Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Долги, доверенности и дороги
В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:
1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.
2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.
3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100-ОЗ от 19.10.07 к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от 09.02.09 эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.
4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Проверка физического состояния земельного участка
Весенний период идеален для проверки физического состояния земельного надела. Это время года отлично подходит для оценки качества грунта, рельефа. Если есть риск подтопления участка, то ранней весной, когда недавно сошел снег, этого заметить попросту невозможно.
В процессе проверки качества грунта, посмотрите на состав почвы. Песок плохо подходит, как для строительства, так и для выращивания сельскохозяйственных культур.
Рекомендуется выкопать яму глубиной 1 м или несколько углублений в разных полостях. Это поможет более подробно изучить состояние почвы. Если через час появилась вода, то такую землю для возведения жилого дома лучше не покупать. А вот для занятия сельскохозяйственной деятельностью подобный участок вполне подойдет.
Если вы планируете построить на приобретаемой земле частный дом, обратите внимание на качество дороги, на наличие общественного транспорта, магазинов и др. инфраструктурных объектов в населенном пункте.
«Не менее важно узнать, подведено ли электричество или есть ли возможность подсоединиться к сети. В противном случае покупателю придется самостоятельно организовывать проведение электроэнергии».
Рекомендуется проверить фактические границы. Надо отметить, что забор, установленный на участке, не всегда подтверждает правильность ограждения территории. Если ограждение частично захватывает соседскую землю, то в будущем могут возникнуть проблемы с соседями.
Попросите продавца предоставить план межевания участка, подготовленный не более, чем 5 лет назад. Надо отметить, что межевой план может быть и более ранней датой, главное, чтобы координаты межевого плана были внесены в ЕГРН, в противном случае существующий межевой план не будет иметь никакого значения. Или же попросите собственника провести межевание и после это купите участок.
Также, обратите внимание на экологическую обстановку. Покупать землю рекомендуется в отдалении от заводов, фабрик, скотоводческих ферм, мусорной свалки.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке непроверенного участка и чем это грозит?
Фактические границы не совпадают с юридическими границами, сведения о которых содержатся в Росреестре.
Чем грозит?
Все зависит от конкретной ситуации. Возможно возникновение следующих проблемных ситуаций:
— земельные споры с соседями, возможно даже судебные
— затраты на перемежевание участка в целях исправления ошибки
— перенос забора
— административные штрафы от 5000р. (если будет осуществлен земельный контроль)
— участок по документам находится в другом месте (в отличии от того, где показал продавец)
Как избежать данных проблем?
Обязательно перед покупкой закажите вынос в натуру границ земельного участка. Геодезист покажет соответствуют ли реальные границы сведениям Росреестра. Во время выноса обратите внимание, все ли строения, попадают в границы участка. Если участок никак не огражден, то при выносе в натуру границ участка запаситесь колышками, так вы реально будете видеть, где участок начинается, и где заканчивается. То есть геодезист с помощью своего прибора покажет вам поворотную точку участка на местности, вы вобьете колышек. И так он пройдет по всем поворотным точкам участка. Но это при условии, что координаты границ участка содержатся в ЕГРН.
Какие сведения содержит выписка
Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.
Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег.
Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.
Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке.
Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.
Что нужно проверить в выписке ЕГРН об объекте недвижимости
Выписку об основных характеристиках земельного участка можно заказать на официальном сайте Росреестра. Это услуга платная. Земельный участок должен иметь установленные границы, сведения о которых указываются в виде координат. Участок не должен иметь пересечений границ с другими земельными участками.
Выписка содержит сведения о категории земель, виде разрешенного использования, сведения о природных объектах, сведения об охранных зонах и зонах с особыми условиями использования территории, сведения о правообладателе, дате регистрации права, сведения об ограничении прав и обременении. Выписка ЕГРН об объекте недвижимости, основной документ, который нужно запросить, чтобы проверить участок перед покупкой.
На что стоит обратить внимание
При проверке бумажных носителей, предоставленных продавцом, необходимо обратить внимание на следующие источники и надписи в них:
- Главный документ – это паспорт, должен быть только оригинал. Если предоставляется ксерокопия, то лучше сразу отказаться от сделки, есть вероятность, что продавец мошенник.
