Признание права собственности на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:

✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв

✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo

✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья

✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн

✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa

Комментарий к ст. 223 ГК РФ

1. Договор является наиболее распространенным производным основанием возникновения права собственности на вещи. В п. 1 комментируемой статьи закреплено общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору: оно связывается с передачей вещи (о передаче вещи см. комментарий к ст. 224).

2. Норма п. 1 комментируемой статьи диспозитивна. Стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие о моменте перехода права собственности. К примеру, в договоре может быть предусмотрено отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности (ст. 157 ГК). Если право собственности на вещь еще не перешло к покупателю, т.е. договор не был исполнен, в случае его расторжения по какой-либо причине вещь остается у продавца.

3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен законом. Например, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК).

4. Пункт 2 устанавливает исключение из общего правила о моменте возникновения права собственности по договору: если товаром является недвижимая вещь, право собственности на нее возникает с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Так, государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости, тесно связанные с землей, осуществляется в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

5. Согласно п. 2 комментируемой статьи право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом. С указанным моментом связано и решение вопроса о том, кто несет убытки, если имела место случайная (при отсутствии чьей-либо вины) гибель или порча передаваемого имущества.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре момент перехода права собственности может быть определен моментом достижения соглашения, моментом уплаты цены и т.д.

6. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Согласно указанной статье если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Когда возникает право собственности?

Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:

Приобретение	Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи.
Дарение	Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе.
Наследование	Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство.

Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

Комментарий к статье.

1. Договор является наиболее распространенным производным основанием возникновения права собственности на вещи. В п. 1 комментируемой статьи закреплено общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору: оно связывается с передачей вещи (о передаче вещи см. комментарий к ст. 224).
2. Норма п. 1 комментируемой статьи диспозитивна. Стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие о моменте перехода права собственности. К примеру, в договоре может быть предусмотрено отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности (ст. 157 ГК). Если право собственности на вещь еще не перешло к покупателю, т.е. договор не был исполнен, в случае его расторжения по какой-либо причине вещь остается у продавца.
3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен законом. Например, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК).
4. Пункт 2 устанавливает исключение из общего правила о моменте возникновения права собственности по договору: если товаром является недвижимая вещь, право собственности на нее возникает с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Так, государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости, тесно связанные с землей, осуществляется в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. Согласно п. 2 комментируемой статьи право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
   Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом. С указанным моментом связано и решение вопроса о том, кто несет убытки, если имела место случайная (при отсутствии чьей-либо вины) гибель или порча передаваемого имущества.
   По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре момент перехода права собственности может быть определен моментом достижения соглашения, моментом уплаты цены и т.д.
6. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Согласно указанной статье если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

При рассмотрении объекта налогообложения, которым является доход физического лица, является важным определение даты, когда такой доход считается полученным.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ определено, что при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 НК РФ при получении дохода в виде оплаты труда датой фактического получения налогоплательщиком такого дохода признается последний день месяца, за который ему был начислен доход за выполненные трудовые обязанности в соответствии с трудовым договором.

Если имущество получено по наследству

Право собственности на имущество, полученное по наследству, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав. Это прямо указано в статье 1114, пункте 4 статьи 1152 ГК.

Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 24.11.2011 № 03-04-05/7-948, от 19.10.2011 N 03-04-05/7-750, от 08.09.2011, от 19 июня 2021 г. № 03-04-05/41648, от 16 июля 2021 г. № 03-04-05/52685, в которых разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

Право собственности возникает с момента передачи вещи

В п. 1 ст. 233 ГК РФ закреплено общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору: оно связывается с передачей вещи.

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (ст. 224 ГК РФ).

Норма п. 1 ст. 233 ГК РФ диспозитивна. Стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие о моменте перехода права собственности. К примеру, в договоре может быть предусмотрено отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности (ст. 157 ГК РФ). Например, в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что право собственности на вещь возникает с момента внесения в полном объеме платы за такую вещь (ст. 491 ГК РФ). Если право собственности на вещь еще не перешло к покупателю, т.е. договор не был исполнен, в случае его расторжения по какой-либо причине вещь остается у продавца.

Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен законом. Например, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Право на все имущество или на долю в квартире могут иметь лица, получившие имущество по завещанию. В документе зафиксировано волеизъявление владельца по распоряжению имуществом после ухода из жизни. Собственнику можно самостоятельно установить наследника. Получателями назначаются как родные люди, так и нет.

Передаваемую недвижимость можно завещать одному лицу или нескольким. Во втором случае имущество будет делиться долями, зафиксированными в завещании, или в пропорциональной форме, если ничего на этот счет не сказано. Завещание регистрируют у нотариуса. Требованием его оформления считается дееспособность лица, иначе документ может быть оспорен в суде.

До смерти завещатель остается владельцем недвижимости. Только после его смерти получится зарегистрировать квартиру. При жизни завещатель имеет право сдавать жилье, передавать в пользование, совершать другие сделки. В любое время он может выполнить отмену завещания или составить новое, и поэтому старое действовать не будет.

Виды собственности делятся на три большие группы:

1. Государственная (федеральная или региональная).
2. Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
3. Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

• индивидуальную (когда собственник один);
• общую совместную (доли не указываются);
• общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
• долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
• коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

Правила составления и существенные условия договора цессии

Договор о передаче прав заключается в письменном виде при обязательном присутствии цедента, цессионария и представителя строительной фирмы. По закону присутствие специалиста от компании-застройщика не обязательно, но нужно уведомить его о состоявшемся договоре. Однако в будущем это может привести к проблемам при сдаче дома в эксплуатацию. Застройщик может затягивать передачу на основании того, что ДДУ изначально заключен с другим лицом, поэтому лучше заранее заручиться его согласием.

