Квартира без отделки. Так ли выгодно ее приобретение?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира без отделки. Так ли выгодно ее приобретение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Классика российского рынка недвижимости ― жилье без отделки. «В таких квартирах нет межкомнатных перегородок, нет стяжки пола и коммуникаций (за исключением теплоснабжения), однако есть гидроизоляция в санузлах. В квартирах же с черновой отделкой все это, как правило, присутствует. Впрочем, и в том, и в другом случаях вы получаете помещение, которое все еще не готово для проживания», — рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
При прочих равных условиях квартира без отделки дешевле на 10-20% аналогичного варианта с отделкой. Такая разница прослеживается как в одном жилом комплексе, где застройщик предлагает обе опции, так и в схожих по характеристикам проектах в одном районе.
«Квартиры без отделки выгодно покупать в определенных ситуациях, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). – В нашем жилом комплексе квартиры без отделки популярны в качестве инвестиции, когда планируется скорая перепродажа жилья. Чем меньше вложения на старте, тем больше прибыль от перепродажи. Также квартира без отделки подойдет клиентам, которые не спешат с переездом и хотят проводить ремонт в размеренном темпе без кредитов и перенапряжения семейного бюджета, что тоже дает экономию. Жилье без отделки можно купить «на вырост» детям, если планируется их заселение через несколько лет, когда они сами захотят определить планировку и дизайн первой квартиры».
Сравним цену аналогичных по метражу новостройки с отделкой и вторичку
Посмотрим на разброс цен на недвижимость в столичном регионе. Для примера возьмем новостройку с чистовой отделкой и «вторичку» с хорошим ремонтом.
Итак, в Сокольниках двухкомнатная квартира с чистовой отделкой, 65м2 в новостройке, недалеко от одноименного метро продается за 18,5 миллионов рублей. Примерно такая же по площади квартира, но на вторичном рынке, с косметическим ремонтом обойдется в 17,2 млн рублей. И это цена жилья с полностью замененной электрикой и коммуникациями, в доме с сорокалетним возрастом, в районе с налаженной инфраструктурой и прочими плюсами дома «с историей», которые вместе с ощутимой финансовой выгодой можно отнести к преимуществам второго варианта.
Если углубиться в поиски, можно обнаружить примерно одинаковый порядок цен на квартиры похожие по метражу, ремонту и обустройству. Уточню, что мы говорим об усредненных, общих значениях и не берем в расчет эксклюзивы.
Что нужно взять с собой, чтобы правильно принять квартиру без отделки
Строительная компания, как только дом будет достроен, извещает дольщика о том, что здание вводится в эксплуатацию. Сообщение, в котором указана дата приемки объекта, присылается хозяину квартиры. Обратите внимание, что во время приемки квартиры без отделки должны присутствовать все, кто указан в договоре долевого участия. Если кто-то отсутствует, то в законном порядке невозможно подписать акт приемки, поскольку в него вносятся данные каждого дольщика.
Случись так, что один из дольщиков не может присутствовать на встрече (заболел, сменил место жительства и тому подобное), потребуется найти доверенное лицо, в роли которого может выступать адвокат. На имя последнего оформляется и заверяется у нотариуса доверенность. О внесенных изменениях заблаговременно следует сообщить застройщику: тот переделает акт приема-сдачи жилья с учетом внесенных изменений.
Происходит встреча в два этапа. Сначала в офисе застройщика идет сверка: для этого приносим с собой оригинальный договор долевого участия, платежные квитанции. Инициатором встречи должен быть застройщик. Он отправляет письмо-уведомление каждому дольщику. Этот порядок взаимодействия определен законом. Добросовестные строительные компании отправляют СМС-уведомления или же связываются по телефону. Рекомендуется отслеживать срок принятия квартиры без отделки самим: мониторить в социальных сетях страничку компании, на ней всегда размещается важная информация.
Для второй встречи клиент приглашается в квартиру. С собой он берет договор долевого участия, документ, удостоверяющий личность, квитанции об оплате. Потребуется план квартиры от застройщика, выписка из БТИ о внесенных изменениях. Так есть возможность сравнить заявленные и фактические параметры жилища. Хозяин квартиры либо доверенное лицо обязан присутствовать на встрече. В противном случае исполнитель работ единолично оформляет акт спустя 2 месяца после даты, указанной в договоре.
