Сделки с земельными участками купля-продажа залог аренда и др понятие условия форма
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с земельными участками купля-продажа залог аренда и др понятие условия форма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Купля-продажа земельного участка
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Правильный порядок оформления сделок с землей
Хотя видов сделок с земельными участками есть немало, во многом подход к их заключению очень похож. Обычно порядок сделок с землейсостоит из таких последовательных этапов:
- согласование всех деталей сделки – первое, что должны сделать стороны перед оформлением сделки – это тщательно согласовать все ее нюансы и детали: стоимость (если она возмездная), сроки совершения, порядок регистрации, гарантии, механизм разрешения споров, если таковые возникнут и т. д. Грамотное согласование деталей – это гарантия отсутствия конфликтов в будущем;
- составление договора – любые сделки с землей обязательно должны быть заключены с помощью официального договора. Он составляется в письменной форме и включает в себя все те договоренности, которые достигнуты на первом этапе сделки. Существуют определённые требования к договорам, которых необходимо придерживаться всем, кто планирует совершать сделки с земельными участками;
- подписание договора сторонами – когда текст документа составлен и одобрен всеми участниками, остается только его подписать. Важно, что право подписи имеют только те лица, которые указаны в тексте соглашения, или их официальные представители, действующие на основании доверенности. Желательно также, чтобы во время подписания договора присутствовал юрист, который убедится, что все делается правильно и в рамках законодательства;
- регистрация перехода прав собственности – если сделка предусматривает отчуждение земли и передачу ее новому владельцу, потребуется подготовить заявление в Росреестр, приложить к нему копию договора и дождаться, пока будут внесены изменения в земельный кадастр. Только после этого сделка будет считаться полностью завершенной.
Основные виды сделок с земельными участками
В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект,
поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен
кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что
касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки,
ренты. В других случаях, это возможно по желанию сторон.
Самым распространенным видом является сделка куплипродажи земельного участка.
Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков,
предусмотренные гражданским законодательством, например:
- земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных);
- допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор;
- участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок;
- земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал;
- законной является сделка по учреждению доверительного управления землей;
- разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.
Оформление сделок с земельными участками
Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную
государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но
в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и
затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт – обязательное
приложение к договору. Его получение связано с геодезическими работами
(межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление
сделки продажи земельного участка.
Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка
является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого
договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом
случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о
праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда
расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат
имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу. Это
необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Продажа земельного участка: порядок и особенности
Сделки с землей являются одним из наиболее распространенных видов сделок в области недвижимости. Продажа земельных участков требует соблюдения определенного порядка и имеет свои особенности.
Для продажи земельного участка необходимо знать следующее:
- Перечень документов, которые необходимо предоставить при совершении сделки.
- Порядок регистрации перехода права собственности на земельный участок.
- Особенности продажи земельных участков в границах населенных пунктов и за их пределами.
Для проведения сделки по продаже земельного участка необходимо иметь следующие документы:
- Договор купли-продажи земельного участка.
- Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость о наличии права собственности на земельный участок.
- План земельного участка.
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений на земельном участке (залогов, аренды и т. д.).
Особенности продажи земельных участков в границах населенных пунктов и за их пределами определяются местными законами и правилами. Обычно продажа земли в городе регулируется городскими правилами землепользования и застройки. На продажу земли за пределами населенных пунктов влияют федеральные законы, определяющие порядок разграничения и использования земель.
Важно учитывать, что при продаже земельного участка возникают налоговые обязательства. При регистрации сделки в Росреестре участникам сделки нужно уплатить государственную пошлину и налог на доходы физических лиц, если участок находится в собственности менее трех лет.
Также следует учитывать, что продажа земельных участков может быть затруднительной из-за наличия ограничений и запретов на их использование. Например, в случае наличия земельно-правовых споров или запретов на изменение целевого назначения участка.
Дарение земельного участка: правовые ограничения и преимущества
Дарение земельного участка является одним из способов совершения сделок с земельными участками в Российской Федерации. Данный способ предполагает передачу права собственности на земельный участок от одного лица другому в порядке дарения.
Однако, при осуществлении дарения земельных участков существуют определенные правовые ограничения, которые определяются законодательством. Так, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, некоторые категории земельных участков не могут быть переданы в собственность по дарению. К таким участкам относятся:
- участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов природы, национального парка, заповедника и др.;
- участки, отнесенные к землям лесного фонда;
- участки, являющиеся объектами индивидуальной собственности граждан и предназначенные для дачного строительства;
- участки, на которых расположены объекты капитального строительства.
Кроме того, передача права собственности на земельный участок по дарению связана с необходимостью прохождения ряда процедур, включая оформление соответствующих документов и получение согласия органов местного самоуправления.
Несмотря на правовые ограничения, дарение земельного участка имеет некоторые преимущества, среди которых:
- Отсутствие денежных затрат. При дарении земельного участка, в отличие от покупки, нет необходимости выплачивать денежное вознаграждение.
