначению.

Эти три основания влекут расторжение договора социального найма и выселение по правилам ст. 91 ЖК РФ, т.е. без предоставления другого жилья.

Причины для принятия решения о принудительном выселении из квартиры по социальному найму могут быть разными. Но осуществляется оно только по решению суда.

Основаниями для этого служат:

• создание неудобств для жизни соседей: шумное поведение днем или ночью, пьянство;
• драки, причинение морального урона;
• использование квартиры не для жилья, а для производства, склада и т. д.;
• регулярная неуплата коммунальных услуг;
• порча стен квартиры, другого имущества, которое было предоставлено в пользование квартирантам;
• несоблюдение остальных условий, которые были прописаны в соглашении соцнайма.

Есть и другие причины, которые будут весомыми для суда. В основном они касаются неисполнения договора как, например, сдача недвижимости в субаренду третьему лицу.

Выселение из квартиры бывшего супруга

В случае прекращения семейных отношений граждане, ранее состоящие с собственником или нанимателем в брачных связях, могут выселяться, если у них нет другой жилой площади, пригодной для проживания в случаях:

• развода при предоставлении официального подтверждения из загса – свидетельства;
• когда бывший муж или жена фактически пользуются жилой площадью, не принадлежащей им на праве собственности или на основании договора социального найма;
• если квартира не относится к объектам совместного имущества супругов, приобретена одним из них до брака или в период официальных семейных отношений подарена мужу либо жене, или унаследована.

При выселении обязанности предоставить другую жилую площадь не возникает. В некоторых случаях суд может предоставить возможность второму супругу, не имеющему права на частью или полностью объект недвижимости, проживать в помещении определенное время. Причиной этого может послужить отсутствие иной жилой площади, сложное материальное положение или ухудшение состояния здоровья второй стороны.

Когда выселение запрещено

В законодательстве четко прописаны случаи, когда выселять из помещения не разрешается:

• если жилье единственное пригодное для проживания, исключение составляют случаи с ипотечными квартирами, которые подлежат реализации на торгах в связи с накоплением задолженности перед банком;
• когда в помещении проживают пенсионы, находящиеся на государственном обеспечении в связи с выходом на отдых по старости;
• граждан, в том числе родственников, которые отказались от участия в приватизации в пользу другого прописанного в квартире;
• несовершеннолетние, не имеющие другой жилой площади, кроме ситуаций с невыплатой долга по ипотеке;
• жены и дети лиц, погибших во время исполнения служебного долга для отечества;
• сироты, вселенные по государственной программе;
• инвалиды 1 и 2 группы, получившие увечье при исполнении трудовых обязанностей;
• в отношении лиц, признанных погибшими или безвестно отсутствующими, если после вынесения такого решения они объявились;
• при вынесении приговора суда о лишении свободы, после отбытия наказания они вправе восстановить регистрацию по месту проживания;
• при заключении договора пожизненной ренты.

Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Статья 66 ЖК РФ. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 74 ЖК РФ. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Когда возможно выселение нанимателей из специализированного фонда?

Законному выселению нанимателей из специализированного жилого фонда обязательно предшествует расторжение договора найма. Если после расторжения этого договора наниматель отказывается освободить жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении. Договор найма может быть расторгнут на таких основаниях:

Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).

Каждая из сторон (наниматель и наймодатель) свободны в заключении, изменении или прекращении условий договора, если это не противоречит требованиям закона и не нарушает права других людей.

Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Причины, которые побуждают нанимателя расторгнуть договор, могут быть разными. Например, непосильная плата за жильё, получение наследства, переезд в другой район. Но не следует забывать о том, что ч. 2 ст. 83 ЖК РФ гласит, что для расторжения договора найма помещения в специализированном жилом фонде по инициативе нанимателя необходимо согласие членов его семьи.

Необходимые документы

В первую очередь необходимо подать заявление в соответствующий отдел администрации вашего населенного пункта, в котором ваше заявление будет рассмотрен, далее будет необходимо предоставить:

• Заключение от экспертов о том, что дом действительно находится в состоянии непригодном для дальнейшего проживания.
• Заключение от экспертов о техническом состоянии самой конструкции.
• Документы, подтверждающие ваше проживание в аварийном доме.

Требования к предоставляемому жилью:

• жилая площадь должна соответствовать размерам предыдущего (заменяемого) жилого помещения, в соотношении квадратных метров;
• объект недвижимого жилого имущества должен соответствовать всем нормативам и правилам именно жилого помещения;
• месторасположения объекта должно быть в том же районе, что и заменяемое жилье;
• в случае переселения в коммунальную квартиру число комнат должно быть одинаковым по количеству.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья

Согласно ЖК РФ (ст. 84) выселение граждан из жилья возможно:

• — если предоставляется другое благоустроенное жилье;
• — если предоставляется другое жилье;
• — если другое жилье не предоставляется.

Статьей 85 ЖК РФ предусмотрен перечень оснований, по которым возможно выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма:

• 1) если подлежит сносу дом, в котором проживает гражданин;
• 2) если жилое помещение надлежит перевести в нежилое помещение;
• 3) если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
• 4) если в ходе проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилье не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в итоге, проживающие там наниматель с членами своей семьи вправе признаваться нуждающимися в предоставлении жилья, либо увеличивается, в результате чего общая площадь занимаемого жилья существенным образом превысит норматив по предоставлению в расчете на одного члена семьи

Похожие записи:

• Как получить визу в Китай самостоятельно в 2023 г. Полная инструкция.
• Что такое кадастровый номер здания, что означает и из чего состоит
• Какой срок действия справки на оружие?