Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.
Ставка НДФЛ по закону составляет:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.
Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.
В зависимости от полученных результатов:
- Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.
Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Какие помещения относятся к категории нежилых
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2022 года.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Является ли сделка по продаже здания контролируемой
По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.
Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:
- выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
- сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.
Подводные камни и узкие места
Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.
- Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
- Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
- Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.
Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.
О продаже доли в праве общей собственности на нежилое помещение предлагается извещать через интернет
Минэкономразвития России подготовило проект закона «О внесении изменений в статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 42 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“» (размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов под ID 04/13/04-16/00047639). В нем предлагается уточнить порядок извещения сособственников нежилого помещения в случае продажи доли одним из участников долевой собственности. По общему правилу собственник, намеренный продать свою долю постороннему лицу, обязан предварительно известить об этом остальных сособственников. Делается это в письменной форме с указанием цены и других условий продажи доли. В законопроекте предлагается разрешить не выполнять эту обязанность, если сособственников более пяти. В этом случае вместо направления письменных извещений продавец доли вправе разместить извещение о намерении продать свою долю на сайте Росреестра. Отметим, что такая возможность распространяется только на нежилые помещения. При намерении продать долю в общей собственности на жилое помещение (жилой дом, квартиру, комнату и иное жилое помещение) по-прежнему необходимо будет направлять письменные извещения каждому из сособственников, даже если их больше пяти. Такие поправки предлагается внести в ст. 250 ГК РФ.
Также изменения могут быть внесены в Федеральный закон от 13.07.2022 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 2022 г. Если продавец доли решит воспользоваться новым вариантом извещения других сособственников, то есть разместит извещение на сайте Росреестра, то для государственной регистрации прав к заявлению нужно будет приложить письменное сообщение заявителя о том, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось путем размещения на сайте Росреестра. Также в законопроекте указан конкретный состав сведений, которые должны быть предусмотрены в извещении о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. Так, извещение должно содержать информацию о виде объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адресное описание данного имущества (при наличии), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица).
Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?
Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.
Первый вариант, как продать квартиру через аукцион по 44-ФЗ — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:
- найти подходящую недвижимость;
- заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор);
- оформить доверенность;
- заказать ЭЦП на имя хозяина жилья;
- зарегистрировать его в ЕИС;
- открыть спецсчет;
- подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере;
- подать от его имени заявку;
- оформить сделку;
- передать объект;
- проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта;
- получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.
Второй вариант, как продать помещение на электронной площадке — когда заказчик не требует выписку в составе заявки:
- находим жилье;
- оформляем ЭЦП;
- регистрируемся в ЕИС;
- открываем спецсчет;
- участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ);
- доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт;
- передаем объект;
- получаем назад обеспечение;
- зарабатываем на комиссионных.
Третий вариант, как по тендеру продать дом или квартиру, подойдет для агентов по недвижимости или желающих заработать на разнице в цене:
- найти жилье;
- оформить ЭЦП;
- зарегистрироваться в ЕИС;
- открыть спецсчет;
- принять участие в тендере;
- выкупить жилье;
- переоформить его на себя, пока заключается контракт;
- передать заказчику уже нашу недвижимость;
- получить назад обеспечение;
- заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.
ВАЖНО! Для участия в тендере не обязательно регистрировать юрлицо или открывать ИП (п. 4 ст. 3 44-ФЗ).
Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.
Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Подписание акта по передаче недвижимости.
- Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.
Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.
Свежий пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.
Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Можно ли продать часть нежилого помещения
Подводные камни и предупреждения Общая долевая собственность нежилого помещения — что это такое? Общее имущество нежилых помещений наступает при приватизации или покупке объекта недвижимости, в данном случае коммерческой, несколькими совладельцами в долях, при этом размеры долей могут быть разными. Распоряжаться своей долей коммерческой недвижимости — значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или ин. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет — таков закон.
Выплата зарплаты Вопрос Возможно, ли переоформить право собственности на часть нежилого помещения, фактически расположенное в подвале, право собственности, на которое имеет лицо и хочет продать часть этого помещения? Имеет ли значение, находятся эти помещения в многоквартирном доме или нежилом здании?
Продажа доли в нежилом помещении Поделиться: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях п.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.