Аренда пая в Украине: сколько стоит и изменится ли цена с открытием рынка земли

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда пая в Украине: сколько стоит и изменится ли цена с открытием рынка земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).

Норма скажется и на легальных с/х производителях

Как заметила Светлана Воробей, при уплате всех налогов за пользования землей, которые идут в счет МНО, их сумма должна равняться или превосходить налоговое обязательство.

Однако, поясняют в ВАР, легальным сельхозпроизводителям из южных областей Украины из-за устаревшей методики расчета нормативной денежной оценки все же придется доплачивать до минимального уровня налогов.

Дело в том, что эта методика была разработана еще в советское время и не учитывает изменения климата, который на Юге страны стал более засушливым.

«Ярче всего это видно на примере Одесской области. Там есть предприятия, у которых НДО составляет около 40 тыс. грн/га – соответственно и минимальная нагрузка будет выше, чем в других областях. Но при этом в засушливом регионе и арендная плата ниже, чем по всей стране, так как меньше урожай. Ниже арендная плата – ниже НДФЛ с нее, который идет в счет минимального обязательства. Получается перекос«, – объяснил проблему Михаил Соколов.

Цены на частные дома достигли своего пика: к концу года прайсы снизят

Он также добавил, что в засушливых регионах возникают трудности с выращиванием овощей и разведением скота – из-за этого многие предприятия на Юге имеют меньше работников, чем в других регионах. Фонд оплаты труда, напомним, также влияет на размер МНО.

Признают этот изъян и законодатели. Чтобы исправить его, как объясняет Соколов, в рамках законопроекта №5600 Рада планирует поручить Кабинету министров разработать новую методику НДО, которая бы учитывала увлажненность грунта и другие особенности землепользования в южных областях.

Времени на это у исполнительной власти будет до 2023 года, когда МНО впервые начнет применяться.

«Подводные камни» рынка земли

Первый и самый главный спорный момент этого закона — право арендатора на преимущественный выкуп земли. Если холдинг не желает выкупить пай, то такое преимущественное право будет передаваться (продаваться) спекулятивным инвесторам для последующей перепродажи. Скорее всего, арендаторы будут иметь предварительные соглашения со спекулятивными инвесторами и станут фактическими продавцами паев.

Второй и немаловажный «подводный камень» — концентрация земель в одних руках. В проекте закона первого чтения была норма, которая разрешала сосредоточить до 35% земель в одних руках на уровне ОТГ. В окончательном виде закона эту норму убрали. 25% ОТГ в Украине имеют площадь меньше 10 тысяч га, то есть существует возможность, что один человек сможет выкупить все земли ОТГ и сделает общину зависимой от одной фирмы. В свою очередь, это может привести к давлению на местную власть при принятии решений.

К проведению электронных торгов тоже есть вопросы. К примеру, конкурентами на торгах могут выступать фирмы, которые находятся в сфере влияния одних и тех же людей. Такие манипуляции используются для занижения цен или борьбы с конкурентами на торгах. Также используются фирмы-прокладки, которые умышленно завышают цены на торгах для борьбы с конкурентами или для получения взятки. Есть случаи, когда фирмы не допускались по субъективным причинам организаторов торгов.

Какие ограничения отменяются?

Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения частной собственности с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению их приобретения определенными субъектами, а также ограничению концентрации земли до определенной площади в «одни руки».

В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота права собственности на с/х землю:

• в период с 1 июля по 1 января 2024 года – между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
• с 1 января 2024 года – с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями;
• после принятия решения на референдуме – с участием иностранных юридических лиц и граждан.

В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключением будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.

Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме того, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем возможно будет получить в аренду на земельных торгах.

Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.

На что могут рассчитывать иностранные инвесторы

Иностранные юридические и физические лица, кроме резидентов государства–агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями, смогут приобрести в собственность земли с/х назначения при условии принятия такого решения на референдуме.

Если такое решение будет принято, Закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности иностранцам по сравнению с отечественными субъектами хозяйствования.

В таком случае инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо, созданное по законодательству Украины.

Наряду с этим, напомним, что приобретение иностранными субъектами земельных участков в аренду остается неизменным, – последние имеют право арендовать с/х земли на равных условиях с юридическими лицами и гражданами Украины.

Главное к этому часу:

• В результате обстрела Свято-Успенского Николо-Васильевского монастыря в селе Никольское (ДНР) погиб иеремонах Вонифатий. Еще одна женщина получила тяжелое ранение.
• Премьер-министр Израиля Беньямин Нетаньяху рассказал, что его попросили стать посредником вскоре после начала военных действий на Украине в феврале прошлого года, но он отказался, поскольку на тот момент еще не занимал пост главы правительства. Кто обратился к нему с такой просьбой, он не уточнил, добавив лишь, что она была «неофициальной».
• Испания планирует предоставить Украине от четырех до шести танков Leopard 2, пишет El Pais со ссылкой на источники в правительстве. Окончательная цифра будет зависеть от состояния 53 танков, которые уже около 10 лет находятся на хранении в Сарагосе.
• Американский производитель General Atomics предложил Украине купить два боевых беспилотника Reaper MQ-9 за доллар, при этом подготовка дронов к боевым действиям и доставка обойдется Киеву примерно в $10 млн, а техническое обслуживание — еще почти в $8 млн в год, пишет газета The Wall Street Journal. Помимо дронов, украинские военные получат наземную станцию управления БПЛА.
• Запрет на межличностное общение на русском зыке следует распространить на все украинские вузы, заявил уполномоченный по защите государственного языка на Украине Тарас Кремень в эфире телеканала «Киев». Он поддержал установление такого запрета в Киевско-Могилянской академии, где его ввело руководство 27 января.

