Как продать долю в квартире за 7 шагов: инструкции и советы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире за 7 шагов: инструкции и советы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● стоимость;
● порядок оплаты;
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Перечень документов для продажи доли в квартире
Список документов для оформления сделки:
- гражданские паспорта сторон и представителей;
- нотариальная доверенность (при наличии);
- гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
- правоустанавливающий документ;
- уведомление о предупреждении совладельцев;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- сведения об отсутствии долгов по налогам;
- сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
- нотариальные отказы от совладельцев;
- квитанции об оплате пошлин и других расходов;
- справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).
Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.
Как продать долю в квартире без согласия
Если дольщик препятствует продаже вашей доли, есть несколько вариантов, как продать долю в квартире без согласия второго собственника:
- Обращение в суд
Если суд сочтет причину продажи удовлетворительной, он даст разрешение. К таким причинам можно отнести нежелание жить в одной квартире вместе с дольщиком, финансовые проблемы и др. Однако если дольщик проживает в квартире на постоянной основе, суд не поможет.
- Оформление договора дарения
Можно заключить с покупателем договор дарения и получить оплату по расписке. Но этот способ незаконный и рискованный. Если будет доказан факт передачи денег за квартиру, сделку признают фиктивной.
- Оформление договора займа
Продавец берет в долг у покупателя деньги и оставляет в залог свою долю. Далее заключается соглашение об отступном, и права собственности на долю переходят покупателю. Способ также нелегальный, сделку можно признать недействительной.
Правовые последствия продажи доли в квартире
После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.
Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
- если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
- при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:
- В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
- Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
- Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
- Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.
Что собой представляет долевая собственность?
Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.
При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.
Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.
У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.
Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2023 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Преимущественные права долевых собственников
Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.
Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).
В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).
Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:
- к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях;
- также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.
При заключении сделки возможны неприятные сюрпризы:
- Реализация жилого помещения, которое пребывает в залоге либо является предметом судебного разбирательства. Чтобы избежать таких проблем, следует самостоятельно заказать или попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении покупаемого недвижимого имущества. В случае предоставления ее собственником недвижимости нужно ознакомиться с датой выдачи – более поздний срок предпочтительнее;
- Планировка жилого помещения не совпадает с техническим планом. Перед регистрацией следует тщательно изучить покупаемую жилую площадь. Часто изменения в планировке отыскиваются в ходе визуального осмотра. При сомнениях можно попросить у соседей разрешения ознакомится с их жильем, либо потребовать у владельца помещения технический план или выписку из Бюро технической инвентаризации. При подтверждении внесения изменений в первоначальный план жилого помещения, прежде чем осуществлять государственную регистрацию сделки, следует убедить собственника квартиры в необходимости оформления нового технического плана собственности;
- Нарушение механизма оформления недвижимого имущества во владение. Например, если помещение приобретено на средства материнского капитала, но, в нарушение законодательства, жилая площадь оформлена лишь на родителей, без выделения доли детям;
- Перед тем, как приобретать квартиру, следует тщательно проверить основания и сроки покупки жилого помещения хозяином. Для уменьшения рисков не нужно передавать полностью всю сумму до регистрации договора.
Реализация в судебном порядке
Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.
Предпосылками для обращения в суд выступают:
- выделить долю в натуре невозможно;
- другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
- владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.
Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.
✅ Как правильно продать долю в квартире другому собственнику
Если есть возможность, желательно найти покупателя из числа собственников квартиры.
Это выгодно в плане переговоров и стоимости:
- во-первых, вам не придется делать 30-50% скидку – потери в деньгах сводятся к нулю;
- во-вторых, упрощенный порядок принятия квартиры – теоретическое отсутствие акта приема-передачи;
- в-третьих, если второй собственник член семьи, сделка займет пару дней. Не нужно уведомлять остальных дольщиков и ждать их ответов в течение месяца.
Для того, чтобы осуществить сделку, необходимо:
- Договориться с потенциальным покупателем.
- Обсудить условия сделки, способ передачи денег и стоимость доли.
- Обратиться к нотариусу и заключить договор купли-продажи.
- Получить выписки из ЕГРН.
Ситуация с документами, образцами, налогами и расходами идентичная описанной выше. Исключение в рассылке уведомлений – они не нужны.
Что собой представляет долевая собственность?
Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.
При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.
Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.
У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.
- Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
- Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2019 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
- А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.