Проблемы исполнения судебных решений о сносе самовольных построек

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблемы исполнения судебных решений о сносе самовольных построек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.

В каких случаях производится снос самовольной постройки: судебная практика

Правоприменительная практика на сегодняшний день придерживается устоявшихся позиций относительно применения п. 2 ст. 222 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 03.08.2018. Приведем некоторые из них:

• реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке подлежит сносу, только если ее нельзя привести в первоначальный облик (решение АС Мурманской области от 06.06.2019 по делу № А42-11953/2018);
• сособственник земли может настаивать на сносе СП, произведенной другим сособственником СП, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, правам и интересам истца либо угрожает жизни и здоровью граждан (решение Ленинского районный суд г. Новороссийска от 18.02.2019 по делу № 2-1092/2018);

• отсутствие согласия сособственников на строительство пристройки к жилому дому не может являться единственным и безусловным основанием для сноса СП (решение Неманского городского суда Калининградской области от 26.06.2019 по делу № 2-142/2019);

• СП, построенная с нарушением запрета нового строительства, подлежит сносу (обзор практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
• СП подлежит сносу при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил (постановление АС МО от 20.05.2019 № Ф05-6606/2019);

О ВЗЫСКАНИИ ПРОЦЕНТОВ С АДМИНИСТРАЦИИ ЗА ПРОСРОЧКУ ИСПОЛНЕНИЯ ЕГО ДЕНЕЖНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА (Определение ВС РФ от 20 ноября 2018 г. N 303-ЭС18-10142)

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Благовещенска (далее — администрация) о взыскании за счет казны муниципального образования 1 768 739 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2012 по 05.08.2016.

Решением Арбитражного суда Амурской области заявленное требование удовлетворено частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскано 1 596 101 руб. 52 коп. процентов за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, в остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа Постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Администрация обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и кассационной инстанций, в которой просит их отменить, оставить в силе Постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что жалоба администрации подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судами, 21.04.2000 комитет по управлению имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества сроком действия с 24.04.2000 по 31.12.2024. В период действия договора аренды предпринимателем с согласия администрации произведена реконструкция указанного здания, в результате которой произошло изменение объекта с одноэтажного здания на двухэтажное. Право собственности муниципального образования на указанный реконструированный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен предмет данного договора в связи с изменением параметров объекта.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, а также отказом собственника компенсировать предпринимателю понесенные затраты на реконструкцию последний обратился в арбитражный суд с иском о возмещении расходов.

Решением Арбитражного суда Амурской области, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, с муниципального образования города Благовещенска в лице администрации в пользу предпринимателя взыскано 4 844 848 руб. в счет возмещения расходов на реконструкцию здания.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа указанные акты изменены в части распределения между сторонами судебных расходов по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы, в остальной части оставлены в силе.

Исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Амурской области по указанному делу, исполнен ответчиком 05.08.2016.

Предприниматель, ссылаясь на просрочку исполнения администрацией денежного обязательства, присужденного решением Арбитражного суда Амурской области, обратился к ответчику с претензией о выплате 1 634 596 руб. 90 коп. процентов, начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ на взысканную судом по указанному делу сумму (4 844 848 руб.), определив период просрочки с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на реконструируемый объект недвижимости (14.09.2012) и до момента перечисления ответчиком денежных средств на расчетный счет истца (05.08.2016). Оставление администрацией претензии предпринимателя без удовлетворения послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходя из положений ст. 222 ГК РФ, предусматривающей право лица, осуществившего самовольное строительство, на денежное возмещение, определяемое судом, понесенных им расходов за счет лица, за которым признано право собственности на постройку, и учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу, которым установлено денежное обязательство для администрации в пользу предпринимателя (определены расходы в отношении реконструированного объекта), посчитал заявленное предпринимателем по настоящему делу требование обоснованным, в связи с чем, рассчитав период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.09.2012 по 04.08.2016, частично удовлетворил требования предпринимателя в размере 1 596 101 руб. 52 коп.

Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей, а потому начисление процентов на сумму возмещения расходов на постройку противоречит компенсационной природе гражданско-правовой ответственности, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказал.