Нотариальное удостоверение соглашения не требуется. Чаще всего договор составляется юристами строительной фирмы, с образцом можно заранее ознакомиться у них в офисе. Перед оформлением сделки покупателю необходимо внимательно проверить документы застройщика и удостовериться в отсутствии задолженности по квартире. После заключения соглашения его следует зарегистрировать в Росреестре.

Должен ли продавец оплачивать подоходный налог от переуступки квартиры? Согласно НК РФ, он обязуется внести 13% от полученной прибыли. В подобных обстоятельствах выгодно воспользоваться расходным вычетом, то есть из суммы, за которую покупалось жилье, вычесть сумму, за которую она продана, и рассчитать налог от остатка.

Что такое движимое и недвижимое имущество

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом (пункт 2 статьи 130 ГК).

Федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество (согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, к недвижимости относятся все виды жилых помещений (жилой дом (в том числе многоквартирный) и его часть, квартира и ее часть, комната). В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к объектам, регистрируемым в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), относятся жилые строения (пункт 9 части 5 статьи 8). В приложении к Федеральному закону от 10.01.2003 № 19-ФЗ «О выборах Президента Российской Федерации» к недвижимости отнесены дачи и гаражи.

Примечание: проектом закона Минэкономразвития России предложил не считать легкие строения, временные и вспомогательные сооружения, капитальные заборы, оборудование и асфальтобетонные площадки объектами недвижимости. Законопроектом предлагается считать, что любое сооружение или постройка, которая не обладает свойством капитальности (а это определяется через градостроительное законодательство), не является недвижимой вещью, а представляет собой часть земельного участка. Законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в ЕГРН с назначением «жилое», «жилое строение». Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (т.е. если такие объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из ЕГРН по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.

Право собственности квартиры

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

Когда возникает право собственности на квартиру по ФЗ-214 (Договор долевого участия)

Процедура получения права собственности на квартиру следующая:

1. Застройщик получает документы, свидетельствующие о том, что дом соответствует всем техническим условиям и регламентам, сокращенно это называется ЗОС (Заключение о соответствии).
2. На основании ЗОС администрация выдает застройщику бумагу – Разрешение на ввод в эксплуатацию.
3. Застройщик начинает процедуру по постановке дома на кадастровый учет в Росреестре и приглашает дольщиков на приёмку квартиры.
4. Дольщик, в присутствии представителя застройщика осматривает и замеряет квартиру. В случае, если параметры квартиры соответствуют заявленным, дольщик подписывает приемопередаточный акт. С момента подписания приемопередаточного акта, застройщик вправе выставлять вам счета за оплату коммунальных услуг.
5. С подписанным актом можно идти в БТИ (Бюро Технической инвентаризации) и делать там технический паспорт. В Анапе, некоторые застройщики берут на себя эту функцию.

Право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации.

Когда все эти действия осуществлены, можно приступить к регистрации прав собственности. Будущий собственник собирает предварительный пакет документов:

• акт приема-передачи квартиры;
• разрешение попечительных органов (в случае, если собственником будет несовершеннолетний);
• кадастровый паспорт (с планом-экспликацией);
• ипотечный договор и закладная (если покупали квартиру не за свои деньги).

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ).

Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.

Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

Чтобы разобраться, когда право собственности на любую недвижимость возникает, следует понимать, что оно означает. С юридической точки зрения собственность подразумевает под собой возможность реализации трех правомочий:

• владения;
• пользования;
• распоряжения.

Предлагаем ознакомиться: Подать возражение на судебный приказ

Лицо может получить недвижимость в результате покупки, переходу по наследству, обмену, долевом или паевом участии в строительстве, самостоятельного возведения дома. Рассмотрим каждое из этих оснований, чтобы понять, когда возникает право собственности.

1. При наследовании недвижимости наследник считается собственником уже при вступлении в наследство. Однако распоряжаться таким имуществом он все равно не сможет до тех пор, пока не зарегистрирует его.
2. При покупке собственность приобретается пошагово: договор дает право пользоваться недвижимостью, акт передачи — владеть объектом, и лишь регистрация — распоряжаться им в полной мере.
3. При дарении все права наступают лишь после регистрации. Договор в данном случае означает только желание подарить объект.
4. В случае с обменом полноценное владение имуществом наступит после регистрации. Договор и акт являются предварительным этапом для действий в Росреестре.
5. Паевое участие чаще всего используется при строительстве дач в садоводческих товариществах, гаражей в кооперативах и другом подобном строительстве. Владение станет полноправным в данном случае после выплаты последнего пая, а возможность распоряжения наступит после государственной регистрации.
6. При долевом участии договор подписывают со строительной компанией. Владение в не начнется после его подписания, а также получения акта о передачи. Право собственности на квартиру наступит после регистрации.
7. Если же гражданин решил построить дом своими силами, то у него изначально предполагается право владения возводимым имуществом. Но несмотря на то, что он может жить и пользоваться им, и никто кроме него на жилье не претендует, отчуждать его или передавать по наследству нельзя. Поэтому и в данном случае право собственности возникает с момента государственной регистрации.

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

Похожие записи:

• Когда нужно проходить техосмотр на новый автомобиль в 2023 году
• Особенности телевизионной рекламы
• Права коллекторов, или Как закон регулирует методы воздействия на должника