Порядок исправления недочетов застройщиком
Как принимать квартиру в новостройке без отделки, когда застройщик должен исправить выявленные недочеты? Чаще всего строительная компания избегает конфликтных ситуаций с дольщиками. В ходе переговоров застройщик идет на уступки и ликвидирует недостатки. Также дольщику может быть предложено заключить договор и устранить дефекты, подключив подрядчиков. Оплачивает их работу строительная компания. Однако минус такого решения — достаточно долгий срок исполнения.
Закон предписывает, что застройщик обязан устранить дефекты в разумный срок. Однако нигде не указано, сколько это: месяц, полгода, год. В каждой конкретной ситуации при приемке квартиры без отделки придется определять, в течение какого времени реально устранить недостаток и стоит ли ждать так долго.
Статистические данные следующие: если в одно время было сдано 150 квартир, то устранять недостатки будут в течение двух или даже трех недель. В случае, когда сдалось 500 квартир, ждать придется не меньше двух месяцев. Было сдано 1 000 квартир? Тогда дефекты будут устраняться в течение квартала, и это в лучшем случае.
До тех пор, пока дольщик не подписал акт приема-сдачи, ему не передают ключи от квартиры. Это значит, что строительная компания сама находит подрядчиков для проведения соответствующих работ. Как только все будет закончено, назначается повторный осмотр квартиры.
Что лучше покупать и в каких случаях?
Квартиры с готовой отделкой чаще всего рекомендуются для покупки тем, кто:
- Приобретает объект для инвестирования финансовых средств и не имеет проблем с местом для собственного проживания. Если недвижимость нужна вам для сдачи в аренду, квартира с отделкой позволит получать доход в самое ближайшее время. Удобство расположения розеток, качество межкомнатных дверей и звукоизоляции отходят на второй план;
- Покупает квартиру в ипотеку. В финальной величине обязательных ежемесячных взносов разница в стоимости объекта с отделкой и без нее почти неощутима. В конечном итоге готовый ремонт обойдется дешевле, чем его проведение своими руками;
- Имеет ограниченный бюджет, и в любом случае не собирается проводить дорогостоящий ремонт в ближайшие годы.
Недвижимость без отделки следует выбрать следующим категориям покупателей:
- Тем, кто мечтает о наиболее комфортабельном жилье и не ограничен в финансовых средствах и времени;
- Тем, кто приобретает квартиру премиум- или бизнес-класса. Застройщик вряд ли сможет предложить отделку, которая будет соответствовать требованиям и запросам взыскательных покупателей дорогостоящей недвижимости. А так как покупатели объектов указанных уровней, как правило, не имеют проблем с деньгами, они могут позволить себе проведение эксклюзивного дизайнерского ремонта в полном соответствии со своими вкусами.
Если вы не знаете, какой вариант выбрать именно вам, не спешите. Рассматривайте все доступные решения вместе со специалистами, проконсультируйтесь у менеджеров крупного и надежного застройщика.
Что (или кого!) взять с собой?
О том, на что обратить внимание при приёмке квартиры без отделки, мы вам рассказали, но вы наверняка уже поняли, что просто внимания будет мало. Для правильной проверки вам понадобятся вспомогательные средства, из перечисленных это как минимум стремянка, строительный уровень, рулетка, фонарик и зажигалка. Неплохо бы прихватить и зарядку для телефона, чтобы проверить электричество.
Некоторые вообще рекомендуют брать с собой не вещи, а людей – тех, кто разбирается в ремонте (и сможет убедить вас, что таких вздутий на полу быть не должно, сколько бы представитель застройщика ни утверждал, что это норма), ну или тех, кто хоть что-то понимает в документах (и предостережёт вас от подписи акта приёма-передачи под честное слово представителя застройщика, что все недоделки скоро будут устранены). Если друга-строителя с юридическим образованием у вас нет, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным приёмщикам квартир. Да, такие услуги стоят денег, но по сравнению с тем, сколько они могут помочь вам сэкономить, их гонорар – это всего-ничего.
