Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала без ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала без ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Часто с помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку в любом случае необходимо согласовать с органами опеки, независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

• доля денег уходит на возмещение ипотеки
• кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договоренности с банком
• самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство о выделении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса.

При этом, срок исполнения такого обязательства не может превышать полгода после снятия обременения с недвижимости. Поэтому жилье, приобретенное на сертификат, реализовать сложнее — процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• паспортные данные продавца и покупателя;

• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

• выписка из ЕГРН;

• разрешение органов опеки на продажу;

• стоимость жилья;

• подтверждение того, что объект не находится под обременением;

• порядок вступления договора в силу;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Какое жилье необходимо приобрести взамен?

Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.

В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

• Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
• Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
• Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

---

Разрешение от опекунского совета

Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ.

Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.

Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:

• общегражданские паспорта родителей или опекунов;
• заявление родителей о смене жилищных условий;
• удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
• подтверждение законного брака между супругами;
• пакет свидетельств на новое и старое жилье;
• подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).

Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.

Можно ли продать квартиру и купить другую?

Сегодня распорядиться недвижимостью, которая куплена с использованием средств материнского капитала, можно несколькими способами:

• Можно одновременно продать и купить новое жилье.
• Можно обменять.
• Можно продать с целью строительства отдельного жилого дома.
• Можно распорядиться и разместить вырученные денежные средства на счет на имя ребенка.

Общие правила проведения сделок с имуществом несовершеннолетних регламентированы п. 2 ст. 37 ГК РФ. Они гласят, что любая сделка по распоряжению имуществом несовершеннолетних должна быть произведена с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки прежде всего интересует, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка в результате той или иной сделки. Поэтому перед получением разрешения родителям необходимо будет подтвердить, что не ущемляются права и интересы детей.

В результате сделки должны быть сохранены доли в праве собственности ребенка. То есть на ребенка должна быть оформлена соответствующая равноценная доля в праве в новом приобретаемом жилье.

Не ухудшаются ли жилищные условия, то есть количество квадратных метров, которые приходятся на каждого члена семьи, не должны быть в результате такой сделки уменьшены.

Еще одно условие — ребенок должен быть выписан и сразу прописан по новому адресу вместе с одним из родителей. Если все условия соблюдены, покупатель найден, то можно готовить документы на проведение сделки.

Итак, еще раз проговорим, какой необходим пакет документов:

• согласие органов опеки и попечительства;
• документы удостоверяющие личность (паспорта родителей, свидетельства о рождении всех детей и паспорта детей, которые достигли возраста 14-ти лет);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• договор купли-продажи.

Напомним, что несовершеннолетние дети это дети в возрасте до 18-ти лет, делятся на две категории:

• Малолетние, до 14-ти лет. За них действуют и подписывают документы только родители, усыновители или опекуны.
• Дети в возрасте от 14-ти до 18-ти лет. Подписывают договора сами, но родители проставляют отметку “Согласен”.

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних имеют особенности. Такая сделка должна быть обязательно нотариально удостоверена. То есть, в этом случае договор купли-продажи должен быть составлен и удостоверен у нотариуса.

Можно ли продать квартиру с выделением долей?

В своей работе мы неоднократно сталкивались с мнением, что продать квартиру купленную с использованием средств материнского капитала невозможно. Собственно, продать такую квартиру не составляет никаких сложностей, поскольку Росреестр никаких дополнительных документов при регистрации перехода права на подобные квартиры, не требует.

А вот для покупателя приобретение квартиры ранее купленной с использованием средств материнского капитала несет за собой определенные сложности.

Дело в том, что родители, направляя средства материнского капитала на приобретение квартиры, в пенсионный фонд в обязательном порядке предоставляют нотариально заверенное обязательство о том, что в дальнейшем они в приобретаемой квартире предоставят доли в праве собственности своим детям.

Выполнено ли в дальнейшем родителями это условие, ни пенсионный фонд, ни органы государственной регистрации, в дальнейшем не проверяют. Соответственно, многие родители своих детей не наделяют в дальнейшем правом собственности на приобретенную квартиру.

В чем же риск покупателя? Впоследствии дети, которых так и не наделили долями в праве собственности на приобретенную квартиру, могут оспорить данную сделку в судебном порядке и, соответственно, признать ее недействительной.

Для того, чтобы не лишиться квартиры, купленной у таких нерадивых родителей, нужно в обязательном порядке до заключения договора купли-продажи выяснить, использовались ли ранее при приобретении квартиры средства материнского капитала.

Если же средства материнского капитала использовались, родители все таки исполнили свои обязательства и наделили детей долями в праве собственности на приобретенную квартиру, то впоследствии при заключении договора купли-продажи на указанную квартиру необходимо согласие органов опеки и попечительства.