- Упрощенная процедура. Дарение земельных участков может быть оформлено в более короткие сроки по сравнению с другими видами сделок с недвижимостью.
- Налоговые льготы. Дарение имущества, включая земельные участки, может осуществляться без уплаты налога на доходы физических лиц.
- Сохранение земельного сбора. При дарении земельного участка обязательным условием является обязанность получателя сделки продолжить уплату земельного налога в установленные сроки.
Таким образом, дарение земельного участка представляет собой один из возможных способов перехода права собственности на земельный участок, имеющий свои правовые ограничения и преимущества. При проведении такой сделки необходимо соблюдать требования законодательства и обращаться за консультацией к специалистам в данной области.
Общая характеристика сделок с земельными участками
1. Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.
Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.
Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
- 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);
- 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
- 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
- 4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
- 5) объектами организаций органов государственной охраны;
- 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
- 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
- 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
- из состава земель лесного фонда;
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
- не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
- предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- особо охраняемых природных территорий;
- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.
Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками
По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаст вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).
Особенности данного договора могут быть сведены к следующему:
- отношения сторон являются безвозмездными; одна из сторон передает другой индивидуально-определенную непотребляемую вещь;
- пользование вещью ограничено во времени;
- по истечении указанного времени (срока) вещь должна быть возвращена.
Договор безвозмездного пользования земельным участком, как и договор аренды, устанавливает обязательственные права на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт.
Во-первых, в обоих договорах имущество передается в пользование, только в одном случае возмездное, а в другом — безвозмездное.
Во-вторых, при регулировании договора безвозмездного пользования законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде, например, п. 2 ст. 689 содержит отсылки к пяти статьям гл. 34 ГК РФ «Аренда». Принципиальным отличием является то, что вещь при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель. По признаку безвозмездности у договора безвозмездного пользования много общего с договором дарения. Однако при дарении переданный в дар земельный участок переходит в собственность одаряемого, в то время как при безвозмездном пользовании передача участка носит срочный возвратный характер.
Земельные участки по договору безвозмездного срочного пользования могут предоставляться для нескольких целей различными субъектами, в том числе из государственных или муниципальных земель, а также из земель, находящихся в частной собственности:
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридическим лицам (государственным учреждениям, казенным предприятиям и т.д.) на срок не более чем один год;
- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, религиозным организациям для строительства;
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;
- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Л К РФ случаях.
Правовое регулирование сделок с землей
Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.
В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:
- оно соответствует требованиям действующего законодательства;
- стороны являются дееспособными;
- в нем прописаны все существенные условия;
- соблюдена установленная законодателем форма.
При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.
На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:
- Купля-продажа.
- Мена.
- Ипотека/залог.
- Аренда.
- Дарение.
- Рента.
- Доверительное управление.
Заключение договора доверительного управления землей
Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).
Особенности такой сделки заключаются в том, что:
- право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
- все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
- в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
- максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Ипотека на землю: существующие возможности и риски
Сделки с земельными участками обладают своими особенностями и требуют соблюдения определенного порядка. В отличие от обычных сделок с недвижимостью, сделки с землей ограничены различными нормативными актами и требуют специального разрешения на образование права собственности на землю.
Одним из возможных вариантов для финансирования приобретения земельного участка является использование ипотеки. Ипотека на землю предоставляет возможность получить необходимые средства для покупки участка, при этом земля является залогом кредита.
Для того чтобы оформить ипотеку на землю, необходимо иметь право собственности на земельный участок или находиться в процессе его приобретения. Однако, не все земельные участки могут быть использованы в качестве залога для ипотечного кредитования.
Риски, связанные с ипотекой на землю, включают возможность потери земельного участка в случае невыполнения обязательств перед банком. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк имеет право приступить к продаже заложенной земли для покрытия задолженности. Кроме того, стоимость земли может изменяться со временем, что также может повлиять на ипотечную сделку.
Перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита на землю, обычно включает в себя:
- Удостоверение личности заемщика и супруга(и), если есть;
- Документы, подтверждающие право собственности или предоставления земельного участка в аренду;
- Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Справку о стоимости земельного участка;
- Документы, подтверждающие доход заемщика;
- Другие документы, запрашиваемые банком.
Важно отметить, что процедура получения ипотеки на землю может отличаться в зависимости от банка и требований кредитора. Поэтому перед подачей заявки на ипотечный кредит необходимо ознакомиться с условиями, предоставляемыми каждым банком.
Определиться с ипотекой на землю следует тщательно рассмотрев все имеющиеся возможности и риски. Важно учитывать как правовые аспекты сделок с землей, так и все условия и требования банка, чтобы минимизировать возможные проблемы и неожиданности в процессе погашения кредита.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Правовое регулирование сделок с землей
Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.
В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:
- оно соответствует требованиям действующего законодательства;
- стороны являются дееспособными;
- в нем прописаны все существенные условия;
- соблюдена установленная законодателем форма.
При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.
На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:
- Купля-продажа.
- Мена.
- Ипотека/залог.
- Аренда.
- Дарение.
- Рента.
- Доверительное управление.