Разные стадии готовности выставляемых на продажу квартир
Продажа жилья в новостройках стартует на разных этапах их возведения. Строительные компании предлагают на выбор квартиры, как полностью готовые к проживанию, так и требующие ремонта разного объема и сложности. Они отличаются друг от друга ценой, которая серьезно варьируется. Не спешите вестись на низкую стоимость «квадрата», трезво оцените свои финансовые возможности. Зачастую расходы на ремонт квартиры без отделки оказываются выше разницы в цене. Да и время подготовка жилья к проживанию занимает немалое. Ниже мы подробно рассмотрим каждый из вышеперечисленных вариантов степени готовности выставляемых на продажу квартир, оценим их сильные и слабые стороны для того, чтобы выбрали тот, который подойдет именно вам. Это даст вам понятие о том, что именно вы покупаете.
Электрификация квартиры с черновой отделкой
Разводка электрики в квартире с черновой отделкой – это один из сложных этапов ее подготовки к сдаче. Хорошо, если все включенные в него работы будут согласованы с заказчиком. Дело в том, что на этапе черновой отделки еще можно все исправить. Для каждой квартиры рекомендуется составлять отдельный план электрификации, в котором будет указано:
• сечение всех проложенных проводов и схема их разводки;
• номиналы установленных автоматов;
• количество розеток и выключателей, установленных в каждой комнате;
• УЗО по каждой ветке.
От того, насколько правильно выполнена электрификация квартиры, зависит ваша безопасность и сохранность имущества. Если разработку схемы электропроводки берет на себя застройщик, обязательно ознакомьтесь с нею до начала выполнения работ, если вы ничего не понимаете в электрике, проконсультируйтесь со специалистом. Электричество не терпит халатного отношения и в случае ошибки в разработке схемы или выполнении монтажа последствия будут очень плачевными. Вам нужно контролировать не только разработку схемы, но и все этапы выполнения работ по электромонтажу, в том числе и проверять фактическое сечение прокладываемых проводов заявленным в схеме. Электрификацию квартиры переделать дорого и сложно, поскольку проводка закладывается в стены и потолки, а затем покрывается толстым слоем штукатурки.
По статистике примерно половина сделок по покупке жилья в новостройках — это ипотека. И здесь существует два варианта: если это первое жилье, то выгоднее брать квартиру с отделкой. Например, двухкомнатная квартира с отделкой за 7 млн рублей: ежемесячный платеж составит 53 730 рублей (при ставке 10% и первоначальном взносе 2 млн рублей). Такая же квартира без отделки будет стоить около 6–6,2 млн рублей, и ежемесячный платеж составит 42 900 рублей. В месячном выражении разница не такая большая, а въезжать можно сразу.
Второй вариант — это второе жилье, и новоселам пока есть где жить. Эта категория предпочитает брать квартиры без отделки: ремонт собственными силами может выйти дешевле, достаточно подождать полгода и заплатить тот же миллион за отделку по своему вкусу.
Этапы проведения ремонтно-отделочных работ в квартире
Если вы ищите квартиры без ремонта, то вы должны быть готовы к тому, что в них придётся начинать ремонт с самого начала. Итак, после приобретения пустой квартиры без отделочных работ, стоит в первую очередь начать с проводки и проверки различных коммуникаций. Проверьте состояние водопровода, вентиляции, канализации и сантехники. После проведения ремонтных работ сделать это будет намного сложнее. Не забудьте сразу продумать удобное вам расположение розеток и выключателей по квартире.
Ремонт квартиры без отделки делится на основные этапы. Начинать все ремонтные работы надо сверху вниз, то есть с потолков и заканчивать напольным покрытием. Некоторые люди предпочитают не морочить голову выравниванием поверхностей различными сухими смесями. Проще всего зашить стены и потолки гипсокартоном. Таким образом можно намного сократить время на проведение ремонтных работ и достичь более высоких результатов.
Самый базовый вариант, когда застройщик берёт на себя минимум обязательств относительно «внутренностей» квартиры. Дольщик получает только помещение с входной дверью и стеклопакетами. Проще перечислить, чего в квартире без отделки не будет:
- Электричества, отопления и водоснабжения. Проводка подводится только до электрощитка, трубы — до выводов в квартиру.