Суд округа согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Между тем Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, администрацией в суд первой инстанции были представлены возражения на иск предпринимателя о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в которых администрация просила применить исковую давность по заявленному предпринимателем требованию. При этом администрация указывала, что о нарушении его прав предпринимателю стало известно как минимум с 21.09.2012 — даты заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды от 21.04.2000 в части, касающейся уточнения передаваемого в аренду имущества, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности в ЕГРП на реконструированный объект недвижимости и отсутствием компенсации его расходов. Вместе с тем с иском о взыскании процентов предприниматель обратился в суд лишь 08.08.2017, по прошествии почти пяти лет с указанной выше даты, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

По смыслу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки по день уплаты суммы этих средств кредитору. При этом обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются; срок же исковой давности по требованиям об уплате процентов должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. Суды первой и кассационной инстанций, делая вывод, что проценты подлежат взысканию за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, не учли обращение предпринимателя в арбитражный суд 08.08.2017.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сославшись на то, что иск о взыскании расходов на реконструкцию здания подан предпринимателем 04.03.2014, судебный акт по делу принят 01.10.2015, суд первой инстанции счел довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для взыскания процентов несостоятельным.

Между тем суд первой инстанции не учел разъяснения, данные в п. 10, 15 Постановления Пленума N 43 о необходимости исследования обстоятельств о пропуске срока исковой давности, наличии у него бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, которые должны быть проверены и оценены судами.

Однако изложенная мотивировка суда первой инстанции, который не применил исковую давность со ссылкой на обращение истца в суд с требованием о взыскании суммы расходов в 2014 году, не может быть признана относимой и обоснованной к периоду взыскания суммы процентов с 2012 года, то есть по времени начавшегося ранее указанного обстоятельства. О наличии такого противоречия администрацией указывалось ранее при рассмотрении дела, однако суд кассационной инстанции, оставивший в силе решение суда первой инстанции, не обеспечившего полноту исследования всех обстоятельств, которые могли повлиять на выводы о применении исковой давности, его не устранил.

Таким образом, ВС РФ указывает на нерассмотрение должным образом заявления администрации о применении исковой давности и взыскании с администрации процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период, указанный истцом, суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем обжалуемые судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, определить период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами и, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу.

Итак, по рассмотренному делу можно сделать следующие выводы:

1. Законом предусмотрено право (на основании абз. 3 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ) застройщика, не имеющего права собственности на возведенный или реконструируемый объект недвижимости, требования от собственника такого объекта возмещения расходов на постройку или реконструкцию.
2. Законом также предусмотрено право (ст. 395 ГК РФ), в том числе в подобном случае, взыскания процентов за неуплату в установленный срок определенных судом денежных сумм.
3. Обращаясь за взысканием расходов на постройку на основании абз. 3 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, а также процентов за просрочку исполнения установленного денежного обязательства, истец должен учитывать требование закона об исковой давности (гл. 12 ГК РФ).
4. При расчете сроков исковой давности необходимо учитывать, что по требованиям об уплате процентов такой срок должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Таким образом, практика рассмотрения споров Арбитражными судами по ст. 222 ГК РФ и связанным с ней требованиям имеет несколько иную основу при принятии и вынесении соответствующих итоговых актов, нежели практика рассмотрения подобных споров судами общей юрисдикции. Это связано с тем, что арбитражный суд как орган власти, осуществляющий рассмотрение споров, связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью в соответствии с требованиями действующего законодательства, имеет повышенное внимание к объектам недвижимости и капитального строительства, являющимся по большей части источником дохода в предпринимательской деятельности. Тем более если это связано с нарушениями законодательства, в том числе в градостроительной деятельности.

Такие объекты недвижимости и капитального строительства не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

При рассмотрении подобных споров нужно учитывать, что, обращаясь за признанием прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ, необходимо, чтобы реально существующее положение дел, а именно построенный/возведенный/реконструированный объект недвижимости, соответствовало требованиям земельной и градостроительной документации.

При рассмотрении споров о признании прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ необходимо учитывать процессуальные моменты доказывания факта строительства/реконструкции такого объекта в соответствии с требованиями законодательства.

Рассмотрим еще один важный для практики рассмотрения споров по ст. 222 ГК РФ пример о том, что регистратор государственного реестра недвижимости (далее — ГРН) не вправе проверять и/или подвергать сомнению ранее внесенную в ГРН запись (Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20).

Демьянов обратился в суд с административным исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление Росреестра) о признании незаконным решения государственного регистратора, оформленного уведомлением «О приостановлении государственной регистрации перехода права собственности», а также о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности общества на земельный участок и склад к Демьянову.