- Проверить свидетельство о браке. В этом документе смотрят дату заключения брака, чтобы понимать, имеет ли супруга право на вторую половину.
- Если существуют совладельцы, то должны быть предоставлены бумаги с нотариально заверенной подписью второго хозяина.
- Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о состоянии второго совладельца. Документы, подтверждающие ненахождение продавца в этих учреждениях.
- Доверенность на отчуждение. Если процесс продажи проходит через доверенное лицо, то тщательно проверять даты, и указано ли право подписи.
- Копия паспорта от доверенного лица. В обязательном порядке проверяется подлинность подписи.
- Можно попросить военный билет, водительские права. Чтобы информация была полной.
Покупка земельного участка у собственника документы
В нашу компанию к земельным юристам все чаще обращаются клиенты за предоставлением специальной услуги для того, чтобы проанализировать документы при покупке земельного участка. И первостепенно это связанно с тем, что после проведенной и оформленной покупке участка при его ненадлежащей проверке может возникнуть множество практически нерешаемых проблем. Например, невозможность полноценного и главное законного использования земельного участка в связи с его нахождением в охранной зоне, невозможность использования приобретенного земельного участка в связи несоответствием его целевому назначению, отсутствие для данной территории правил землепользования и застройки и т.д.
Здесь мы постараемся наиболее полно раскрыть с какими непредвиденными трудностями может столкнуться приобретатель земельного участка после того как финансовые сбережения будут переданы продавцу , документы покупателю а сделка успешно зарегистрирована. Как не попасться в в расставленную продавцом ловушку и предупредить самые негативные последствия, какие документы смотреть при покупке земельного участка?
Можно ли построить дом?
Многие граждане рассматривают земельные участки в качестве будущей площадки для постройки собственного жилого дома. Но для этого им нужно сначала понять, разрешает ли закон строить жилой дом на данном участке или нет.
Ответить на эти вопросы поможет онлайн-выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее. В выписке есть такие разделы, как «Категория земель» и «Разрешенное использование».
Здесь очень много тонкостей и нюансов, о которых простой гражданин может не знать. Например, строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, однако, если земельный участок предназначен для садоводства, то уже можно. При этом участок должен быть включен в специальную зону с утвержденными градостроительными регламентами. Если же участок не удовлетворяет этим требованиям, то на нем можно будет строить только нежилые помещения, предназначенные для обработки сельхозпродукции.
Если участок предназначен для личного подсобного хозяйства, но при этом он находится за пределами населенного пункта, то здесь также возникнут проблемы с разрешением на строительство жилого дома.
Самый удачный вариант — это найти участок с категорией «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. На таком участке можно построить полноценный жилой дом и в последующем там прописаться.
В любом случае при выборе участка лучше всего посоветоваться со специалистами, которые хорошо ориентируются в земельных нюансах и смогут проанализировать объект с точки зрения разрешенного использования.
Для чего нужна информация об отсутствии обременений на объекты недвижимости?
Ограничения, числящиеся за земельным участком, будут мешать совершению любых сделок с объектом недвижимости. Это, к примеру, купля-продажа или мена. Подобные сведения всегда запрашиваются не только сторонами сделки, но и тщательно перепроверяются сотрудниками уполномоченных органов при регистрации или работниками банка при взятии ипотеки (залоге имущества). В целях соблюдения чистоты договорных отношений нужно обязательно снять ограничения. Для этого должна быть внесена соответствующая запись в документ. Она должна иметь дату проставления, идентификационный номер.
ВАЖНО !!! Снятие обременений происходит в соответствии с правилами, установленными нормативными правовыми актами. К примеру, арест на землю может быть снят только после окончания исполнительного производства (нужно выполнить несколько определенных условий).
Сервитуты могут быть сняты гражданами в добровольном порядке по соглашению.
Бюрократические нюансы
Возьмите за правило — не работайте с копиями документов. В процессе переговоров должны изучаться исключительно оригиналы. Если продавец отказывается их предоставлять, то такая сделка несет слишком много рисков. Возможно, лицо выдает себя за другого или на имущество наложен арест с конфискацией оригинала правоустанавливающих документов.