- Штукатурки на стенах.
- Напольной стяжки.
- Межкомнатных перегородок.
Всё это ложится на плечи покупателя квартиры. И тем не менее жильё без отделки до сих пор пользуется спросом. Так как у него есть ряд неоспоримых плюсов, которые привлекают некоторых людей.
Преимущества покупки квартиры без отделки:
- Стоимость ниже, чем у лотов с отделкой от застройщика.
- Свобода творчества. Покупатель получает квартиру, как чистый холст. И может делать любой ремонт, какой ему вздумается. В пределах Жилищного кодекса, конечно же.
- Видны все «косяки» строителей. Трещины, щели и непрямые углы не будут спрятаны от глаз дольщиков на приёмке.
Кто выбирает квартиры с отделкой
По данным опроса, который провели среди свои клиентов специалисты компании УК «СТАРТ Девелопмент», 30-40% покупателей хотели бы приобрести объекты с полной отделкой. Причем речь идет не только о типичном городском жилье – востребованы также таунхаусы и коттеджи с готовым ремонтом. По оценке Елены Шишулиной, директора по маркетингу ООО УК «СТАРТ Девелопмент» , первичный рынок Петербурга вполне адекватно отвечает на это запрос – квартир с отделкой на нём как раз около 35%. «Дефицит» пока наблюдается только в сфере загородного строительства , где эта опция представлена гораздо реже – всего в нескольких посёлках, в основном эконом-класса, как утверждает эксперт.
«Отделкой от застройщика пользуются, в основном, иногородние и те, кто берет ипотеку, поскольку в таком случае стоимость отделки закладывается в сумму кредита », — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» . В списке причин, по которым покупатели выбирают квартиры с отделкой, эксперт называет следующие:
- возможность заселиться сразу;
- отсутствие хлопот, траты времени и нервов;
- нежелание выполнять ремонт собственными силами;
- понимание того, что стоимость самостоятельного ремонта будет выше или такая же.
Ремонт по дизайн-проекту
В дизайнерский ремонт квартиры или ремонт по дизайн-проекту, как правило, входит:
- составление дизайн-проекта помещения;
- применение сложный архитектурных и инженерных решений;
- для работы приобретаются черновые и отделочные материалы премиум-класса, тщательно выбираемые специалистами;
- по желанию заказчика возможно предоставление услуг по дизайну интерьера «под ключ» с закупкой необходимой мебели и декоративных элементов;
- архитектор-дизайнер на всех этапах работ ведет авторский надзор за ходом перепланировки и ремонта, и контролирует соблюдение соответствия производимых работ утвержденному дизайн-проекту;
Квартира без отделки. Что должно быть внутри?
Квартира без отделки — это коробка, с подведенными коммуникациями и защищенная от непогоды. В таких квартирах отсутствуют межкомнатные перегородки и электрическая разводка, стены не оштукатурены, отсутствуют откосы, подоконники, сантехническое оборудование и т. д.
В квартире без отделки должно быть:
— выполнено остекление окон (в большинстве случаев устанавливаются пластиковые рамы и стеклопакеты);
— залита черновая (строительная) стяжка пола;
— выполнена разводка труб отопления и установлены радиаторы;
— подведены инженерные коммуникации (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, электрическая сеть);
— смонтирована общедомовая вентиляция;
— установлена входная дверь.
— если проектом предусмотрены межкомнатные перегородки, на полу должна быть выполнена разметка из кирпича.
Работы, противопоказанные в первый год эксплуатации жилья
Основная работа сделана, в доме стало чисто, уютно, можно сделать перерыв. Есть ряд работ, которые хочется сделать жильцам в новостройке, но специалисты настоятельно рекомендуют отказаться, иначе потом придется переделывать заново, как от предчистовой, так и всей последующей работы, то есть начать с нуля.
Не рекомендуется первый год в новостройке заниматься:
- потолками, делать из гипсокартона стены в квартире студия, шпатлевать на чистовую, совет воспринимать не как эконом вариант, учитывать, что первое время все швы трескаются;
- укладкой кафеля для ванной комнаты, подойдет любая чистовая отделка, плохая герметичность приведет к тому, что вода будет протекать к соседям, от повышенной влажности будет появляться плесень.