Зачастую решение земельных вопросов, особенно в случае, когда арендодателем является государство, происходит в виде торгов. Однако не во всех ситуациях торги уместны. Согласование земельных отношений возложены на исполнительные и местные органы власти. Поэтому согласно порядку, установленному ЗКУ, при изъявлении желания взять в аренду землю в Украине ходатайство и прочие документы заявителя подаются в соответствующие органы.

Торг может не происходить в случаях, когда изъявлено желание арендовать земельный надел в следующих целях:

1. Для ведения личного фермерского хозяйства.
2. Для выращивания садовых культур.
3. Под возведение жилого дома или индивидуального дачного строения.
4. Для хозяйственных построек.

Какую землю можно будет продавать и покупать?

Принятый закон касается запуска рынка земель сельхозназначения. Стоит отметить, что часть сельхозземель уже находилась в обращении до его принятия. Речь идет о участках для ведения личного крестьянского хозяйства, полученных гражданами Украины в рамках бесплатной приватизации, отмечают старший юрист Тимур Энхбаяр и его коллега юрист Святослав Козак из юридической фирмы «Sayenko Kharenko».

Закон об открытии рынка земли касается тех участков сельхозназначения, продажа которых была запрещена мораторием. Это земля для ведения товарного сельскохозяйственного производства и участки, выделенные владельцам земельных паев после расформирования колхозов для ведения личного крестьянского хозяйства. Именно для нее и открывается рынок.

Кому запрещается владеть землей?

Принятый закон содержит довольно широкий перечень субъектов, которые не смогут покупать земли сельхозназначения в Украине. Это касается:

• физических лиц-граждан других стран;
• иностранных юридических лиц;
• юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
• юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
• физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
• лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
• юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).

Более жесткое ограничение установлено для покупки земель, расположенных в зоне за 50 км до государственной границы. Они могут быть в собственности только украинских граждан и юридических лиц. Иностранцы могут получить право покупать землю после положительного голосования на референдуме. Но даже после этого не смогут владеть землями, расположенными в 50-километровой зоне.

Возможна ли аренда доли земельного участка

Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.

Вместе с тем, владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).

После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.

1. Условия возобновления договора изначально прописываются в предварительно оформленном документе. Но данная возможность не касается территорий коммунальной и государственной собственности.
2. Для продления сроков арендатор предоставляет владельцу земельного участка соглашение-приложение к письменной просьбе.
3. Отказаться от дальнейшего сотрудничества может любой из участников дела, ели предварительно (за месяц до окончания действия документа) обратится к государственному регистратору.
4. Форма договора аренды земельного участка подразумевает обязательные пункты (объект аренды, срок действия документа, особенности оплаты) и дополнительные (определяются двумя участниками).
5. Максимальный срок использования арендованного участка ‒ 49 лет.
6. Действует временный запрет на покупку земель юридическими лицами.

Новые положения касаются тех договоров, которые были заключены до принятия Закона про землю. Учитывая все вышесказанное, напрашивается вопрос: какой будет будущая судебная практика?

Какие паи нам предложили

И KupiPai, и LandClub получили от нас одинаковые вводные – инвестиционно привлекательный участок с арендным доходом не ниже среднего по рынку. Главное ограничение – сумма, наши инвестиционные возможности – всего 100 000 грн.

На поиск подходящего участка ушла примерно неделя. Обе компании нашли только по одному варианту. Большинство паев были существенно дороже, чем наш лимит. О том, что 100 000 грн маловато для входа на рынок, нас сразу предупредили в обеих компаниях: надо минимум в два раза больше.

В Concorde Capital предложили участок в Винницкой области площадью 1,8 га. Его стоимость – 120 000 грн, годовая аренда за весь пай – 10 380 грн, доходность – 8,6%, срок договора – 15 лет.

Предложение от Land Club. Пай находится в Черниговской области, его площадь – 3,09 га, стоимость – 84 890 грн, арендный доход – 7 788 грн (доходность 9,2%), срок аренды – до 2042 года. Период окупаемости – 11 лет. Нормативно-денежная оценка – 72 484 грн.

Если учесть налоги, которыми облагается арендный доход, то доходность уменьшается. У участка от KupiPai с 8,6% до 6,9%, а у предложения Land Club – до 7,4% (окупаемость вырастает с 11 лет до 13,5).

Но и это еще не итоговые цифры, которыми следует оперировать инвестору. Дополнительные расходы – высокие.