Приобрести землю можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Операции на вторичном рынке более распространены и рискованны. Чтобы получить землю от государства, можно воспользоваться несколькими методами:
- вступить в сообщество в дачном поселке, и встать на очередь на получение участка;
- принять участие в государственных торгах, с подачей заявления в местные органы власти;
- запросить выделение приусадебного участка в тех же органах и ждать одобрения заявки.
Личность продавца и обременения
Гораздо сложнее проверить личность самого продавца, ведь в этой роли частенько выступают посредники. Наличие доверенности еще не говорит о правомочности совершать некоторые действия по время процесса передачи прав.
Нужно в любом случае посмотреть именно оригинал, а не отсканированную копию внутреннего или зарубежного паспорта. Отсюда выписываются основные сведения, которые затем дублируются в правоустанавливающих документах.
В генеральной или специальной доверенности вписаны данные из паспорта посредника, но это не помешает связаться с собственником по скайпу или иному способу, чтобы уточнить полномочия доверенного лица.
Сложнее уяснить дееспособность владельца, не имя на руках справки о физическом состоянии собственника. Он может болеть психическими расстройствами, злоупотреблять наркотиками и алкоголем, не осознавая результата операции по продаже.
Медицинская справка не считается обязательной, но при дорогостоящей сделке попросить сделать ее не будет излишним требованием.
В качестве альтернативы достаточно посмотреть хотя бы действующие водительские права. Наркоманам и психически больным они не выдаются.
Подводным камнем становится возможное обременение, о котором продавец предпочитает умолчать.
Обременения связаны с:
| Залог в банковском учреждении | Взятый для развития бизнеса, приобретения дорогого имущества или квартиры по ипотеке. Права практически переходят к кредитору. |
| Арест надела | Когда сумма задолженностей выросла и принято соответствующее судебное решение. |
| Сервитут | Поскольку здесь действует определенное ограничение прав. К тому же, необходимо грамотно провести переоформление, чтобы регистрация прошла без задержек и удалось немного сэкономить (стоимость земли будет несколько снижена по сравнению с рыночной) |
| Притязания родственников и совладельцев | Не давших свое согласие на сделку или узнавших о цене на порядок ниже, чем она была им предложена. |
| Договор долгосрочной аренды | Особенно превышающей 5 лет. Максимальный срок растягивается до 49 лет. Смена собственника не дает право расторгнуть сделку. |
| Сдача земли в концессию | Только делают это с определенной целью и срок не оговаривается. |
| Доверительное управление | Когда управляющий использует землю в интересах владельца. Чаще всего в этой роли выступает компания или индивидуальный предприниматель. |
| Нормативный запрет от государства и муниципалитета использовать участок не по назначению | К примеру, строить в заповеднике или на земле для сельхозназначения. |
Получить нужную информацию становится гораздо проще после постановки на кадастровый учет и выдачи свидетельства о праве собственности.
Виды обременений земельных объектов
Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:
- Установление сервитута – ограниченное вещное право;
- Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
- Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
- Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
- Арестные мероприятия по постановлению суда;
- Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
- Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
- Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.
Дополнительная информация
Про обращение взыскания на земельный участок читайте здесь.
Договор купли-продажи земельного участка подразумевает наличие определенных документов. Среди них можно выделить правоустанавливающие бумаги, которые располагают информацией о том, как нынешний владелец получил собственность. Ими выступает договор предыдущей купли-продажи, документ об обмене, дарении, принятии в наследство и тому подобное. Обязательно наличие подкрепляющего решения суда и разрешение региональных властей о предоставлении данного участка земли.
ЗК РФ п. 2, ст. 8 гласит о том, что в правоустанавливающие документы необходимо вносить сведения о категории земли, ее предназначении. В «прошлом» участка недопустимы частые перепродажи и обмены. Это говорит о возможных махинациях, которые, в случае раскрытия, испортят жизнь новому владельцу, пусть даже совершенно невиновному.
Наследственные вопросы также могут вызвать споры, если владелец получил имущество в обход другим наследникам. Чтобы проверить законность предыдущих сделок купли-продажи, можно запросить в ЕГРП выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества. Там будут указаны все зарегистрированные владельцы участка в хронологическом порядке.