В обоснование своих требований заявитель ссылался на то, что заключил с ООО договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. 29 августа 2017 года сторонами данного договора в управление Росреестра было подано заявление о переходе права собственности на указанные объекты недвижимости. Оспариваемое решение принято в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений относительно наличия у продавца права собственности на данный склад и необходимостью представить документы, подтверждающие наличие у продавца такого права. Заявитель полагал, что законных оснований для принятия государственным регистратором такого решения не имелось.

Решением Центрального районного суда города административный иск был удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам областного суда данное решение суда отменено, и по административному делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе Демьянов просил апелляционное определение отменить и оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы административного дела, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ пришла к следующему выводу.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, согласился с доводами административного истца об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода права, при этом суд исходил из того, что право собственности Общества на склад подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, сведений об аннулировании такой записи о праве у государственного регистратора не имелось; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; таким образом, государственный регистратор вышел за пределы своих полномочий, поскольку разрешение вопроса о том, является ли зарегистрированный объект недвижимости самовольной постройкой, не относится к его компетенции.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права явилось наличие у государственного регистратора сведений о том, что склад обладает признаками самовольной постройки, распоряжаться которой создавшее такую постройку лицо не вправе.

Однако, как указал ВС РФ, судом апелляционной инстанции не учтены следующие обстоятельства.

При рассмотрении и разрешении административного дела установлено, что согласно договору купли-продажи, заключенному между Демьяновым (покупатель) и Обществом (продавец), его предметом являлись земельный участок и склад, право собственности Общества на склад зарегистрировано в 2016 году, на земельный участок — в 2017 г. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации прав собственности. Сведений о том, что право собственности общества на склад кем-либо было оспорено или данный объект недвижимости признан самовольной постройкой, материалы административного дела не содержат.

В соответствии с действующим законом зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления такой регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Так, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод склада в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у общества — продавца по спорной сделке.

При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности общества на склад, что недопустимо в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Иной подход может привести к нарушению конституционных гарантий охраны частной собственности, одной из которых является лишение имущества только по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Таким образом, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ, установив, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконного судебного акта, без отмены которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов демьянова, отменила апелляционное определение, а решение суда первой инстанции, признав его законным и обоснованным, оставила без изменения.

Вывод по рассмотренному спору:

1. Решения государственных регистраторов, вынесенные в нарушение законных прав правообладателей на объекты недвижимости, можно и нужно оспаривать, для этого законом предусмотрен специальный порядок защиты прав.
2. Итоговые акты судов, вынесенные определенной инстанцией с нарушением прав и законных интересов правообладателей по подобным спорам, в том числе об обжаловании действий государственных регистраторов, могут быть обжалованы в вышестоящую судебную инстанцию.

Аналитика законодательства

Accutane: Cheap Vision

Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба

Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли

О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору

Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО)

Сама возможность легализации самостроев предусмотрена 222-й статьей Гражданского кодекса: там сказано, что право собственности на такую постройку можно признать через суд – но лишь в том случае, если объект не нарушает прав и интересов третьих лиц (например, тех, кто проживает в соседних домах).

При этом ВС четко дал понять: легализация самостроя в судебном порядке –вариант исключительный. Суд может узаконить самовольную постройку – при этом застройщик должен доказать, что добросовестно пытался получить разрешительную документацию, однако не смог этого сделать по не зависящим от него причинам. А если выяснится, что иск о легализации подан для упрощения процесса получения права собственности, добиться победы в суде не получится.

В своих разъяснениях ВС фактически запретил признавать право собственности на часть самостроя. Тем самым прикрыта лазейка, которой пользовались застройщики при продаже жилья в многоквартирных домах, незаконно возводимых на землях ИЖС. Чаще всего применялась следующая схема: компания строила дом, после чего продавала доли в нем, а затем покупатели через суд требовали выделить эти доли (то есть признать их отдельными квартирами и зарегистрировать на них право собственности).

Кроме того, принимая решение о легализации самостроя, суды должны учитывать целевое назначение и вид разрешенного использования участка, на котором возвели объект. «Если, например, многоквартирный жилой дом построили на землях, предназначенных исключительно под ИЖС, легализовать его не удастся – причем исключений из этого правила Верховный Суд РФ не сделал», – поясняет старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group Евгения Станиславская.

Ну а если здание соответствует назначению расположенного под ним участка, суд вполне может узаконить такой объект.

Это теоретически дает возможность легализовать некоторые самострои Петербурга, попавшие в черный список Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Среди них, к примеру, дом на Горной, 22. Его возвели в зоне малоэтажной многоквартирной застройки, тем не менее в прошлом году Приморский районный суд Петербурга приговорил здание к сносу. Сейчас застройщик этого дома – «Северо-Западная строительная корпорация» – пытается опротестовать данное решение.