Для Европейских стран и США

Что предсказала Ванга для Европы и США?

Для Европы и Соединённых Штатов болгарская ясновидящая не предсказала практически ничего хорошего. По её словам, камнем преткновения в 2022 и последующих годах станет некий религиозный конфликт, который погрузит территорию сначала Старого, а потом и Нового Света, в пучину бесконечных вооружённых конфликтов и внутренних волнений. К сожалению, Ванга не дала чётких указаний, о каких именно странах идёт речь, в её речах это был просто «Запад» или «Западные страны».

• Беженцы. В своих видениях Ванга часто видела мучения людей, бессмысленные войны и массовое переселение с одной территории на другую и, как следствие, голод, страх и боль. Вероятнее всего, эти предсказания относятся к беженцам из Сирии и Ливана. По воспоминаниям некоторых свидетелей, эти обстоятельства очень беспокоили пророчицу. Она даже говорила, что «инакомыслящие – это подставные жертвы, слуги дьявола», что они принесут с собой пламя войны и смерть.
• Масштабный конфликт. Кроме того, запад ожидает некий масштабный конфликт на религиозной или этнической почве. Возможно, причиной станут эмигранты из стран Африки и Ближнего Востока, исповедующих ислам. А может быть, речь идёт о расовых войнах в США. Смягчить противоречия удастся лишь к концу 2026 года, а отголоски его ещё долго будут пугать население Соединённых штатов и Европы.
• Смена мирового порядка. Много внимания в своих предсказаниях Ванга уделяла и глобальному изменению мирового порядка. К сожалению, стабильности она не предсказала. Повсеместные экономические проблемы и общая нетерпимость породит рост социальной напряжённости, доходящий до вооружённых столкновений. Возможно, речь идёт о том, что США потеряют статус мирового лидера.
• Холод. Ещё Ванга говорила так: «Запад превратится в холодную пустыню…». Не совсем понятно о чём говорила ясновидящая в этом случае, возможно, о глобальном похолодании, возможно, о проблемах с газом и отоплением.

Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:

– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);

– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).

До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).

Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).

При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.

Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).

Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.

Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.

Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).

Аренда земли: земельные доли (паи)

В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г. № 720/95 «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее — КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.

Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю. При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.

В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности). Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г. № 11 (далее — Методика № 11).

В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.

После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию. Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48

При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:

• владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);
• если земельная доля (пай) была выделена им в натуре (на местности) и был получен государственный акт на право собственности на землю, то договор аренды земли (пая) следует расторгнуть и заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменился, что также следует из письма Госкомзема от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130;
• сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю;
• сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством;
• Собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю;
• После выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только по согласию сторон.

Согласно ст.14 Конституции Украины, каждый гражданин имеет право на получение участка земли в собственность. А ч.1, ст. 81 Земельного кодекса Украины гласит, что право собственности можно получить на землю, бесплатно переданную из государственной или коммунальной собственности.

Причем, участок земли не имеет никаких географических привязок к месту проживания или регистрации человека. То есть, каждый украинец имеет право получить участок земли в любом регионе страны, где есть свободные участки.

Таким образом, мы видим, что на законодательном уровне закреплено право каждого гражданина на приватизацию земельного участка разного целевого назначения (для строительства дома, гаража, сельхозхозяйства и другие).

Пай земля можно продать в украине за сколько гектар

Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины. Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития.

Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с 2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине, просто перейдите по ссылке.

Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно. Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив.

Она является и самой проблемной: в ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды. Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения.

Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями. Возможен и другой сценарий развития рынка земли.

Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс.

га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня.

Важно Рынок продажи земель сельскохозяйственного назначения может начать действовать в Украине уже в 2023 году.

По крайней мере, так Международному валютному фонду пообещала украинская власть. Подписи под обновленным Меморандумом о сотрудничестве Украины с МВФ поставили президент Петр Порошенко, премьер-министр Владимир Гройсман, министр финансов Александр Данилюк и глава Нацбанка Валерия Гонтарева. «Для содействия реализации потенциала роста в Украине остается важной либерализация рынка земли, в том числе продажа земель сельскохозяйственного назначения.

Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?

Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.

Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.

Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.

При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.

Как получить землю инвалидам 1 группы

Граждане с ОВЗ 1 категории, претендуя на бесплатный надел земли, должны подтвердить свой статус и принадлежность к числу льготников. Как бы там ни было, в заявлении для получения земли следует указать:

— желаемое расположение земельного участка;

— причину для выделения надела;

— дальнейшее целевое предназначение земли;

— прошение о том, чтобы недвижимость оформили бесплатно и вне аукциона;

— законное основание использования участка в виду личной необходимости.

Кстати, к документам не помешает приложить свидетельства сложного финансового положения заявителя как дополнительный фактор для принятия решения в его пользу. В целом бумаги могут находиться на рассмотрении до 30 дней, но ответ приходит примерно через две недели.

Похожие записи:

• Что делать мужу, если жена подала на алименты без развода
• Запрет продажи алкоголя май 2024 в СПБ
• Выплаты матерям-одиночкам в Москве в 2023 году