При этом следует отметить, что органы опеки и попечительства дадут согласие на заключение данной сделки только в том случае, если родители, продавая квартиру, ранее купленную с использованием средств материнского капитала, приобретают новую квартиру, которую также регистрируют на детей и при этом доля, либо площадь квартиры, которая детям приобретается, будет больше, чем у ранее купленной квартиры.

Использование средств материнского капитала — это только один из немногих аспектов, которые обязательно нужно изучать прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры.

Можно ли продать квартиру при разводе?

Развод — процесс сложный. Здесь требуется вмешательство юристов. Особенно если дело доходит до раздела имущества. Все нажитое в браке делится между супругами пополам в случае развода. Но тут есть исключения при которых раздела не будет:

• собственность куплена до брака;
• есть брачный договор в котором прописано, что имущество достается только одному из супругов;
• использованы государственные пособия имеющие целевое назначение.

Материнский капитал — это единовременное пособие, выдаваемое семьям в которых появляются второй и последующие дети. Сертификат можно расходовать на:

• накопительную часть пенсии матери;
• образование;
• улучшение жилищных условий.

Если до развода капитал не был потрачен, то использовать его может тот супруг, с которым которым останутся дети. По закону эти деньги — собственность детей. И они не делятся.

Родители имеют право не ждать когда ребенку исполнится 3 года. Они могут взять ипотеку и частью капитала погасить долг. Недвижимость оформляется на всех членов семьи. А при разводе дети получают свою долю.

Самый разумный выход из положения — выплатить задолженность. Но это не каждому доступно. Когда доли определены все делится согласно документам. Если супруги решили не делить недвижимость пока не выплатили кредит, то им нужно договориться о том, кто будет погашать оставшуюся сумму. А затем — как делить жилье.

Оптимально выплатить компенсацию мужу в размере принадлежащей ему доли. Так можно поступить если дети останутся жить с матерью. Супруги могут после развода поделить имущество добровольно. Чтобы сделать это потребуется нотариус для заключения соглашения.

В документе прописывается кто ответственен за выплату кредита и условия на которых изменяется право собственности. Детям обязательно выделяют доли. И родители не имеют права претендовать на них. Если же супруги не могут между собой договориться, придется обратиться суд.

Многие граждане России задумываются, а можно ли продать квартиру, которая куплена в ипотеку с материнским капиталом. По закону ребенок должен быть прописан или зарегистрирован в жилом помещении. А чтобы продать квартиру придется сначала получить разрешение на выписку ребенка.

• обязательство, согласно которому будут выделены доли детям (заверенное у нотариуса, в 3-х экземплярах);
• документы удостоверяющие личность родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о разводе;
• документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Когда органы опеки одобрят заявку можно приступать к продаже имущества. Первое что нужно сделать — это оповестить кредитора. Кредитные учреждения разрешают заемщикам, которые не в состоянии выплатить ипотеку, продать залоговое имущество.

При разводе, если жилье было куплено в ипотеку и использован материнский капитал, продать его сложно. Для снятия обременения должно быть подписано обязательство, гарантирующее выделение долей ребенку. Это должно произойти в течение 6-ти месяцев, иначе сделка признается недействительной, а материнский капитал переходит в государственную казну.

Очень редко капитал выдают отцу. Если после расторжения брака дети будут жить с отцом, то суд передает право использования материнского капитала ему. В жизни такие ситуацию возникают редко. Это может произойти если:

• женщина совершила противоправные действия против своих детей;
• мать умерла или была признана умершей;
• аннулировано усыновление;
• мать лишена родительских прав.

Отец имеет законное право получить материнский капитал если он один воспитывает детей, даже в случае усыновления. Данные случаи скорее исключение. Они никакого отношения к расторжению брака не имеют.

Если не выплатить ипотечный кредит с материнским капиталом, то в случае развода возникают проблемы. Для банка ситуация усложняется однозначно. В квартире зарегистрирован в качестве одного из собственников несовершеннолетний. Поэтому не получится забрать залоговое имущество.

Если родители не выполнили свои обязательства, не разделили долю поровну между всеми членами семьи, то материнский капитал принудительно возвращается в государственную казну. Предусмотрено возвращение капитала при продаже жилья без выделения долей, а затем покупки нового при условии выделения доли детям.

Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей

Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.

Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.

Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.

Похожие записи:

• Возврат денег в РЖД для пенсионеров 2024 года
• В каких случаях можно поменять билет на самолёт на другого человека
• Понятие, правовые основы и принципы государственной службы в ОВД