Сам построил – сам и снес

Если суд вынес решение о сносе самостроя, ликвидировать его должен тот, кто и возвел (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ). При этом, как заявили в ВС, служителям Фемиды необходимо указывать срок, в течение которого застройщик обязан демонтировать объект. А если компания не захочет делать это добровольно, судебные приставы ликвидируют незаконное строение за счет государства. После чего взыщут расходы с ответчика.

Таким образом, разъяснения ВС наконец позволят ускорить процесс сноса незаконных объектов. До недавнего времени суды Петербурга выносили решения о демонтаже самостроев, но при этом – не указывали сроки их исполнения. В итоге все эти решения «зависли»: Федеральная служба судебных приставов по Санкт-Петербургу, которая и должна заниматься сносом, до сих пор ждет соответствующих разъяснений от суда.

Может ли быть снесена самовольная постройка, узаконенная в судебном порядке?

При рассмотрении подобных исковых требований, суды рассматривают в том числе вопросы наличия нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта. Таким образом, суды, признавая де-факто действия, лица, осуществившего самовольную постройку, правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан, обеспечивают защиту прав владельца спорного объекта.

Принятие органом местного самоуправления решения о сносе по мотивам и доводам, которые были ранее рассмотрены судом в положительном решении о сохранении самовольной постройки, означает, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения. Согласно ст.6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» судебные постановления, вступившие в законную силу, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Следовательно, решения органов местного самоуправления о сносе самовольных построек, ранее сохраненных в суде, не могут быть признаны согласующимися с конституционным правом на судебную защиту.

Однако, следует учитывать, что вышеописанное правило обязательности судебного решения не действует в случаях, если:

• принятия решений органом местного самоуправления о сносе самовольных построек, основано на новых фактических обстоятельствах, которые ранее не были предметом исследования в суде;

• самовольная постройка была реконструирована и на ее основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности;

• судом в ходе рассмотрения дела о сохранении самовольной постройки не оценивалось наличие либо отсутствие перечисленных в пункте 4 ст.222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки.

Подводя итог вышесказанного, имеет смысл вспомнить прописную истину, что «спасение утопающих дело рук самих утопающих». Возводя самовольное строение, необходимо задуматься об ответственности, предусмотренной за такие действия, ведь понимание юридических последствий любого события поможет сберечь и деньги и нервы.

Незаконное строительство. Снос или оформление?

В настоящее время проблемы легализации, сноса, эксплуатации, как капитальных, так и некапитальных незаконных построек, приобретения на них прав собственности актуальна для множества бизнесменов и физических лиц. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал такой объект или реконструировал старый (надстройка, пристройка и т.д.).

Вопрос сноса самовольных построек и (или) освобождения земельных участков весьма болезненный для их собственников и владельцев. Зачастую строительство, реконструкция и т.д., осуществляются в отсутствие установленных Законом необходимых разрешений. Суть проблемы скрыта не только в нежелании застройщиков обращаться в уполномоченные органы, но и в сложности, и длительности процедуры получения разрешения на строительство. В Москве, только на подготовительном этапе необходимы согласования примерно 50 организаций. По этой причине, подготовительный этап строительства или реконструкции занимает несколько лет. Не редко самовольное строительство начинается с негласного «разрешения» чиновников или «добрых» и «грамотных» владельцев или собственников земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже в таком случае, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, как правило, сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, силы и средства. Полагается на сомнительную возможность или обещания оформить документы либо в процессе строительства, либо после его завершения. И откладывает только на крайний случай, возможность легализовать созданный объект через Суд, не взирая на то, что легализовать самовольный объект, как правило, ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.

В декабре 2013 года Правительство Москвы издало Постановление №819-ПП, которое является основанием для сноса незаконных строений и освобождения земельных участков на территории Москвы. Указанное Постановление содержит перечень объектов подлежащих сносу и земельных участков подлежащих освобождению. Перечень регулярно пополняется.

В соответствии с этим Постановлением более 50% указанных в перечне объектов подлежит сносу без решения суда, как говорится «без суда и следствия». В течение 2014 года в Москве было снесено более 1200 незаконных объектов строительства. И только в отношении 67 таких объектов были направлены исковые заявления в судебные органы. В отношении 19 были вынесены положительные решения судов. Получено свидетельство о праве собственности или объекты были исключены из перечня к Постановлению Правительства Москвы №819-ПП. Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге, Севастополе и других городах Российской Федерации.

Типичной ошибкой владельцев объектов самовольного строительства, является самоуверенная надежда на самостоятельное «урегулирование» проблемы и на помощь разного рода юридически полуграмотных и, как правило, коррумпированных «помощников» и непонимание тяжести последствий.

Изыскание законного, индивидуального способа регистрации права собственности на самовольно возведенный объект строительства и его эффективная реализация – является делом исключительно высококвалифицированных специалистов – юристов по недвижимости, специализирующихся только на делах о самострое.

Специалисты по самострою «Лорис-Меликофф Лигал Групп» имеют обширный положительный опыт о разбирательства дел о самострое и смогут разобраться в самой сложной проблеме.

Судебная практика при сносе незаконных построек — изменения 2021

Рассматривая дела из судебной практики можно увидеть, что при узаконивании собственности на своем участке могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые могут помешать этому процессу.

Пример Дело №1 из судебной практики г. Омска.

Гражданин Н. на собственном участке без разрешения начал срочно возводить дом. Им был нарушен законный порядок – сначала проект, разрешение, а потом стройка. В результате оказалось, что несущая конструкция была не рассчитана на возведение второго этажа и крыши. При попытке узаконить дом, было вынесено предписание о сносе. Не желая осуществлять снос, Н. обратился в суд с иском. На основании иска была создана процессуальная комиссия, которая исследовала проблему и составила акт на основании технических характеристик строения. Данные характеристики не соответствовали строительным нормам, представленным в реестре зданий и сооружений.

Решение:

Было подтверждено предписание о сносе построенного дома. Так как заставить Н. снести дом нельзя, а сам он отказался это сделать, администрация произвела демонтаж своими силами. Компенсация за снос самовольной постройки была взыскана с Н.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Решение суда о сносе самовольной постройки № 2-2888/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08.06.2017г. Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего А.Н. Кузнецова, при секретаре Н.Н. Гончаровой, с участием прокурора Мещеряковой М.В., ответчика Краснянского Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Октябрьского района г. Иркутска в интересах неопределенного круга лиц к Краснянскому Дмитрию Николаевичу, ГСК «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец указал, что Прокуратурой Октябрьского района г. Иркутска, проведена проверка по обращению главного инженера МУП «Водоканал» г. Иркутска ФИО о незаконном строительстве гаражей на водоводе по адресу: Адрес. В ходе проверки установлено, что, земельный участок с кадастровым № площадью …….. га, расположенный по адресу: Адрес, находится в собственности Российской Федерации, передан в постоянное (бессрочное) пользование Федерального государственного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации. Земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под эксплуатацию существующих объектов обороны. В соответствии с выпиской из ЕГРП от Дата. ограничение (обременение) права не зарегистрированы. Строительство индивидуальных гаражей по Адрес осуществлялось в соответствии с Приказом начальника Иркутского военного авиационного инженерного училища № от Дата. на основании Постановления мэра г. Иркутска от ……… №. Согласно данному постановлению Иркутскому высшему военно-авиационному инженерному училищу разрешено строительство гаражей в Октябрьском административном округе по Адрес на отведенной ему территории, решением горисполкома № от Дата При этом, застройщик должен разработать проект индивидуальных гаражей, запроектировать инженерное обеспечение и благоустройство участка и согласовать его с Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Иркутска; не начинать строительство гаражей до получения разрешения на строительство в госархстройнадзоре; по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию зарегистрировать строения в бюро технической инвентаризации. В архиве МУП «БТИ г. Иркутска». Сведений на объекты недвижимого имущества — гаражные боксы №, расположенные по адресу: Адрес, не имеется. Согласно объяснениям председателя Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ», ФИО строительство гаражей № осуществлялось владельцами самостоятельно. Разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию не выдавалось, права собственности на гаражи не регистрировались. Владельцем гаражного бокса № является член Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» Краснянский Д.Н. Правоустанавливающие документы на капитальный гараж № и на земельный участок не представлены.

Согласно информации МУП «Водоканал» г. Иркутска, на территории гаражного кооператива «Товарищество офицеров» ИВВАИУ на вышеуказанном земельном участке расположены водоводы диаметром 400, 1000 мм, построенные в …….. году, которые в настоящее время имеют 100% износ. В Дата году произошла утечка воды на водоводе диаметром …….. мм. На водоводе в месте утечки расположены гаражные боксы № в связи с чем, ремонтные работы не проводятся из-за отсутствия доступа к водоводам, в результате чего происходит дальнейшее разрушение трубопровода. Гаражные боксы построены без согласования с МУП «Водоканал г. Иркутска». Дата. по заявке Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска произведена геодезическая съемка на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенный по адресу: Адрес, на территории гаражного кооператива «Товарищество офицеров». В результате камеральной обработки результатов геодезических измерений установлено, что под гаражным боксом №, площадь которого составляет …….. кв. м., проходит водовод. В соответствии, с п. 12.35 Свода правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 № 820, расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15, согласно которой, расстояние по горизонтали (в свету) от водовода до фундаментов зданий и сооружений должно быть 5 метров. Предыдущая редакция Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989г. № 78, также устанавливает аналогичные требования. Кроме того, в силу ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта (здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта), для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. В соответствии с п. 7 Положения о государственном архитектурно- строительном надзоре на территории Российской Федерации, утв. Приказом Госстроя РФ от 30.03.1999г. № 76, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по конкретным объектам выдают органы Госархстройнадзора России. В ходе проверки разрешение на строительство гаражей не представлено. В силу ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Понятие самовольной постройки, право требования о сносе самовольной постройки в судебном порядке закреплено ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, строительство гаражного бокса № на спорном земельном участке осуществлено без соблюдения необходимых процедур согласования и с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Нахождение гаражного бокса на водоводе по Адрес препятствует проведению ремонтных работ водовода, что в случае выхода водовода из строя может повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц в виде оставления без водоснабжения.

Прокурор просит суд признать гаражный бокс №, расположенный на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенном по адресу: Адрес на территории Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» самовольной постройкой и обязать Краснянского Д.Н. и Гаражно-строительный кооператив «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» снести гаражный бокс №, самовольно возведенный на земельном участке с кадастровым № площадью …….. га, расположенном по адресу: Адрес на территории Гаражно-строительного кооператива «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ».

В судебном заседании помощник прокурора Октябрьского района г. Иркутска Мещерякова М.В. исковые требования поддержала.

Ответчик Краснянский Д.Н. исковые требования не признал.

Председатель ГСК «Гаражное товарищество офицеров ИВВАИУ» ФИО просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Для того чтобы нам легче было в дальнейшем оперировать понятиями и не дублировать каждый раз определение самовольной постройки, в начале статьи уделим этому немного внимания.

Итак, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. В случае когда ответчик уклоняется от исполнения вступившего в законную силу судебного решения о демонтаже самовольной постройки, действия истца по сносу такой постройки с последующим взысканием с ответчика соответствующих расходов являются допустимым способом защиты права собственности на земельный участок (Постановление ФАС ЗСО от 16.12.2010 по делу N А45-7390/2010), за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ). Дополнительно см. п. 13 Информационного письма N 143, Постановление ФАС ЗСО от 03.12.2010 по делу N А46-263/2010 .

Непредставление бесспорных доказательств исключения угрозы жизни и здоровью граждан при возведении самовольной постройки не позволяет суду признать за обществом право собственности на самовольную постройку в силу ограничений, введенных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

О государственной регистрации права собственности Регистрация права собственности — это не панацея

Открытое акционерное общество (собственник земельного участка) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о сносе возведенного ответчиком здания. Истец обосновал свое требование тем, что спорное здание является самовольной постройкой, так как создано на принадлежащем ему земельном участке без его согласия, и представил доказательства того, что ответчик не обладал и не обладает каким-либо правом на этот участок. По мнению истца, в силу положений ст. 222 ГК РФ право собственности ответчика на указанное здание не могло возникнуть и быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр).

Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтверждено сооружение спорной постройки без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, то есть здание является самовольной постройкой, следовательно, право собственности на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

К тому же суд апелляционной инстанции отметил, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Стоит отметить, что судьи и ранее придерживались аналогичной точки зрения: см., например, Постановления ФАС ЗСО от 14.05.2010 по делу N А45-12874/2009, ФАС СКО от 22.01.2010 по делу N А63-5004/2009 и Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр. Учитывая, что право собственности ответчика на спорное здание было зарегистрировано, суд апелляционной инстанции направил копию постановления в регистрирующий орган для внесения в Реестр соответствующей записи (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ ).

Процедура без решения суда

А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.

1. Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
2. Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
3. Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.

Если возмещение получить не удаётся, вывезенные материалы переходят в распоряжение госорганов.

Похожие записи:

• Договор с особым порядком перехода права собственности
• Обязан ли продавец выдавать дубликат кассового чека покупателю
• В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?